PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

O patrimônio de afetação é um regime especial de garantia da incorporação imobiliária, e que vem sendo usado, com maior intensidade, pelo mercado das empresas de construção civil. Por definição legal, o patrimônio de afetação é o regime pelo qual o terreno e as benfeitorias que serão objeto de construção, ficam mantidos separados do patrimônio da empresa incorporadora (art. 31-A da Lei 4.591/1964, com a redação da Lei 10.931/2004). A principal finalidade é a de garantir a efetiva conclusão da obra de construção de um edifício de apartamentos ou salas comerciais, somente sendo extinto com a entrega das unidades imobiliárias aos respectivos compradores e financiadores da obra. Desse modo, o patrimônio de afetação aplica-se, apenas, para garantir a aquisição de imóveis lançados na planta ou em construção, em que o adquirente somente vai receber o bem no futuro. Com a utilização do regime, a empresa incorporadora vai agregar ao seu empreendimento um fator de garantia, assegurando ao comprador que a obra será concluída e que o seu investimento está assegurado por força desse regime jurídico especial. Isto porque o empreendimento com patrimônio de afetação será tratado como se fosse um estabelecimento autônomo da construtora, com inscrição própria no CNPJ e conta bancária específica, na qual ficarão depositados os valores pagos pelos adquirentes ao longo do tempo e da qual somente sairão os recursos depositados para o custeio exclusivo da construção. Nesse sentido, “o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva” (art. 31-A, § 1º). O patrimônio de afetação é um regime facultativo, ou seja, a empresa construtora só o adota se assim entender conveniente. A Lei 10.931/2004 assegura, todavia, um tratamento tributário favorecido para a empresa que utilizar o regime da afetação, com redução da alíquota incidente sobre a receita do empreendimento no recolhimento do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), sobre o PIS e Cofins. Para a constituição do patrimônio de afetação, a empresa incorporadora deve promover a averbação desse regime no Cartório de Registro de Imóveis (art. 31-B), na matrícula do respectivo empreendimento, na qual estará também registrado o memorial de incorporação. Com a instituição do patrimônio de afetação, a obra passará a ser acompanhada e fiscalizada por uma comissão de representantes dos adquirentes ou da instituição financiadora (art. 31-C). E se por uma situação excepcional, a empresa incorporadora tiver sua falência decretada, os efeitos da decretação da falência não atingem o patrimônio de afetação, não integrando a massa falida o terreno e as benfeitorias objeto da incorporação (art. 31-F).
FONTE: Ivanildo Figueiredo é professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e Tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital.