A consultora em acabamentos Adilma Quaresma aprovou a avaliação feita quando vendeu seu imóvel, em 2010
Vender um imóvel é um processo que exige paciência e cautela. Na pressa por negociar o apartamento ou a casa, é preciso estar certo de seu real valor para não superestimá-lo ou acabar vendendo por um preço abaixo do que vale. Para evitar problemas como esses é preciso estar atento a alguns aspectos e detalhes que valorizam ou não o imóvel, para estipular um preço condizente com as características do empreendimento e facilitar a venda.
De acordo com o diretor da Imobiliária Lopes Pimenta Netimóveis, Unidade Vila da Serra, Marco Antônio Mesquita, a avaliação do preço do imóvel depende de diversas variáveis, que devem ser analisadas com cautela por corretores competentes e de confiança. “Um apartamento mais novo, por exemplo, nem sempre terá um valor mais alto; depende da região onde está localizado. Devem-se traçar as variáveis para chegar à avaliação ideal.”
O primeiro quesito a ser levado em consideração é a localização, conforme alerta o diretor da Planta Netimóveis, Celso Salles. “Dentro de um único bairro, por exemplo, existem diversas classificações. Há áreas mais valorizadas e outras nem tanto. O corretor deve conhecer bem o bairro, ter familiaridade com a região, pois, assim, terá mais facilidade para determinar o valor do imóvel”, indica.
Além disso, é preciso observar as características da via na qual ele está localizado: se a rua é mais tranquila ou barulhenta, mais comercial ou residencial. “Assim como o entorno do imóvel: comércio, padaria, supermercados, escolas, entre outros”, acrescenta Salles.
"Quem deve fazer essa avaliação é um avaliador previamente credenciado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci)" - Guilherme Abrantes Alves Pequeno, consultor da Lopes Consultoria Imobiliária
A idade do imóvel, o tipo de acabamento do prédio (revestido ou apenas pintura, por exemplo), áreas de lazer, número de vagas na garagem e elevadores são outros aspectos a serem analisados. Segundo Salles, “o somatório desses fatores vai determinar o valor ideal do imóvel, e, para isso, é essencial a atuação de uma imobiliária experiente, com um trabalho consistente e conhecimento da região”.
O critério mais utilizado pelos profissionais do mercado imobiliário é o comparativo de mercado, conforme afirma o diretor das administradoras de imóveis da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), Reinaldo Branco. “São reunidos todos os dados do imóvel: tempo de vida, padrão de acabamento, idade, localização, número de vagas, se houve reforma etc.”, enumera.
De posse dessas informações, é feito um levantamento dos imóveis disponíveis com padrão semelhante. “Além disso, as transações já concluídas são importantes referências, já que o valor pelo qual o imóvel foi ofertado inicialmente pode sofrer alteração na hora da venda concreta”, observa Branco.
Para fazer a avaliação mercadológica do imóvel, o profissional mais capacitado é o corretor, que pode e deve ter conhecimentos em diversas áreas, como jurídica, marketing, administração e engenharia, entre outras. “Já para realizar avaliações estruturais, os profissionais indicados são engenheiros e arquitetos”, diz.
CONHECIMENTO A consultora em acabamentos Adilma Quaresma, que vendeu seu imóvel em 2010, conta que quem estabeleceu o preço foi o corretor. Mas como, segundo ela, quem dita o valor atualmente é o mercado, não houve contestação de sua parte. “Concordei. Até porque, infelizmente, se a gente não concorda, não vende”, admite.
Especificamente relacionado ao trabalho feito pelo corretor, a empresária diz ter ficado satisfeita. “Um profissional do ramo tem muito mais conhecimento e critérios para a avaliação do que eu, que sou leiga”, reconhece Adilma.
PARA NÃO PERDER DINHEIRO
Contar com a ajuda de assessoria especializada, com bom conhecimento do mercado e da região em que o imóvel está localizado, evita surpresas em relação ao seu real valor
Entre os principais aspectos que devem ser avaliados, o diretor da Lopes Pimenta Netimóveis, Marco Antônio Mesquita, destaca o tempo de uso e a distribuição da área interna. “Apartamentos com espaços bem aproveitados são muito valorizados, como quartos com ambientes inteligentes para armários, por exemplo. A ventilação também é levada em conta. Cozinhas e áreas de serviço ventiladas são um ponto a favor na hora de fazer a avaliação.”
O consultor de imóveis da Lopes Consultoria Imobiliária Guilherme Abrantes Alves Pequeno reconhece que os itens mais valorizados são localização, estado de conservação, estrutura do prédio (elevador, área de lazer) e vagas de garagem, “este último, um item cada vez mais preponderante”, observa.
Diretor das Administradoras de imóveis da CMI/Secovi, Reinaldo Branco alerta sobre os profissionais não credenciados
Segurança, fácil acesso, bom estado de conservação e metragem que atenda as necessidades da família são classificados como indispensáveis, como verifica Abrantes. Com tantas variáveis a serem observadas, contar com a ajuda de um profissional pode evitar dor de cabeça no fechamento do negócio. “Quem deve fazer essa avaliação é um perito avaliador, devidamente credenciado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci)”, ressalta.
Abrantes diz que é o profissional que pode averiguar os prós e os contras da negociação. “O perito avaliador deve levar em conta os pontos fracos do imóvel (mau estado de conservação, vaga presa) e os fortes (excelente localização, elevador). A avaliação é feita com base no conjunto de informações e características do imóvel. Daí a importância de ser feita por um profissional credenciado.”
O diretor da Planta Netimóveis, Celso Salles, alerta que um corretor que não domine bem a região em que o proprietário queira vender o imóvel pode fazer uma avaliação incoerente. “Estipulando um valor inferior ao real do imóvel. Nesse caso, o proprietário pode sofrer com um prejuízo financeiro, perdendo a chance de obter uma renda maior com a venda do imóvel.”
De acordo com Salles, é preciso estar muito atento a corretores não capacitados, amadores ou que não têm experiência na região. “O ideal é buscar profissionais experientes e certificar se estão devidamente credenciados no Creci”, recomenda o diretor da Planta.
SENTIMENTAL
Em outras situações, o imóvel pode ter um valor superestimado, causando no proprietário a ilusão de poder obter um lucro maior do que realmente vale a casa ou o apartamento. “Provavelmente, o imóvel ficará estagnado, atrasando a venda. Enquanto o preço não for diminuído, o proprietário acaba perdendo dinheiro, pois, muitas vezes, ele necessita da venda do imóvel para saldar uma dívida ou até mesmo conseguir o recurso para adquirir um novo imóvel”, diz Salles.
“A pessoa às vezes tem um valor sentimental para com o imóvel, até mesmo por palpite de amigos e parentes. Isso cria uma expectativa maior no momento da venda, e, caso o profissional faça uma avaliação diferente da esperada, a pessoa fica ainda mais frustrada.”
REFERÊNCIAS UTILIZADAS
O diretor das administradoras de imóveis da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), Reinaldo Branco, faz um alerta contra os profissionais inexperientes e que não são credenciados, que, para agradar ao cliente ou se beneficiar, elevam demais o preço do imóvel. “Nesses casos, criam uma expectativa de um valor alto no proprietário, que pode resultar em dificuldades para vendê-lo.”
Para ter tranquilidade na avaliação, Branco diz que é preciso confiar no profissional ou na empresa contratada para tal. “O cliente pode e deve perguntar ao corretor as fontes e referências utilizadas na hora da avaliação, porque é obrigação do profissional ter um banco de imóveis para se referenciar”, ensina.
Além disso, o proprietário pode consultar anúncios na internet ou em jornais para ficar por dentro dos preços que estão sendo praticados no mercado e fazer uma comparação. Mas não se pode esquecer que itens como localização, iluminação, ventilação, privacidade, padrão de acabamento, número de vagas, proximidade à oferta de serviços, acessibilidade, conservação e manutenção, áreas anexas e segurança são muito valorizados, fazendo toda a diferença no preço de venda do imóvel.
DEPRECIAÇÃO
Da mesma forma que esses itens são valorizados, há aqueles que colaboram para que o imóvel, por vezes, não alcance o preço esperado pelo proprietário. “O que contribui para desvalorizá-lo é a falta de segurança no imóvel ou na região e depreciação de um determinado local. Além disso, algumas obras pontuais (viadutos, trincheiras ou passarelas) podem tanto valorizar algumas regiões quanto desvalorizá-las”, afirma Branco.
DETALHES QUE VALORIZAM
Na hora da venda, o importante é estar atento a alguns detalhes que melhoram a aparência do imóvel e fazem a
diferença aos olhos do comprador:
» É essencial manter o apartamento limpo e bem organizado.
» Uma nova pintura deixa o imóvel com um aspecto melhor.
» Pequenas reformas podem valorizá-lo, dando novo
visual aos ambientes.
» Trocar uma cerâmica ou azulejo antigo é uma excelente opção,
pois materiais muito velhos causam impressão ruim ao comprador.
» Fazer um rebaixamento de teto em gesso ou uma sanca
também é interessante, já que renova o apartamento.
Fonte: Celso Salles, diretor da Planta Netimóveis
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