Ocupação de terreno de marinha

Os terrenos de marinha, que a Constituição da República define que são de propriedade da União Federal (art. 20, VII), podem ter a sua posse exercida por particulares sob dois regimes, o de aforamento ou enfiteuse, e o de ocupação. O regime de aforamento tem natureza contratual, constituído mediante um contrato celebrado entre o particular, denominado de enfiteuta, e o governo federal, através da Secretaria do Patrimônio da União. O aforamento é vitalício e pode ser transmitido por alienação ou sucessão, como qualquer direito real imobiliário, como a propriedade.

O regime de ocupação, segundo o artigo 7º da Lei 9.636/1998, "é ato administrativo precário, resolúvel a qualquer tempo". Além de ser de caráter precário, a ocupação de terreno de marinha é mais dispendiosa, porque o ocupante deve recolher, anualmente, uma taxa na alíquota de 2% para as ocupações inscritas na Secretaria do Patrimônio da União até 30/09/1988 e de 5% para aquelas inscritas após essa data (Decreto-Lei 2.422/1988). Essa alíquota da taxa de ocupação é calculada sobre o valor do domínio pleno do terreno de propriedade da União, não devendo ser incluído nesse cálculo o valor das benfeitorias ou construções erigidas pelo ocupante (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 1º).

No caso de aforamento, o valor do foro anual é menor, calculado pela alíquota de 0,6% do valor do domínio pleno (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 101). O caráter precário do terreno de marinha sob regime de ocupação vem reforçado pelo disposto no art. 132 do Decreto-Lei 9.760/1946: "A União poderá, em qualquer tempo que necessitar do terreno, imitir-se na posse do mesmo, promovendo sumariamente a sua desocupação", sendo que "as benfeitorias existentes no terreno somente serão indenizadas, pela importância arbitrada pela Secretaria do Patrimônio da União". Diante dessa moldura legal, algumas instituições financeiras não admitem que os terrenos de marinha, sob regime de ocupação, possam ser objeto de garantia real, através de hipoteca, considerando que, juridicamente, a União é a proprietária do terreno, e não o particular detentor da ocupação. Esse entendimento veio a ser adotado pelo Código de Normas recentemente editado pela Corregedoria-Geral da Justiça de Pernambuco (Provimento 20/2009), que no parágrafo único do art. 1.108 estabelece que "não poderá ser objeto de hipoteca ou de garantia real o terreno de marinha sob regime de ocupação, independentemente, da área de propriedade da União".

Essa norma, todavia, deve ser vista como meramente interpretativa, podendo esse entendimento ser modificado para permitir que também a hipoteca venha a ser objeto de garantia, quando a área de terreno próprio ou alodial seja superior à área de propriedade da União. Assim ocorre no caso da compra e venda com alienação fiduciária (Código de Normas, art. 1.083), que admite que terrenos sob regime de ocupação possam ser objeto dessa modalidade especial de garantia.

FONTE: Clip Imobiliário.