SINDIMÓVEIS - PA

“Nosso compromisso é servir a classe dos corretores de imóveis a que temos a honra de pertencer e atuar”.

    FRANQUIA NO MERCADO IMOBILIÁRIO

O contrato de franquia surgiu nos Estados Unidos da América, por volta de 1860, quando a conhecida fabricante de máquinas de costura SINGER, resolveu transferir a sua técnica de venda para pequenos empreendedores que contribuíram para o sucesso da marca no mercado mundial.
As primeiras experiências de franquia empresarial no Brasil, datam de meados dos anos 70, quando conhecidas redes, dentre elas, a “Água de Cheiro” e o ”Boticário” começaram a ganhar espaço no mercado brasileiro. Inevitavelmente, nestas últimas décadas, o sistema de franquia no Brasil evoluiu bastante, abrangendo vários setores da economia. Dentre estes, o mercado imobiliário, que de acordo com a Associação Brasileira de Franchising – ABF, vem se destacando  devido à  crescente implantação de redes de  franquias por grandes  empresas nacionais e estrangeiras especializadas em intermediação imobiliária.
A abertura de uma franquia imobiliária pode ocorrer de três formas: - a primeira é a conversão de imobiliárias já existentes no mercado; a segunda, no molde de negócio formatado, caracteriza-se pela abertura de novas unidades; e a terceira, em sua modalidade de franquia de serviço, normalmente é ofertada às construtoras que desejam intermediar  a venda dos seus lançamentos imobiliários.
No mercado imobiliário brasileiro, as empresas franqueadoras do setor têm optado por ofertar a franquia de negócio formatado, na qual, além de cederem o direito de uso da marca e o direito de comercialização dos produtos ou serviços, também franqueiam o direito ao acesso às informações secretas, ao know-how e a todos aqueles serviços (tecnologia da informação, marketing, assistência jurídica e institucional, treinamento de pessoal, projeto arquitetônico e comunicação visual: projetos de layout interno e externo) necessários à estruturação e à condução da empresa pelo investidor interessado em adquirir uma franquia imobiliária (art.2º da Lei 8.955/1994).

Dentre as obrigações e direitos de um franqueador podemos destacar: Entregar a Circular de Oferta de Franquia e prestar todas as informações determinadas pelo art. 3º da Lei 8.955/94; conceder o direito de uso da marca e assegurar a transmissão de know-how; prestar assistência integral e contínua ao franqueado; promover a publicidade da marca; receber todas as remunerações previstas em contrato, vistoriar as empresas franqueadas e obter informações pertinentes sobre o negócio do franqueado.
Já os franqueados os principais obrigações e direitos são: constituir pessoa jurídica; contratar os empregados e assumir todas as responsabilidades do negócio; participar dos treinamentos e cursos determinados pelo franqueador; cumprir as recomendações, orientações e especificações relativas à operação do negócio; manter sigilo do know-how;  pagar as remunerações devidas; usar a marca do franqueador; ser assessorado pelo franqueador; adquirir o know-how do franqueador.
Para possibilitar uma maior atratividade dos investidores, algumas redes chegam a disponibilizar ao franqueado e aos seus clientes uma espécie de carteira de imóveis captados pela própria franqueadora.  Podemos até dizer, que se trata de uma vantagem ao franqueado, pois o mesmo poderá iniciar o seu negócio com a venda destes imóveis Aos investidores mais pessimistas, mesmo se consideramos a desaceleração econômica desencadeada pela atual crise mundial, o mercado imobiliário brasileiro ainda possui grande perspectiva de crescimento em 2012, com taxas variando entre 3,0% e 4,5%, bem acima do aumento projetado para o PIB (Produto Interno Bruto).
Tais taxas de crescimento serão mantidas principalmente em razão das linhas de crédito habitacional disponíveis no Sistema Financeiro da Habitação.
O investimento realizado pelo candidato à aquisição de uma franquia de intermediação imobiliária varia entre R$ 65.000,00 a R$ 150.000,00, ficando obrigado ao pagamento de taxa de adesão ou de franquia, à taxa de royalties de 6% a 10% sobre o faturamento mensal e outros 2% a 3% relativos à taxa de propaganda, e o retorno dos investimentos, em média, ocorre no prazo de 24 meses.
Nesta circular, o franqueador deverá prestar um rol de informações exigidas pelo art. 3º da Lei de Franquia e, para maior segurança do investidor, recomenda-se a contratação de um advogado ou de uma consultoria especializada.
Tal exigência legal é de extrema importância, pois, a contratação de uma franquia, além de envolver investimento de ordem financeira, na maioria das vezes, envolve o sonho e o trabalho de uma vida inteira daquele que pretende abrir o seu próprio negócio através do conhecimento prévio de todas as informações essenciais sobre a franquia ofertada, visa-se dar maior transparência à contratação.
Tanto é assim, que se o franqueador durante a vigência do contrato não cumprir com a proposta ofertada, poderá o franqueado requerer a anulabilidade deste e exigir a devolução de todas as quantias pagas a título de taxa de filiação e royalties,  com correção monetária e  sem prejuízo das perdas e danos.
Mas é também, na circular de oferta, que o franqueador fará a seleção do seu “franqueado ideal”, estipulando os requisitos necessários para a admissão deste na rede de franquia. Caso, as informações prestadas pelo candidato sejam falsas, também terá o franqueador o direito de requerer a anulação do contrato e exigir indenização pelos danos causados. Somente a título de informação, cerca de 52% (cinquenta e dois) por cento das imobiliárias nos Estados Unidos trabalham com o sistema de franquias e no mercado imobiliário europeu 32% (trinta e dois) por cento. A franquia imobiliária pode ser uma boa opção para quem deseja iniciar o seu próprio negócio, pois, estudos recentes sobre o tempo de existência das micro e pequenas empresas no Brasil apontam que as franquias perpetuam por mais tempo.
Por fim, a vantagem do sistema empresarial de franquia está no fato da constante parceria que deve existir entre o franqueador e o franqueado, a fim de atingirem o maior objetivo, ou seja, conquistar os consumidores com a oferta de bons produtos e serviços.

RESPONSABILIDADE CIVIL NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA “A PREÇO DE CUSTO”
A Lei de Condomínio e Incorporações (Lei 4.591-64) traz em seu art. 28, parágrafo único, e art.29, os elementos que definem o contrato de incorporação imobiliária. 

Resumidamente, trata-se de um negócio jurídico no qual o incorporador se obriga a promover e realizar uma construção para fins de alienação das unidades imobiliárias autônomas, com pagamento à vista, ou em prestações.  Sendo a construção de unidades autônomas um dos elementos caracterizadores da incorporação imobiliária, a lei criou duas modalidades distintas de construção e contratação desta, ou seja, o regime da empreitada (art.55) e o regime de administração (art.58). 
Vale ressaltar que, apesar da lei expressamente mencionar apenas duas modalidades, a doutrina, representada por João Nascimento Franco e Nisske Gondo, também classifica como sendo outra modalidade de construção na incorporação, “a construção por conta e risco do incorporador” (art.41 e 43).
Porém, apenas nas modalidades de construção por empreitada e por administração existe a figura jurídica da comissão de representantes, que dependendo do regime contratado, possui distintas funções e responsabilidades dispostas em cada um dos artigos (art.55 e art.58), sendo a principal delas, as que definem a responsabilidade civil do construtor e a da comissão de representantes, quanto ao regular progresso da obra contratada.
Sabemos que várias são as ações de rescisão contratual cumuladas com indenização por danos materiais e morais, promovidas por consumidores contra as construtoras,  em razão do atraso na entrega das unidades imobiliárias ou em razão da má qualidade dos materiais empregados na construção.  Sendo assim, cabe-nos aqui, definirmos a responsabilidade civil de cada um dos atores destes regimes de construção (comissão de representantes x construtores), conforme o tipo de contrato eleito. No caso da construção por empreitada, a responsabilidade civil perante o adquirente em decorrência de atraso na obra ou utilização de materiais em desacordo com o definido no plano de construção, é fixada pelo art.57 da Lei 4.591/64, definindo o construtor/incorporador como principal responsável. 
Já, na construção por administração, também conhecida como “a preço de custo”, será o condomínio, representado pela figura jurídica da comissão de representantes, o responsável pelo pagamento do custo integral da obra, pela velocidade nela imprimida e pela qualidade do material usado na obra, portanto, deixa de ser o construtor/incorporador, o único responsável, conforme nos ensina o ilustre, Prof. Everaldo Augusto Cambler: Ao exercer as prerrogativas inerentes à sua função, a comissão de representantes fiscaliza a construção e pratica todos os atos necessários ao funcionamento regular do procedimento em condomínio. Dessa maneira, reduz-se, em certa medida. O âmbito da obrigação assumida pelo incorporador perante os adquirentes, deixando de responder pelos atos danosos praticados pela comissão de representantes no exercício dos poderes a ela conferidos.  (Everaldo Augusto Cambler, Responsabilidade civil na incorporação imobiliária, São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1997, p. 222).
Nesse passo, verificado que o atraso na obra ou que a aplicação de material de má qualidade decorreu, exclusivamente, por inobservância da comissão de representantes das suas obrigações insculpidas no art.58, em nada contribuindo a construtora contratada para a existência do dano, somente o condomínio, deverá responde civilmente perante os adquirentes.
E, nesse sentido, vêm decidindo os nossos tribunais:
Ação de rescisão de contrato - devolução de quantias pagas - construção por administração - obrigação dos condôminos. Não tendo os condôminos, cumprido com suas obrigações de custearem a obra da forma como foi contratado e de acordo com os artigos 58 e seguintes, da Lei n.4.591/64, não podem os mesmos responsabilizar à construtora pelo atraso na construção e nem cobrar dela a restituição das prestações pagas. (TJMG - Apelação Cível n.377.812-5 - Rel. Des. Valdez  Leite Machado - Data da Publicação: 17-02-2002).
Compromisso de compra e venda - Construção a preço de custo - Velocidade, custo e qualidade da obra de responsabilidade dos compradores, por sua Comissão de Representantes - Diferença de metragem desprezível - Defeitos de construção verificados - Dano moral inocorrente - Sucumbência recíproca - inocorrência, diante do mínimo sucumbimento da ré - Sentença reformada apenas nesse aspecto - Agravo Retido não conhecido, apelo dos compradores improvido e da construtora provido em parte. (TJSP – Apelação Cível n. 138.535.4/8-00 – Rel. Des. Percival Nogueira - Data da Publicação: 12-06-2003).
Por fim, para que os construtores/incorporadores melhor se previnam contra as demandas judiciais surgidas por questões de responsabilidade exclusiva da comissão de representantes no regime da construção “a preço de custo“, caberá a estes, tão somente, estarem bem assessorados em seus negócios jurídicos imobiliários. Fonte: magalhaesadvocacia.com

ATENÇÃO CORRETORES AUTÔNOMOS E IMOBILIÁRIOS
CONSULTAS DE SPC E SERASA
SPC do Brasil (Serviço de Proteção ao Crédito do Brasil S.A). Ter seu próprio serviço de consulta SPCB/SERASA.
Com loguin e senha pela internet funcionando 24 h ou CALL CENTER funcionando de 8h às 18h.  Assim será possível antecipar informações comerciais sobre seus clientes evitando riscos futuros de inadimplência.
*Negativar (incluir) inadimplentes no SPC e na Serasa. E solicitar envio de carta cobrança para o inadimplente. Maiores chances de recuperação de valores perdidos. Tudo isso por baixos custos e menos dor de cabeça.
O Sindicato já disponibiliza aos Corretores Imobiliários, consultas de SPC e SERASA:
-Pessoas Físicas R$- 4,00
-Pessoas Jurídicas R$- 6,00

Informações na Secretaria do Sindicato através do telefone: (91) 3274-0793 ou email: sindimoveis_pa@yahoo.com.br

Coordenador Pedagógico: Carlos Moraes de Albuquerque Fº
Gestor Imobiliário - CRECI- 043
E-mail: carlosalbuquerquefilho@hotmail.com
Facebook: carlos albuquerque   

DIRETORIA SINDIMÓVEIS GESTÃO 2009/2012

PRESIDENTE: Antônio Maria Santos Sousa
1º VICE- PRESIDENTE: Silvio Kós Burlamaqui de Miranda
2º VICE- PRESIDENTE: Eduardo Afonso Damasceno de Mendonça
1ª SECRETÁRIA: Antônia Pereira da Silva Santos
1ª TESOUREIRA: Regina Célia Lima Albuquerque
2º TESOUREIRO: Ideval Pamplona Lima
REPRESENTANTE JUNTO À FENACI: Maria Isabel Macedo Figueiredo
COORDENADOR PEDAGÓGICO: Carlos Moraes de Albuquerque Filho