Guia da Compra Segura de Imóvel

1 - O que é um lançamento imobiliário?
É a abertura de vendas de um empreendimento imobiliário após o seu Registro de Incorporação.
Normalmente, o início das vendas é acompanhado de eventos, ações promocionais e anúncios na mídia.
2 - Qual a vantagem de se comprar um imóvel no seu lançamento?
Quando você compra um imóvel no lançamento, você pode escolher a unidade mais adequada à sua preferência, além de encontrar, nessa fase de vendas, as melhores condições de preço e de forma de pagamento.
3 - O que é um imóvel na planta?
É o imóvel comercializado durante a fase de lançamento, ou seja, antes do início da construção.
4 - O que significa comprar um imóvel na planta?
Significa comprar um imóvel quando ele está sendo lançado. Ou seja, o imóvel não se encontra pronto. Ele será construído e, após um prazo que usualmente varia de 18 a 36 meses, dependendo do tipo de imóvel, será entregue pela incorporadora ao proprietário. Por isso que se diz que o imóvel comprado na planta é um bem de entrega futura.
5 - Que cuidados devem-se tomar para comprar um imóvel na planta?
Verifique se realmente o imóvel escolhido atende às suas necessidades no que diz respeito a tamanho, localização, infraestrutura de lazer oferecida e a sua planta. Planeje seu futuro e analise se o valor e a forma de pagamento deste imóvel se encaixam na sua capacidade de pagamento.
Verifique se o projeto do empreendimento encontra-se aprovado, e o seu Memorial de Incorporação registrado. Compre apenas de incorporadoras e construtoras saudáveis, com tradição e credibilidade.
6 - O que é Incorporação Imobiliária?
Ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica) se compromete a construir um edifício, ou conjunto deles, com diversas unidades autônomas, sendo lhe permitido comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção do empreendimento. Para que a Incorporação Imobiliária produza efeitos e permita a venda das unidades imobiliárias autônomas, é necessário o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, que inclusive dá segurança ao adquirente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, à legalidade do projeto, às características e metragens do imóvel, bem como às regras de convivência em condomínio. É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta.
7 - Como sei se devo confiar numa incorporadora?
Obtenha informações sobre a tradição desta incorporadora, verificando:
. Há quanto tempo ela trabalha no mercado;
. Quantos empreendimentos ela entregou;
. Padrão de qualidade de seus produtos e a pontualidade na entrega dos seus imóveis.
8 - Como posso obter informações adicionais sobre uma incorporadora?
Hoje em dia, muitas incorporadoras têm capital aberto na Bolsa de Valores. Por esse motivo, devem divulgar seus resultados trimestralmente. Você pode encontrar o balanço dessas empresas nos seus respectivos sites. Outra forma seria verificar se as obras em andamento da incorporadora contam com financiamento bancário para suprir as despesas de construção, pois o financiamento é uma maior garantia de que a obra será entregue, os bancos só o concedem às empresas que estão com boa saúde financeira.
9 - A responsabilidade de entrega do imóvel é da incorporadora ou da construtora?
Ainda que a incorporadora possa contratar uma construtora para a execução das obras, a obrigação
de entregar a unidade autônoma cabe sempre à incorporadora, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, que é entregar unidades autônomas em contrapartida do recebimento de preço certo e ajustado.
10 - O que encontro em um estande de vendas?
O estande de vendas é usualmente construído no local onde será erguido um empreendimento imobiliário. Nele, encontram-se expostos a maquete do projeto, plantas e imagens dos apartamentos e das áreas comuns, bem como, na maioria das vezes, o apartamento modelo decorado. No estande, encontram-se também os corretores de imóveis treinados para apresentar o empreendimento e sua tabela de vendas que inclui a disponibilidade de unidades, seus respectivos preços e formas de pagamento.
11 - Para que serve o apartamento modelo decorado?
O apartamento modelo decorado, geralmente construído nos estandes de vendas, tem como finalidade mostrar as características da planta do apartamento, apresentando também uma sugestão de decoração.
12 - O que é a corretagem imobiliária?
Corretagem é uma comissão paga ao corretor de imóveis pelos serviços de intermediação imobiliária.
13 - Para quem devo pagar o valor da corretagem?
A corretagem deve ser paga à imobiliária ou ao corretor de imóveis que tenha realizado a intermediação da aquisição do seu imóvel. Tal comissão somente será devida à imobiliária ou ao corretor se a compra do imóvel for concretizada, isto é, após a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda.
14 - Qual a melhor forma de pagamento de um imóvel?
A melhor forma depende exclusivamente de sua receita. Você deve analisar qual fluxo de pagamento melhor se adapta à sua renda familiar. Hoje em dia, existem vários financiamentos com prazo de pagamento de até 30 anos e com taxas de juros muito atrativas. Normalmente, os apartamentos vendidos nos lançamentos imobiliários já contam com um banco parceiro que oferece essa condição aos compradores. Nos estandes de venda, os corretores conseguem, rapidamente, simular o valor da parcela mensal, dependendo do prazo do financiamento. Pesquise e avalie o melhor fluxo de pagamento de acordo com a sua capacidade financeira.
15 - Comprar um imóvel pensando na sua aposentadoria é uma boa estratégia?
Sim. Além de utilizar o imóvel como uma fonte de renda, através dos aluguéis, no longo prazo, a sua valorização vem superando a inflação.
