SINDIMÓVEIS - PA

“Nosso compromisso é servir a classe dos corretores de imóveis a que temos a honra de pertencer e atuar”.
AÇÕES CABÍVEIS PARA SATISFAZER OBRIGAÇÕES DE OUTORGAR ESCRITURA DEFINITIVA ASSUMIDA EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

“Na venda de um apartamento o comprador não fez a transferência definitiva, apenas o contrato de compra e venda. Agora pretende fazer a devida transferência e o vendedor não está dando a importância necessária. Que tipo de processo o comprador deve mover contra o vendedor?”
Trata-se de uma negociação de imóvel instrumentada mediante de escrito particular sem a observância das devidas formalidades legais, o que inviabiliza o adquirente de obter a propriedade de imóvel pelo registro de título no Registro de Imóveis. Nesse caso, não obstante a denominação “contrato de compra e venda”, o que o adquirente possui parece ser apenas um recibo do pagamento do preço de um determinado imóvel, o que representa um crédito do comprador em face do vendedor, mas não um negócio válido de compra e venda de imóvel. A validade dos negócios relativos a direitos reais sobre imóveis está sujeita à observância de forma, nos termos do art. 108 do Código Civil, que somente admite o escrito particular por excessão, nas hipóteses previstas em lei ou para imóveis de valor até 30 vezes o maior salário mímino vigente no País. A permissão do instrumento particular nesses casos especiais, porém, não significa ausência de regras para sua formalização, como adverte o art. 223 da Lei 6.015/73, sem prejuízo das disposições gerais quanto à validade do negócio jurídico e ao contrato, disciplinadas no Código Civil, além de outras regras especiais que devem ser observadas caso a caso. Vê-se que a instrumentação de negócio e dos próprios recursos, ora com os ônus de uma demanda judicial, via que o consultante, exemplo em epígrafe, quer saber como trilhar. Tratando-se de uma promessa de compra e venda, em caráter irrevogável, devidamente registrada no Cartório de Imóveis, a Ação cabível será de Adjudicação Compulsória, conforme prevê o art. 1.418 do Coódigo Civil. Tratando-se de um contrato por escrito particular sem condições de registro, e havendo no contrato o compromisso do promitente vendedor de outorgar a escritura em favor do comprador, a Ação será Execução de Obrigação de Fazer, nos termos do art. 632 e seguintes do Código de Processo Civil. Contudo, essa ação haverá de ser instruída com a prova da mora do devedor (promitente vendedor). Por exemplo: se o vendedor assumiu o compromisso de outorgar a escritura de compra e venda ao comprador tão logo este o notifique para essa finalidade, será necessária a prova de que o vendedor foi notificado pelo comprador e, havendo vencido o prazo estipulado, o vendedor não outorgou a escritura. Com essa prova e negando-se o vendedor a cumprir a obrigação, o Juíz expedirá alvará para a outorga da escritura definitiva, suprindo o comparecimento do vendedor. Não sendo possível ao devedor (promitente vendedor) cumprir a obrigação assumida, em razão de algum fato superveniente (penhora que tome o bem indisponível, partilha do imóvel em processo de separação ou divórcio, etc.) e sendo solvente o devedor (promitente vendedor), restará ao pretendente comprardor a Ação de Execução por quantia certa contra devedor solvente, para obter a devolução de seu crédito, com os acréscimos cabíveis. Tratando-se, por fim, de devedor insolvente, restará ao pretendente comprador habilitar-se a seu crédito no Juízo que declarar a insolvência do devedor, cujo crédito concorrerá na ordem de classificação dos créditos, tudo em conformidade com o disposto no art. 761 e seguintes do Código de Processo Civil, ou seja,não obstante os meios judiciais cabíveis, nem sempre o resultado será a obtenção de escritura definitiva do imóvel ou a certeza da recuperação do crédito. (Fonte BDI-1ª Q-07/10)
“Se você deseja ganhar dinheiro com imóveis, descubra para onde às pessoas estão indo e chegue lá primeiro.” (Will Rogers)
Coordenador Pedagógico: CARLOS ALBUQUERQUE Fº.
Gestor Imobiliário - CRECI-043
e-mail: carloseconsolacao@uol.com.br

PROJETO DE LEI Nº 6.413/2009 E A RELAVÂNCIA DA PENHORABILIDADE DO IMÓVEL DO FIADOR

Está tramitando na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 6.413/2009 que visa exclusivamente a penhora do bem da familia do fiador para pagamento de débitos locatícios. Ressalta-se que já houve tentativas de alterar a lei sobre a impenhorabilidade do bem de família, como os Projetos de Lei nº 3452/04 e 4728/98, sem, contudo, terem sido aprovados em defintivo.
Pelo art. 37, II. Da Lei do Inquilinato, o locador pode determinar que o locatário ofereça uma das quatro modalidades de garantia locatícia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de auto as de fundos de investimento.
Com excessão da locação por temporada, nas demais espécies de locação a fiança é certamente a modalidade mais utilizada, especialmente porque, dentre as opções facultadas pela lei, a fiança é a garantia mais acessível e menos onerosa para o locatário.
A garantia nos contratos de locação é fundamental para assegurar ao locador o cumprimento do que foi avençado, e se a lei furtar do locador a possibilidade de executar o imóvel do fiador, seja em uma locação residencial ou não, acabará resultando em insegurança, pois, certamente, a fiança, que é a modalidade mais tradicional e acessível aos locatários, ficará fragilizada.
A possibilidade de alcançar o imóvel do fiador, prevista no art. 38, VII, da Lei 8.009/90, visa facilitar a concretização das locações, vez que dá também oportunidade aos proprietários de um único imóvel de serem aceitos como fiadores. Portanto, alterar a lei para que o imóvel destinado à família do fiador não possa ser penhorado judicialmente a fim de honrar os encargos da locação, importaria em inviabilizar a fiança, fato que não é condizente com o próprio espírito da lei que visa facilitar e não impedir locações.
Ao propor uma nova lei, o legislador deve observar o contexto social e as consequências que poderão adivir de tal ato. É óbvio que, caso o projeto seja aprovado, haverá repercussão negativa no mercado de locação, afetando principalmente os locatários, pois retirando do locador a tranquilidade quanto à certeza dos efeitos da fiança, fará com que ocorra uma retração da oferta de imóveis para locação a havendo um desequilíbrio entre oferta e demanda, como consequência natural, os valores dos alugueres irão aumentar, assim como a exigência de oferecimento de outras garantias mais onerosas ao locatário, especialmente o seguro-fiança, que é a forma de garantia mais benéfica ao locador, mais que obriga o locatário a pagar o prêmio de seguro, aumentando os encargos locatícios. Assim, além de ocorrer majoração dos aluguéis, o locatário que possuir uma pessoa próxima que, de forma gratuita, aceite a condição de fiador. Não poderá se valer dessa situação e terá que se submeter à outra garantia mais onerosa que por vezes, até será capaz de inviabilizar o negócio jurídico. Retirando, assim, a possibilidade da exploração de seu comércio/negócio ou, inclusive, prejudicando o acesso ao direito à morada, terminando por inviabiliar a concretização do preceito contido no art. 6º da Constituição Federativa do Brasil. (Fonte BDI-1ª Q-07/10).

PEDIDO DE DOAÇÃO OU CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO DE TERRAS DA UNIÃO EM ÁREA DE EXPANSÃO URBANA SERÁ ANALISADA PELO MINISTÉRIO DAS CIDADES

Portaria do Minstro das Cidades, nº 529, de 04.11.2010 (DOU-1 08.11.2010)

Dispõe sobra a análise no âmbito do Minstério das Cidades, do pedido de doação ou concessão de direito real de uso de terras para regularização fundiária em área de expansão urbana de que trata a Lei 11.952, de 25 de junho de 2009.
O Ministério do Estado das Cidades, no uso de suas atribuições legais e considerando o dispositivo no parárafo 3º, do artigo 23 da Lei nº 11.952, de 25 de junho de 2009, resolve:
Art, 1º - O pedido de doação ou concessão de direito real de uso de terras da União em áreas de expansão urbana e de urbanização específica , de que trata o parágrafo 3º, do artigo 23 da Lei 11.952, de 25 de junho de 2009, será analisado, no âmbito do Ministério das Cidades, atendendo às orientações contidas na presente Portaria.
Art. 2º - O pedido deverá ser instruído pelas peças descritas no parágrafo 1º, doa rtigo 23 da Lei 11.952, de 25 de junho de 2009, no que couber, e também pelas seguintes peças:
I - Justificativa;
II - Lei do Plano Diretor ou lei municipal específica que contemple o ordenamento territorial urbano, e
III - Atas da audiência pública e da reunião do Conselho Municipal de Política Urbana ou similar, quando houver, de que tratam o parágrafo 4167, do artigo 5º da presente Portaria.
Capítulo I – Da Justificativa
Art. 3º - A justificativa do pedido de doação ou concessão de direito real de uso de terras da União, de que trata o parágrafo 3º, do artigo 22 da Lei 11.952, de 25 de junho de 2009, constitui-se em documento com dados, informações e análises projetados para um período de até 10 (dez) anos, abordando, no que couber:
I – Localização, no território municipal e em relação à sede do Município, da área ou conjunto de áreas de expansão urbana, bem como das terras objeto do pedido de doação ou concessão de direito real de uso inseridas nas mesmas:
II – Caracterização geográfica da área ou cojunto de áreas de expansão urbana, destacando as terras objeto do pedido de doação ou concessão do direito real do uso, com a identificação e mapeamento;
a) Dos acidentes geográficos como valos, córregos, rios, lagoas, elevações e marcos antigos;
b) Das massas de vegetações dos campos, matas, capoeiras, e a indicação de culturas remanescentes, quando exitentes;
c) Do sistema viário implantação e sua articulação com as áeras urbanas consolidadas;
d) Das áreas reservadas à proteção ambiental especial e as comunidades tradicionais , tais como quilombolas, indígenas, ribeirinhas, entre outras;
e) Das áreas com acessões e beneficios federais, e
f) Das áreas caracterizadas como terrenos de marinha, terrenos marginais federais ou outras hipóteses insuscetíveis de doação;
III – Mapeamento da área urbana do Município, destacando os vazios urbanos, quando houver, e
IV – Projeção de crescimento demografico total, urbano e rural do Município dentro do período estipulado, com referência nod dados do IBGE.

Art. 4º. Os Municípios inseridos em áreas de influência de empreendimentos e atividades geradoras de impactos, em processo de licitação ou com Licença Prévia emitida pelo Órgão ambiental competente, deverão analisar os seguintes aspectos relacionados ao empreendimento ou atividade geradora de impacto:
I – Estimativa do crescimento populacional e demanda habitacional;
II – Demanda por infraestrutura, equipamentos públicos e serviços urbanos, e
III – Medidas migradoras dos impactos.
Parágrafo único. Além dos aspéctos acima relacionados, também deverá ser analisada a necessidade de solo para:
a) Atendimento do déficit habitacional;
b) Implantação de infraestrutura, equipamentos públicos e serviços urbanos, e
c) Implementação de equipamentos públicos e demais empreendimentos que sejam incompatíveis do ponto de vista funcional, fisico e ambiental com as áreas urbanas consolidadas, quando for o caso.

Capítulo II – Da lei do Plano ou lei municipal específica que contemple o ordenado territorial urbano
Art. 5º. O ordenado territorial urbano deverá estar contemplado na lei do Plano Diretor, conforme previsto no § 1º, do artigo 182 da Constituição Federal, e nos incisos I a V, do artigo 41 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001.

§ 1º. Nos casos em que a lei do Plano Diretor não contemple os elementos do ordenamento territorial urbano descrito na Lei nº 11.952, de 25 de junho de 2009, os mesmos poderão ser objeto de lei municipal específica.
§ 2º. Caso Município não esteja enquadrado na previsão referida no caput desse artigo, o ordenado territorial urbano não deverá constar em lei municipal específica.
§ 3º. A lei municipal específica deverá prever os elementos de ordenamento territorial urbano descrito nas alíneas de “a” a “d”, do inciso VII, do artigo 2º da Lei nº 11.952, de 25 de junho de 2009.
§ 4º. O processo de elaboração da lei municipal de ordenamento territorial urbano deverá ser submetido à audiência pública e ao Conselho Municipal de Política Urbana ou similar, quando houver, e contemplar o previsto nos incisos de I a III, do § 4º da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, e nas resoluções do Conselho das Cidades.

Art. 6º. O Ministério das Cidades poderá solicitar complementação de informações para os casos que não se enquadrarem no disposto nos artigos 3º e 4º desta portaria.
Art. 7º. Esta portaria entra em vigor na data de sua publicação. Marcio Fortes de Almeida

ATRASO DA ENTREGA DE OBRA DEVE SER INDENIZADO

Imagine você, após procurar por meses o imóvel que deseja e pagar dezenas de prestações ver que a construtora não cumpriu com o prazo de entrega. O sentimento de impotência e desrespeito abala até mesmo a relação familiar, pois os seus membros ficam frustrados, magoados e decepcionados. Diante da redação amadora do contrato, que não prevê multa ou apenas um valor simbólico como penalidade para a construtora inadimplente, é comum alguns membros da família culpar aquele que conduziu a negociação, por ter sido ingênuo em assinar um contrato tão complexo sem qualquer consultoria jurídica especializada.
As desculpas das construtoras são várias: a falta de equipamentos (andaimes, máquinas) de materiais de construção, de profissionais qualificados (engenheiros experientes, pedreiros capacitados, etc.) e falha dos fornecedores, para atender o aumento da demanda, problemas estes agravados pela inexperiência de novos incorporadores que entraram no mercado e ignoram que a atividade é complexa e de risco.

NOVOS CONSTRUTORES
Muitos investidores destinaram grande parte de seus recursos para construção civil, atraídos por sua alta rentabilidade. Vemos comerciantes. Médicos, administradores, contadores, profissionais dos mais diversos seguimentos, que nunca assumiram a atividade de construtores.
Construtoras novas, sem capital suficiente para viabilizar uma edificação, criam uma situação de risco para o comprador, que é seduzido com a promessa de adquirir a preço muito atraente um imóvel na planta. Lançam o empreendimento com base no recebimento das prestações, mas esquecem que a maior parte dos recursos será paga após a conclusão da obra e a concessão do “HABITE-SE/BAIXA DE CONSTRUÇÃO”, já que muitos compradores quitarão o preço como financiamento bancário. Mas, ocorre que geralmente o Agente Financeiro financia o imóvel somente após a abertura da matrícula da unidade no Cartório de Registro de Imóveis, a qual depende da Baixa de Construção e da CND do INSS. Assim, veremos prédios por terminar pela falta de recursos para promover o seu acabamento, que tem alto custo.
O atraso na entrega das unidades tem acontecido até com construtoras consolidadas que aproveitam o “boom” do mercado para construir além de sua capacidade produtiva, tornando impossível entregar as unidades no prazo por ela “previsto”.

CONTRATO
O problema seria evitado caso o comprador dominasse as complexidades de um contrato de compra e venda de imóveis na planta e deixasse de agir com base na emoção ou com ingenuidade. É lógico que a construtora redige o contrato para proteger seus interesses. Assim, cabe ao comprador buscar uma assessoria jurídica apta a reequilibrar o contrato. Qualquer construtora séria aceita que o comprador insira cláusulas que o proteja. Mas se ela recusar há algo de errado, pois quem tem confiança na sua capacidade não tem receio de assumir um compromisso de indenizar, caso não consiga cumprir o que contratou.

FALTA DE SERIEDADE
O grande número de empreendimentos que são lançados todos os meses provocou a escassez de mão de obra, sendo que até mesmo estagiários no meio de curso de engenharia têm conduzido obras de meio porte, no lugar do engenheiro que fica circulando por vários prédios, sem condições de fiscalizar importantes etapas da edificação. Contudo, é importante dizer que foram as construtoras que deram causa à falta de mão de obra, assumindo os riscos do atraso na entrega das unidades ao lançarem novos empreendimentos, sabedoras de que não possuem trabalhadores suficientes para a demanda de construção civil. Preferem descumprir o prazo de entrega dos que já venderam para ganhar mais com novos lançamentos. Se houver seriedade e respeito com o consumidor, somente assumiriam novos compromissos após entregar o que venderam.

MALÍCIA
Pelo fato de muitos compradores assinarem sem ler, sem assessoria jurídica especializada e confiando em tudo que o vendedor promete (mas não escreve) ficam surpresos ao constatar que não há nenhuma cláusula de multa contra a construtora, que atrasa um, dois ou mais anos.
Há contratos com redação tendenciosa, onde a data de entrega do imóvel é colocada de forma confusa, de maneira a evitar o início da contagem do prazo exato da entrega das chaves. Por exemplo, uma das maiores construtoras do país passou a inserir que a data de entrega do apartamento será 30 dias após o recebimento do financiamento do Agente Financeiro. Isso é um absurdo, pois se não termina a obra, não há como obter o “HABITE-SE/BAIXA DE CONSTRUÇÃO” fundamental para abrir a matrícula da unidade para o Agente Financeiro analisar a documentação do pretendente ao empréstimo.

TOLERÂNCIA TEM LIMITE
Diante da falta de mão de obra, da postura dos construtores aproveitarem o mercado aquecido para vender tudo o que podem e para obter lucro a qualquer custo, vemos que algumas construtoras têm criado cláusulas para evitar que o comprador seja ressarcido dos prejuízos decorrentes do atraso.
É normal a construtora colocar o prazo de 60 dias de tolerância para arremates finais no prédio, após a data marcada para entrega. Mas estipular 180 dias é irracional, pois há prédios que são erguidos neste prazo. Muitas construtoras, certas de que não conseguirão cumprir o prazo previsto para entrega da obra, têm inserido cláusulas que impõe um prazo de tolerância exagerada, numa tentativa de evitar eventuais indenizações.
A cláusula que prevê um prazo de tolerância é razoável, já que podem ocorrer situações que não foram previstas pela construtor/incorporador. Porém, ela se torna abusiva quando o prazo de tolerância é extremamente longo. Há quatro anos, os contratos previam o máximo de 60 dias, depois “evoluíram” para 90, 120 dias corridos, depois dias úteis (sem contar domingos e feriados) e recentemente 180 dias, além do acréscimo decorrente da “força maior”.
ABUSO
Se um prédio demora 18 meses para ficar pronto e ocorre atraso de 6 meses, ou seja, 33% do tempo contratado, isto não é tolerância, mas sim uma falha. Há grandes obras (hipermercados, agências bancárias) que são concluídas em apenas 6 meses. A construtora conta com engenheiros responsáveis pela gestão do projeto, programa de computador e métodos para precisar o tempo de obra. Por isso sabe quanto tempo será necessário para concluir.
Diante disso, a estipulação de um prazo tão elástico é uma distorção do conceito do que seja “tolerância”.

Por isso, é importante que o prazo de entrega seja estipulado com seriedade, sendo estranha a redação de contrato onde consta que a construtora pode atrasar 180 dias e ainda dias decorrentes de chuva em excesso, temporal, greve, falta de materiais, tempo das concessionárias de energia e de água, enfim, a data de entrega, se torna uma incerteza. Diante disso, o ideal seria a construtora definir ao comprador no contrato. “quando ele poderá cozinhar, ligar a geladeira, tomar banho no seu apartamento”. Assim, seria mais fácil o consumidor planejar quando terá a posse do que pagou.

A BOA FÉ DEVE PREVALECER
Alei possibilita a revisão/anulação de cláusulas desproporcionais ou abusivas. Assim, mesmo que o consumidor tenha assinado um contrato com cláusulas que exonerem a responsabilidade da construtora, possibilitando, por exemplo, o atraso injustificado na entrega da obra, o consumidor pode pedir a declaração de nulidade da cláusula e indenização para compensar o atraso. É o que determina o Código de Defesa do Consumidor (CDC), ao dizer que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor, por vícios de qualquer natureza. Além disso, o CDC determina que as cláusulas devam ser interpretadas de maneira favorável ao consumidor.

INDENIZAÇÃO
Por uma questão de lógica, qualquer pessoa que adquire um imóvel na planta ou em construção espera que a incorporadora o entregue no prazo estipulado no contrato e nos anúncios publicitários.
Curioso notar que há pouco tempo atrás as construtoras previam em seus contratos uma multa de 1% ao mês por cada período de 30 dias de atraso, que é razoável, já que quando o comprador atrasa o pagamento de alguma parcela, a lei autoriza ao credor cobrar juros de 15% ao mês, acrescido da correção monetária. Interessante ressaltar que as construtoras também cobram 1% ao mês do valor do imóvel pela fruição, quando o comprador rescinde o contrato após ter a posse do bem.
Ocorre que já existem construtoras que há mais de um ano deixaram de inserir a multa por atraso na entrega da obra, já que ao vencer a unidade sabiam da impossibilidade de entregá-la no prazo previsto. Entretanto, vemos o Poder Judiciário atento a essas manobras, pois há várias decisões recentes condenando a construtora a indenizar o atraso na base de 1% do valor total e atualizado do imóvel, por cada mês de atraso, além dos danos morais. (Fonte BDI-2ª Q 11/10)

DIRETORIA SINDIMÓVEIS
GESTÃO 2009/2012

PRESIDENTE: Antônio Maria Santos Sousa
1º VICE- PRESIDENTE: Silvio Kós Burlamaqui de Miranda
2º VICE- PRESIDENTE: Eduardo Afonso Damasceno de Mendonça
1º SECRETÁRIO: Leôncio Nicolau do Nascimento Silva
2ª SECRETÁRIA: Antônia Pereira da Silva Santos
1ª TESOUREIRA: Regina Célia Lima Albuquerque
2º TESOUREIRO: Ideval Pamplona Lima
DELEGADA FEDERAL DA FENACI: Maria Isabel Macedo Figueiredo
COORDENADOR PEDAGÓGICO: Carlos Moraes de Albuquerque Filho