16 - O que significa uma empresa ser “S.A.”?
Uma empresa consiste num conjunto organizado de meios com o propósito de exercer uma atividade, a fim de oferecer e produzir bens e/ou serviços, e pode ter diversos tipos societários, sendo as sociedades limitadas e as sociedades anônimas os exemplos mais comuns atualmente. Sociedade anônima (S.A.), também conhecida como sociedade de capital, é disciplinada pela Lei 6.404/76 e é representada por títulos denominados ações, que são livremente negociáveis, de modo que qualquer pessoa pode ingressar na sociedade mediante a aquisição de ações. A sociedade anônima pode ser classificada de duas maneiras distintas: (i) sociedade anônima aberta, em que os valores mobiliários (ações, debêntures, etc.) podem ser negociados na Bolsa de Valores ou (ii) sociedade anônima fechada (companhias cujas ações não são negociadas publicamente e que, geralmente, pertencem aos fundadores, familiares ou a um grupo pequeno de investidores). Para tornar-se sociedade anônima de capital aberto, é necessária a aprovação pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), órgão do
Governo Federal responsável para tanto. A Gafisa, por exemplo, é uma sociedade anônima de capital aberto e sempre pautou sua conduta pela ampla divulgação de informações a respeito das atividades da Companhia, tendo sempre adotado políticas de relacionamento com o mercado baseadas no princípio da transparência. A Gafisa disponibiliza a seus investidores informações de forma transparente, o que é indispensável no processo de fidelização dos investidores que já acreditam na Companhia e na captação de novos investidores no mercado. A Gafisa é a primeira incorporadora residencial brasileira a ter ações listadas na Bolsa de Nova York (NYSE), com elevados padrões de Governança Corporativa. Em razão da maior publicidade a que estão submetidas às empresas de capital aberto, bem como das regras cada vez mais rígidas das Bolsas de Valores, as empresas de capital aberto tendem a ser cada vez mais eficientes, buscando melhores resultados do que as de capital fechado.
17 - O que é Alienação Fiduciária?
É o instrumento no qual se transfere um imóvel do devedor para o credor em garantia do pagamento da dívida. O devedor permanece com a posse para uso próprio do bem. Quando a dívida é quitada, a propriedade é consolidada em nome do antigo devedor.
18 - O que é hipoteca?
Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel.
19 - É possível utilizar o FGTS na compra de um imóvel?
Sim, é possível utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para pagamento integral ou parcial de imóveis prontos. Para sua utilização, é necessário cumprir alguns pré-requisitos dispostos na regulamentação do FGTS, tais como:
Não possuir outro imóvel, seja ele quitado ou financiado.
Morar ou trabalhar na localidade do imóvel.
Comprovar tempo de trabalho mínimo de 03 (três) anos sob regime do FGTS.
Avaliação do imóvel não superior a R$ 350.000,00.
Para mais informações, vale consultar o site da Caixa Econômica Federal através do link: http://www.caixa.gov.br/fgts/pf_faq_ casa.asp
20 - Quais despesas e obrigações terei ao adquirir um imóvel?
Quando da assinatura da escritura pública de venda e compra, o adquirente do imóvel responderá pelo pagamento do imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI / ITVI), despesas cartorárias para a lavratura da escritura e registro dessas perante o cartório imobiliário. A alíquota e a forma de cálculo do imposto variam de acordo com cada município. Da mesma forma, as custas cartorárias, com o Tabelião de Notas e o Registro de Imóveis variam de um Estado para outro e devem ser consultadas no cartório competente. Após o recebimento da escritura, o adquirente deverá efetuar na prefeitura local a alteração do contribuinte do imóvel para constar que passou a ser o proprietário do imóvel, de modo que a cobrança do IPTU seja encaminhada diretamente aos seus cuidados, uma vez que o proprietário é o único responsável pelo referido recolhimento.
21 - O que é a Assembléia Geral de Instalação de Condomínio?
É a primeira reunião dos condôminos, juntamente com a empresa que administrará o condomínio, e também com a presença da incorporadora. É nessa reunião que, usualmente, elegem-se o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio.
22 - O que faz uma Administradora Condominial?
Uma Administradora Condominial é uma empresa de prestação de serviços voltada para a administração de imóveis em condomínio. Destaca-se a assessoria ao síndico do condomínio em todos os aspectos legais e administrativos, tais como cobranças de despesas condominiais, pagamentos de despesas do condomínio, administração de pessoal e outros serviços que agreguem valor ao condomínio.
23 - Quem pode ser o síndico?
O síndico pode ser qualquer pessoa, física ou jurídica, condômino ou não, eleito pelos condôminos para defender os interesses dos mesmos e, no caso de terceiro, contratado pelo condomínio para tal fim. Em empreendimentos construídos em fases, o compromisso de compra e venda pode prever um prazo no qual o síndico do condomínio será a própria incorporadora, o que é feito com o objetivo de proporcionar as condições necessárias para a continuidade das obras.
24 - O que é contribuição para as despesas de condomínio?
É a despesa que deve ser custeada por cada condômino, a partir da instalação do condomínio, calculada através do rateio da previsão mensal de gastos comuns no condomínio. Esse valor é composto de despesas ordinárias (gastos mensais rotineiros) e extraordinárias, quando devidamente aprovadas em assembléia ou por determinação da administração do condomínio, quando for o caso.
25 - É possível ter uma previsão do valor desta contribuição para as despesas condominiais do empreendimento?
Sim. Nos lançamentos de empreendimentos imobiliários, usualmente a incorporadora, com o auxílio de uma empresa administradora de condomínios, faz uma estimativa do custo por apartamento.
Vale se informar para verificar se o custo do condomínio do imóvel desejado está adequado ao seu orçamento. É importante considerar que o valor estimado da taxa condominial pode variar até a instalação do condomínio, tendo em vista alterações de preços de serviços e produtos.
26 - Quando a Assembléia de Instalação de Condomínio é realizada, e desde quando é devida a contribuição para as despesas condominiais e demais despesas?
Via de regra, após a emissão do Habite-se pela prefeitura local, a incorporadora convocará os adquirentes das unidades para instalar o condomínio e eleger seus representantes, sendo devidas, a partir desta assembléia, a taxa condominial e demais despesas relacionadas com o funcionamento do condomínio.
27 - Como são elaboradas e como saber quais as normas que regerão o condomínio quando o empreendimento ficar pronto?
Na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno encontram-se as normas que regerão o condomínio, que são elaboradas de acordo com as peculiaridades do empreendimento e em conformidade com o disposto no Código Civil Brasileiro. Um dos requisitos para o registro do
Memorial de Incorporação é o arquivamento da minuta da Convenção de Condomínio que regerá o dia a dia desse empreendimento quando concluídas suas obras. Com a averbação da construção,
é registrada a Convenção de Condomínio nos moldes da minuta arquivada quando do registro da incorporação imobiliária. Eventuais alterações introduzidas na respectiva minuta da Convenção de Condomínio após o registro da incorporação deverão ser objeto de ciência e aprovação pelos adquirentes, e a juntada da nova minuta ensejará a ratificação do registro da incorporação imobiliária. A cópia dessa minuta deve ser disponibilizada ao cliente quando da celebração do contrato para aquisição de unidade do empreendimento.
28 - O que é uma SPE?
A Sociedade de Propósito Específica (SPE) é uma sociedade empresária, que pode ser utilizada na forma de sociedade limitada ou sociedade anônima, cuja atividade é claramente descrita no contrato social, possuindo, na maioria das vezes, o prazo de existência determinado pelo propósito específico ao qual foi concebida. Nos casos de grandes incorporadoras, com diversos empreendimentos, a utilização de uma SPE para cada um dos empreendimentos imobiliários é muito comum.
29 - O que é cessão de direitos?
É o contrato, a título oneroso ou gratuito, pelo qual a pessoa titular de direitos (cedente) transfere a outra pessoa (cessionária) esses mesmos direitos, tornando-se o cessionário titular dos direitos até então do cedente. Em se tratando de imóveis, temos a cessão de direitos quando uma pessoa transfere a outra os direitos ao recebimento de unidade autônoma, que adquiriu mediante promessa de venda e compra, de modo que, por ocasião da escritura pública, o cessionário receba a titularidade do imóvel. As cessões de direitos sobre imóveis devem ser informadas na Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI) emitidas pelos cartórios e são sujeitas ao recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
30 - Se compro um imóvel na planta, posso revendê-lo antes de sua entrega?
Sim, e a revenda é feita por meio da cessão de direitos. Isso porque, tratando-se de imóvel na planta, o adquirente só receberá a escritura do imóvel após a averbação da conclusão da obra, com a conseqüente abertura de matrícula do imóvel. E, na medida em que ainda não se tornou legítimo proprietário do imóvel, somente poderá transmitir os direitos de recebimento daquela unidade autônoma mediante a promessa de venda e compra do referido imóvel. Se essa revenda ocorrer antes do pagamento integral do preço do imóvel, a incorporadora deve comparecer neste instrumento para anuência e aprovação donovo adquirente., bem como deverá ser observado o que dispõe o contrato originalmente assinado a respeito dessa revenda ou cessão de direitos e eventuais taxas ou demais despesas incidentes.
31 - Um estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil? Como?
O estrangeiro, domiciliado ou não no Brasil, com ou sem visto permanente, pode adquirir imóveis no País, originados de incorporação imobiliária, nos termos da Lei 4.591/64. Mas, para isso, é necessário ter inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) conforme exigência do art. 20 da Instrução Normativa n°- 461/2004 da Secretaria da Receita Federal. Sem CPF no Brasil, o estrangeiro não poderá firmar instrumento público ou particular de compra e venda de imóvel e requerer o seu registro no cartório de imóveis competente. Para o estrangeiro obter inscrição no CPF, é necessários os seguintes documentos: (a) passaporte válido e/ou RNE válido, (b) Certidão de Nascimento traduzida para o português por tradutor juramentado e autenticada pelo Consulado Brasileiro no país de origem e (c) formulário de Ficha Cadastral de Pessoa Física devidamente preenchido.
O pedido de inscrição no CPF pode ser feito nos Consulados Brasileiros no exterior, na Secretaria da Receita Federal, iniciando-se pelas agências de Correio ou do Banco do Brasil. A solicitação de
CPF de estrangeiro pode ser feita por meio de procurador. Usualmente, as incorporadoras exigem que o estrangeiro não residente no Brasil constitua procurador no Brasil para o cumprimento das obrigações subseqüentes assumidas no contrato e para fins de envio de comunicação a respeito do empreendimento, andamento da obra, etc.
32 - Pode-se adquirir um imóvel através de pessoa jurídica?
Sim, independentemente de ter sua sede no Brasil ou no exterior, basta que esteja regularmente representada segundo seu contrato ou estatuto social. Porém, em se tratando de pessoa jurídica com sede no exterior, é necessário que se obtenha o CNPJ para efetuar a aquisição de bens imóveis no Brasil, bem como para fins de tributação pela Receita Federal.
33 - O que é Habite-se?
O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados. O
Habite-se é expedido pelo poder público municipal e autoriza a incorporadora a proceder à entrega do empreendimento e das unidades autônomas aos adquirentes.
34 - O que é averbação da construção e quando ocorre?
Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel (empreendimento).
Isso é realizado com a apresentação, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND_INSS). Somente após a análise pelo Oficial Registrador, que normalmente ocorre dentro de até 30 (trinta) dias contados do protocolo dos referidos documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel.
35 - O que é Alvará de Obra (Alvará de Execução)?
O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos.
36 - Quais órgãos aprovam a execução das obras de um empreendimento?
O projeto do empreendimento que será composto por unidades autônomas é aprovado pela prefeitura local, que emitirá os alvarás de aprovação e de construção, permitindo o início das obras.
Além disso, se necessário, o projeto deverá igualmente ser aprovado por outros órgãos estaduais e federais conforme exigência da municipalidade.
37 - O que é um loteamento?
Nos termos da Lei Federal nº-6.766/79, loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificações ou amplificações de via existente. Os projetos de loteamento devem ser aprovados pelo Estado e pela municipalidade, que levam em consideração fatores como a escolha de áreas fisicamente adequadas para o desenvolvimento urbano, integração com a malha urbana (diretrizes), percentuais mínimos de áreas necessárias à formação do sistema viário, áreas verdes, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e recuo, dimensionamento de quadras e lotes. A aprovação de loteamentos em observância ao disposto na Lei 6.766/79 e no plano diretor do município evita a ocupação desordenada das áreas urbanas permitindo o desenvolvimento harmônico das cidades.
38 - O que é um lote caucionado?
Para assegurar que o loteador promova as obras de infraestrutura em conformidade com as características do loteamento aprovadas no projeto, a municipalidade exige que o loteador dê em caução alguns lotes integrantes do loteamento. Essa garantia é averbada na matrícula de cada um desses lotes junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Uma vez obtida a aceitação das obras pela prefeitura, a caução é extinta e o loteador poderá dispor normalmente dos lotes antes dados em garantia da execução do projeto de urbanização.
39 - Como posso saber o tamanho da casa a ser construída em determinado lote?
Para arquivamento do Memorial de Loteamento junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, documento que registra as características do loteamento e a regularidade do processo para sua aprovação, é necessário o detalhamento, pelo loteador, dentre outros itens, das condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, tais como recuos, limites, padrões de construção e outros. Tais normas são, normalmente, disponibilizadas pela Associação de Moradores do Loteamento, que também fiscaliza se as mesmas estão sendo devidamente respeitadas. Além disso, devem ser observadas as diretrizes e restrições constantes na lei do município onde o loteamento está inserido.
40 - O que é Tabela Price?
É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, a amortização crescente e o valor dos juros declinante. Também conhecido como Sistema Francês de Amortização.
41 - O que é Sistema SAC?
É um sistema de financiamento em que as prestações são decrescentes, com amortização constante e juros decrescentes.
42 - O que é o índice de correção?
É o índice pactuado em contrato para atualização monetária dos valores envolvidos no mesmo.
43 - O que é INCC?
Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Nacional de Custo da Construção afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção.
44 - O que é IGP-M?
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Geral de Preços é divulgado no final de cada mês. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas
com vencimento após o período de obras do empreendimento e que sejam devidas diretamente à incorporadora, conforme previsto no respectivo compromisso de compra e venda.
45 - O que é TR?
É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. É também utilizada na correção das parcelas de pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves.
46 - Qual o índice de correção normalmente utilizado na aquisição de um imóvel na planta?
Quando se compra um imóvel com financiamento provido diretamente pela incorporadora, na maioria dos casos, se utiliza como índice de correção das prestações o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a conclusão das obras, ou, ainda, até a data prevista contratualmente.
Após a sua conclusão, o índice de reajuste passa a ser o IGP-M. Quando se compra um imóvel com financiamento bancário, adota-se, usualmente, o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a sua entrega, ou seja, durante o período de construção. Após a sua conclusão e devido repasse do financiamento ao Banco Financiador, o índice de reajuste passa a ser a TR, acrescida de uma taxa de financiamento previamente estabelecida pelo mesmo.
47 - O que é área privativa?
É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela superfície externa das paredes.
48 - O que é área comum?
É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como exemplo temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, entre outros.
49 - O que é área total?
A área total de uma unidade autônoma é a somatória da área privativa (área interna da unidade e de uso exclusivo do adquirente) e quota parte da área comum (área externa à unidade e de uso comum dos demais condôminos) que cabe a essa unidade.
50 - As áreas comuns são entregues equipadas e decoradas? Qual a vantagem disso?
Existem empreendimentos que são entregues com suas áreas comuns já decoradas e equipadas.
Esse procedimento é vantajoso, pois se evita que, logo nos primeiros meses após a instalação do condomínio, os moradores tenham que arcar com despesas adicionais para realizar esses serviços.
Vale verificar, na hora da compra, se a decoração será cobrada à parte do preço do imóvel. Existem situações em que isso é realizado e outras, em que não.
51 - Posso comprar apartamentos contíguos e efetuar uma junção dos mesmos? Quais as regras?
É possível a junção de apartamentos contíguos mediante a aprovação pela prefeitura municipal e demais órgãos competentes, devendo-se sempre observar a legislação específica de cada município.
Na hipótese de junção de duas ou mais unidades, o adquirente arcará com todas as taxas e despesas equivalentes a cada uma das unidades de sua propriedade.
52 - Quando compro um imóvel, é possível modificar a planta e o acabamento do mesmo?
Algumas incorporadoras permitem que seus clientes escolham alternativas de planta e acabamentos que mais se adaptam às suas necessidades. A escolha por essas opções não precisa ser realizada no momento da compra, durante a fase de lançamento. Usualmente, estipula-se um prazo no qual o cliente pode solicitar a execução dessas modificações. As mudanças solicitadas podem acarretar custos adicionais ao comprador.
53 - Quais os tipos de vagas de garagem e como identificá-los em cada caso?
As vagas de garagem podem estar incluídas nas áreas comuns ou serem unidades autônomas. As vagas comuns são indeterminadas e integrantes da área comum da unidade autônoma, cujo uso é definido pela Convenção de Condomínio. As vagas autônomas são independentes e não integram a área total das unidades autônomas, estando delas desvinculadas e possuindo áreas e frações ideais próprias e matrículas individualizadas, estando sujeitas a tributação pelo IPTU.
54 - O que é Memorial de Acabamento?
Memorial de Acabamento é a relação dos materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Esse memorial deve ser apresentado e rubricado pelo comprador no ato da compra do imóvel.
55 - O que é número de contribuinte e quando ele será atribuído ao meu imóvel?
O número de contribuinte é o número de identificação fiscal do imóvel atribuído pela prefeitura para identificação desses. Via de regra, e dependendo da localidade, diante da averbação da construção e especificação do condomínio, a incorporadora, mediante requerimento, solicita à municipalidade a abertura de inscrição fiscal de cada unidade autônoma do empreendimento, de modo que cada uma seja tributada individualmente. Todavia, essa é uma prerrogativa da municipalidade, e tal procedimento varia de uma cidade para outra.
56 - O que é a matrícula de um imóvel?
Pode ser feita uma comparação dizendo que a matrícula do imóvel é a sua certidão de nascimento.
É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.
57 - Como se obtém a matrícula de um imóvel?
A matrícula do imóvel é obtida no Registro de Imóveis da circunscrição competente, podendo a solicitação ser feita através da informação do número da matrícula, do endereço do imóvel ou através do nome de seu proprietário.
58 - A partir de que momento o imóvel tem uma matrícula?
A matrícula é aberta quando do primeiro registro de um determinado imóvel. No caso de unidades autônomas, a matrícula individualizada de cada unidade autônoma é criada, normalmente, quando da averbação da construção e instituição/especificação do condomínio ou, em alguns cartórios, desde o registro do memorial de incorporação e, nesses casos, normalmente em livro auxiliar do registro, até que a construção seja concluída.
59 - O que é fração ideal de terreno?
É a quota parte ideal do terreno que cabe a cada unidade do empreendimento.
60 - Qual é o procedimento para o recebimento do imóvel?
Após a conclusão das obras, o que é caracterizado pela emissão, pela prefeitura local, do certificado de conclusão da obra (Habite-se), o cliente deve ser convocado pela incorporadora para efetuar a vistoria do imóvel que, estando devidamente em ordem, poderá ser imitido na posse observando se todas as disposições constantes do contrato celebrado. Usualmente, quando ainda há saldo devedor do preço a ser pago pelo cliente, este será imitido na posse do imóvel a partir da assinatura da escritura definitiva de venda e compra com pacto de Alienação Fiduciária ou outra garantia semelhante ou, ainda, quando da contratação de financiamento bancário objetivando o pagamento do referido saldo devedor. Na maioria dos casos, a assinatura desses instrumentos somente acontecerá após a averbação da construção e registro da especificação de condomínio junto ao competente Registro de Imóveis, com a abertura de matrícula para cada unidade autônoma. Na hipótese de o preço da unidade autônoma estar devidamente quitado, o cliente poderá ser imitido na posse de seu imóvel tão logo efetivada a vistoria de sua unidade autônoma.
61 - O que é vistoria de um imóvel?
A vistoria do imóvel é o ato pelo qual o comprador, após convocação da incorporadora, comparece no imóvel, acompanhado de um profissional habilitado indicado pela incorporadora, para verificar se o imóvel foi construído em conformidade com o memorial descritivo e se o mesmo encontra-se em condições de uso, devendo nesse caso firmar boletim de vistoria do imóvel demonstrando a sua concordância com a edificação, requisito para a sua imissão na posse do mesmo.
62 - Após o recebimento do imóvel, posso reformá-lo?
Após o recebimento do imóvel, esse pode ser reformado desde que: (I) a alteração seja compatível com especificações construtivas e projetos do empreendimento, (II) tenha viabilidade técnica e não gere quaisquer riscos à solidez e segurança do empreendimento, (III) não acarrete quaisquer danos aos demais condôminos ou áreas comuns, observados os termos da Convenção e Regimento Interno do Condomínio, (IV) a referida reforma seja aprovada, quando for o caso, em assembléia geral de condôminos convocada para tal fim e (V) sejam observadas as normas e legislação municipais e obtidas as aprovações necessárias em todos os órgãos responsáveis.
63 - O que é garantia técnica e onde encontro os seus prazos?
Garantia técnica é o período em que a construtora e/ou incorporadora responde pela adequação do produto quanto ao seu desempenho dentro do uso que normalmente dele se espera e em relação vícios que tenham sido constatados nesse intervalo de tempo. Os seus prazos são entregues pela construtora e/ou incorporadora no ato da venda através do Manual de Garantias do Proprietário e também no Manual do Proprietário, específico da sua unidade, adquirido no ato de entrega das chaves.
64 - O que é o saldo devedor?
Saldo devedor é o valor restante para quitação total de um imóvel. O saldo devedor é reajustado mensalmente de acordo com os índices e juros pactuados no contrato.
65 - O que é Carta de Crédito?
A Carta de Crédito é um documento concedido por uma instituição financeira ao comprador de um imóvel com o seu crédito já aprovado. Esse documento pode ser utilizado para a aquisição de qualquer imóvel que esteja pronto com a averbação de sua construção realizada.
66 - O que é repasse bancário?
Repasse bancário é a captação de recursos em instituição financeira para quitação do imóvel junto à construtora.
67 - Quando inicio o processo de repasse bancário?
As instituições financeiras, para liberação do crédito, exigem a legalização do imóvel para tê-lo como a garantia do pagamento da dívida, seja pela hipoteca ou pela Alienação Fiduciária. A legalização do imóvel constitui uma série de atos concatenados, a partir da conclusão de construção, com duração média de 90 dias. As Cartas de Crédito fornecidas pelas instituições financeiras têm validade média de 90 a 180 dias. Dessa forma, o início do processo de repasse bancário deve ocorrer de 30 a 60 dias antes da conclusão da construção.
68 - Quais os custos com o processo de repasse?
Os custos com o processo de repasse são arcados pelo adquirente e incluem os custos com assessoria, emolumentos notariais e registrais e o Imposto de Transmissão do Bem Imóvel (ITBI), valores esses que variam conforme o valor de cada imóvel. O imposto e emolumentos são devidos, pois há a transmissão definitiva do imóvel ao adquirente que o oferecerá em garantia ao banco pelo financiamento contratado.
69 - Quais documentos são necessários para contratar o financiamento bancário?
A 68 documentação pode variar de acordo com a instituição financeira. Mas são sempre solicitados documentos do vendedor, do imóvel, além dos documentos pessoais e de comprovação de renda do comprador.
70 - Como é feita a assessoria para fins de contratação de financiamento e qual seu objetivo?
A assessoria para fins de contratação de financiamento é efetivada por uma empresa especializada que auxilia no processo de análise de crédito, documental e jurídica, visando a agilizar e assegurar a perfeita formalização dos contratos de crédito imobiliário, segundo os requisitos legais e normativos vigentes, além dos parâmetros e políticas estabelecidos pela instituição contratante.
71 - O que é análise de crédito?
Análise de crédito consiste no estudo das condições de venda do imóvel e características do comprador, visando a assegurar que a operação seja realizada de acordo com parâmetros e políticas de crédito aceitas pelo mercado bancário, de modo a viabilizar o repasse no futuro, lembrando que não é aceita na análise de crédito a existência de restrição cadastral. A análise de crédito sempre ocorre em dois momentos, o primeiro no ato da compra e depois no momento do repasse.
72 - Quais os documentos necessários para comprovar renda?
Para comprovar renda, geralmente são solicitados os três últimos holerites, informes de imposto de renda ou extratos de movimentação bancária.
73 - O que é Behavior?
Behavior é termo utilizado para a comprovação da capacidade de pagamento por meio do histórico de pagamento das parcelas devidas rigorosamente nos prazos estipulados. Muitos bancos adotam esse mecanismo para aprovar o financiamento bancário de um imóvel. Ou seja, se o adquirente quitar as suas parcelas pontualmente durante o período de construção, estará apto a ter o seu financiamento aprovado após o recebimento do imóvel.
74 - Qual a lei que rege as Incorporações Imobiliárias?
É a Lei Federal nº- 4.591 de 1964 que dispõe sobre as Incorporações Imobiliárias.
75 - O que é o Memorial de Incorporação?
É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
76 - Por que é essencial o registro da Incorporação Imobiliária para venda de unidades ainda não construídas?
A lei brasileira determina que o incorporador somente poderá negociar unidades autônomas em edifícios em construção ou a construir após o registro do Memorial de Incorporação. A razão de tal exigência está no fato de a incorporação pressupor a aprovação do projeto de construção, a regularidade documental da propriedade e a regularidade da situação documental do incorporador, o que se traduz em segurança jurídica ao adquirente de coisa futura.
77 - Que documentos devem verificar antes de assinar um contrato?
É importante que você verifique se o imóvel encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará emitido pela respectiva prefeitura municipal. Também é fundamental que se verifique a certidão de matrícula do imóvel, em que deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada. Vale verificar também a minuta da Convenção de Condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras condominiais.
78 - O que é compromisso de venda e compra de imóvel?
É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.
79 - Quais as cláusulas essenciais que devem constar num contrato de venda e compra de imóvel?
No contrato de venda e compra são essenciais as cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplemento e atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela incorporadora.
80 - Qual a diferença entre contrato de venda e compra e escritura definitiva?
O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender à outro determinado imóvel, por determinado preço e condições. O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, desde que a unidade esteja quitada, ou que o adquirente tenha obtido o financiamento necessário para o pagamento do saldo devedor.
81 - Por que há necessidade de se registrar a escritura definitiva do imóvel?
Para que se opere efetivamente a transferência da titularidade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 1245 do Código Civil Brasileiro.
82 - Qual a importância de constar no contrato todas as condições contratuais e o preço efetivamente pago?
O contrato é o instrumento pelo qual estará regrada toda e qualquer obrigação assumida entre as partes, vendedor e comprador, e perdurará até a quitação final dessas obrigações. Dessa forma, na hipótese de necessidade de qualquer questionamento futuro e, especialmente, de necessidade de se submeter ao Poder Judiciário dúvidas ou conflitos a ser solucionado, o contrato celebrado será o instrumento utilizado como base dessa avaliação. Daí a importância de que todas as tratativas e acordos estejam devidamente previstos no contrato celebrado.
83 - Posso comprar um imóvel representado por um procurador?
Sim, desde que o procurador seja maior, capaz e esteja representado por procuração pública, com poderes específicos para tanto e todos os demais poderes relacionados ao negócio a ser realizado, seja por ocasião da assinatura do contrato ou quando da escritura pública.
84 - Quando o comprador do imóvel é casado, seu cônjuge deve obrigatoriamente constar igualmente como adquirente?
Se os adquirentes forem casados sob o regime da separação absoluta de bens, não é necessário, pois, neste caso, cada cônjuge tem liberdade para administrar seu patrimônio, inclusive para contrair direitos e obrigações. Porém, nos demais tipos de regime de bens (comunhão total, comunhão parcial e participação final nos aquestos) é necessário o comparecimento do cônjuge uma vez que na celebração de um contrato de compromisso de compra e venda de unidades há diversas obrigações que são contraídas por ambos, como, por exemplo, do recebimento das chaves, concessão de garantias (ex.: hipoteca, Alienação Fiduciária). Também nesses casos, se a aquisição se der por procuração, é necessário que ambos os cônjuges nomeiem procurador através de procuração pública com poderes para a aquisição do imóvel e demais obrigações correlatas.
85 - Se eu adquirir um imóvel, por meio de compromisso de venda e compra, e, por ocasião da escritura, vier a falecer, quem receberá a escritura do imóvel?
Via de regra, a escritura deverá ser feita em nome do espólio e, para tanto, será necessária a apresentação de alvará judicial para que o espólio receba a propriedade do imóvel. Porém, se os direitos ao recebimento do imóvel estiverem partilhados entre os herdeiros, será necessário apresentar à incorporadora e ao cartório o respectivo formal de partilha ou escritura pública de partilha, devidamente registrada perante o competente cartório de Registro de Imóveis, para que a escritura do imóvel seja outorgada diretamente ao(s) herdeiro(s) do falecido.
86 - Quais as leis brasileiras que regem o condomínio?
As regras sobre condomínio podem ser encontradas nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (10.406/2002) e na Lei 4.591/64, primeira parte, nos artigos cujo conteúdo não foi alterado ou regulado pelo Código Civil.
87 - Quando vendo um imóvel, a que tributação estou sujeito?
Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre essa diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel vendido tenha valor inferior a R$ 440.000,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal.
88 - Quando devo recolher eventual ganho de capital na venda de um imóvel?
O recolhimento deve ser feito até o último dia do mês subseqüente ao da venda do imóvel e equivale à alíquota de 15% aplicada sobre a diferença apurada entre o valor de venda e de compra do imóvel constante na última Declaração Anual de Imposto de Renda. Incidirá sempre que o valor de venda for superior ao de compra. O adquirente da unidade deverá comunicar na Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda, no ano seguinte ao da operação, os detalhes da alienação. As regras específicas que regem a tributação na venda de imóveis podem ser consultadas no manual disponível no site da
Receita Federal do Brasil (www.receita.fazenda.gov.br).
89 - Em que momento considera a aquisição de um imóvel para fins de tributação?
Segundo a instrução normativa da SRF n°- 84/79, a aquisição de um imóvel se dá no exato momento da contratação da operação, ainda que mediante compromisso de venda e compra, e desde que implementada a condição suspensiva a que estava sujeito o negócio.
90 - Como declaro o imóvel em construção no IRPF?
Na declaração de IRPF, deve ser informada a aquisição de imóvel de forma detalhada na coluna. Discriminação. Na coluna. Situação em, devem ser informados os valores efetivamente pagos até aquela data.
91 - Como declaro o imóvel pronto no IRPF, o qual está sendo financiado?
Na declaração de IRPF, no campo. Bens e Direitos deve ser informada a compra do imóvel, na coluna. Discriminação detalhada a forma de aquisição, isto é, informar que foi objeto de financiamento e, na coluna Situação em informado o valor efetivamente pago no ano. No ano seguinte, ao valor do bem declarado no ano anterior, deve ser acrescido o valor das parcelas pagas no ano, e assim sucessivamente até a quitação. Não deve ser declarado no campo dívidas, pois em se tratando de imóvel financiado, você deve informar apenas o valor pago ano a ano.
92 - O que é DIMOB e quem deve emiti-la?
DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias que empresas imobiliárias, construtoras e incorporadores devem emitir para a Receita Federal, informando os detalhes das transações imobiliárias realizadas, destacando especialmente a identificação dos contratantes e do imóvel, data, valor da operação e comissão cobrada.
93 - O que é DOI e como funciona?
DOI é a Declaração sobre Operações Imobiliárias que os cartórios devem emitir à Receita Federal para informar as operações imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartórios de Ofício de Notas, Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos, envolvendo bens imóveis, destacando a identificação dos contratantes e o valor da operação imobiliária para fins de apuração de eventual imposto a recolher (ganho de capital).
94 - O que significa ITBI?
Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.
95 - O que é Laudêmio?
Laudêmio é uma renda que a União, município ou família tem direito a receber cada vez que o alienante ou cedente transfere os direitos de ocupação, uso, gozo a outrem, e corresponde ao percentual de 5% do valor atualizado do imóvel. Somente é devido o laudêmio nas transações onerosas, não sendo devido nas doações e quando recebidos por herança. Quando há necessidade do pagamento de laudêmio, os imóveis são denominados foreiros e são aqueles em que não se tem a propriedade e, sim, o domínio útil por meio de contrato escrito, permitindo, inclusive, a transmissão por sucessão ou alienação firmado pelo titular do domínio direto. Os imóveis podem ser foreiros à
União Federal, ao município ou a algum particular, sendo essa última uma situação menos comum.
96 - O que é taxa de foro privado e público?
Taxa de foro é a taxa paga nos casos de imóveis foreiros, anualmente, pelo detentor do domínio útil ao detentor do domínio direto do mesmo (União, município ou particular). A indicação se o imóvel é foreiro à União, município ou a algum particular deve constar da matrícula do imóvel e, ainda se foreiro ao município, constará da Certidão Enfitêutica do imóvel emitida pela municipalidade e se foreiro à União, constará de registro específico na Secretaria do Patrimônio da União (SPU), na Receita Federal. Nos casos de imóveis foreiros ao município ou à União, aconselha-se a verificação, junto aos respectivos órgãos, do valor do foro e laudêmio, da situação fiscal dos mesmos, ou seja, se existem débitos de foro e/ou laudêmio a serem quitados.
97 - O que é carência para entrega do imóvel?
Ao adquirir um imóvel na planta, você é informado sobre o prazo de conclusão da obra. A carência é um prazo adicional, usualmente de 6 meses, que pode ser utilizado na construção do empreendimento, independentemente da ocorrência de qualquer evento fortuito ou de força maior.
98 - Quando receberei a escritura definitiva do imóvel adquirido?
A escritura do imóvel será firmada ao adquirente após a averbação da construção e da especificação do condomínio, que por sua vez ocorrerá após a apresentação do Habite-se e da CND-INSS da obra junto ao cartório imobiliário, e desde que o preço esteja quitado na forma contratada e que não tenha mais ônus perante o imóvel e/ou financiamento contratado.
99 - É obrigatória a contratação de seguro para eventuais danos havidos durante a execução das obras?
Sim, conforme previsto no Decreto-Lei nº- 73/1966, artigo 20, é obrigatória a contratação de seguro de responsabilidade civil pelo construtor de imóveis em zonas urbanas por danos a pessoas ou coisas.
Tal seguro tem por finalidade cobrir possíveis danos que possam ocorrer a terceiros e à própria construtora durante a execução da obra. A contratação do referido seguro de responsabilidade civil deve ser efetivada, e os valores segurados deverão ser compatíveis com o vulto do empreendimento e constar na respectiva apólice.
100 - O que é IPTU?
O IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano . é o tributo municipal que incide sobre terrenos e edificações, e o fato gerador de sua cobrança é a propriedade de bem imóvel localizado na zona urbana do município. Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel, atribuído pela municipalidade onde o mesmo se localiza através de critérios próprios que normalmente levam em consideração sua dimensão, localização e seu padrão construtivo.
101 - É possível saber a previsão do IPTU antes da entrega do empreendimento?
Os valores de IPTU são calculados com base em alíquota determinada pelo município da situação do imóvel em relação ao valor venal do mesmo. Esse, por sua vez, é determinado conforme a área construída e a área que ocupa no terreno ou sua fração. Dessa forma, antes da entrega do empreendimento e da conclusão das obras, a previsão de estimativa do valor a ser pago de IPTU do imóvel dependerá de consulta prévia à prefeitura local que, dependendo dos critérios por essa utilizados para o devido cálculo e mediante a apresentação de documentos solicitados, indicará valor aproximado e estimado desse imposto. Como complemento, também em consulta à prefeitura local, pode-se apurar critérios municipais para as hipóteses de descontos ou isenções de IPTU.