Imobiliárias, Incorporadoras, Construtoras e Condomínios - Nas convenções condominiais, contratos de compra e venda contratos de locação, pode ser utilizada a cláusula compromissória, elegendo a ARBITRAGEM – Lei Federal nº 9.307/96 para a solução de conflitos, tais como inadimplências, multas, rescisões e outras questões controversas.
Para o recebimento de condomínios, aluguéis e outras inadimplências, mesmo não havendo cláusula compromissória poderão ser propostas ações de mediação, muito eficaz para a composição de acordos.
Para que todos os assuntos do condomínio, referentes a bens patrimoniais disponíveis sejam resolvidos pela arbitragem, é preciso modificar a convenção condominial, por meio de uma assembleia extraordinária, incluindo a cláusula de compromisso arbitral, elegendo a ARBITRAGEM.
quinta-feira, 24 de novembro de 2011
terça-feira, 22 de novembro de 2011
Entenda os índices que apontam o valor de imóveis
Índices são confiáveis, porém, até o momento, têm limitação setorial, sendo exceção a pesquisa do Ibope.
Imobiliárias são ótimas fontes para consulta sobre preços.
São Paulo - Para quem deseja comprar ou vender um imóvel, é razoável informar-se corretamente sobre o valor de mercado, tarefa um tanto complicada, se baseada unicamente em índices. Destes, há vários em divulgação, e nem sempre o confronto entre eles permite concluir qual o preço justo, para comprador e vendedor.
Poderá facilitar a tarefa um novo indicador, em elaboração pelo governo federal, que prevê iniciar em princípios de 2012 a divulgação das estatísticas. Trata-se do Índice de Preços dos Imóveis (residenciais) no Brasil, com ampla abrangência e em fase de elaboração pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), tendo como parceiro a Caixa Econômica Federal.
Enquanto tal não ocorre, embora confiáveis, os vários índices antigos e novos acerca da evolução dos preços de imóveis devem ser entendidos como referências setoriais.
Esses índices são produzidos a partir de parcerias entre tradicionais e confiáveis instituições de pesquisas e empresas, associações e a mídia. Nessa parceria, as pesquisadoras aplicam suas metodologias nas bases de dados fornecidas pelo parceiro, e não em amostragens do mercado como um todo.
Por exemplo, na hipotética existência de um instituto de pesquisas denominado Ad Hoc, que executasse um levantamento de preços do m2 baseado nos produtos anunciados no Imovelweb, o resultado seria o Índice Ad Hoc/Imovelweb.
Quer dizer: o hipotético índice Ad Hoc/Imovelweb retrataria unicamente o universo de preços restrito aos anúncios veiculados no portal. Serviriam como referência, mas nunca como máxima.
É desta forma, igualmente, como são processados os levantamentos feitos pelos organismos setoriais – como o Sindicato da Habitação (Secovi) e o Conselho de Corretores de Imóveis (Creci). Cada qual limita o resultado das pesquisas aos seus bancos de dados – os associados ou, no caso da mídia, os anunciantes.
Pesquisa Ibope, a exceção – Entre os resultados atualmente divulgados acerca do preço do m2 de imóveis residenciais, a pesquisa semestral do Ibope Inteligência destaca-se pela abrangência. Se não pelo número de cidades – a instituição pesquisa preços em quatro capitais, o destaque é por conta do universo pesquisado, bem como pela regionalização dos preços em cada município de abrangência do estudo.
Nascida há cerca de três anos como levantamento independente, e neste formato apoiada pela Revista Exame, a pesquisa do Ibope sobre evolução de preço do m2 de imóveis residenciais transcorre em vários frentes.
São consultados: cadernos de imóveis dos principais jornais das cidades; os sites especializados no segmento; os sites das principais imobiliárias e empresas de comercialização, além da coleta primária complementar, junto a imobiliárias e corretores.
São pesquisados pelo Ibope Inteligência preços de imóveis (casas e apartamentos) novos e usados, nos mercados de São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Recife. As cidades são “divididas” em zonas de análise, de acordo com o perfil sócio-econômico de cada região e a divisão de bairros de cada município.
O futuro índice nacional de preços de imóveis residenciais – Para a elaboração do novo indicador nacional de preços de imóveis, o IBGE utiliza como base os dados da movimentação do crédito habitacional concedido pela Caixa, e de bancos privados com carteiras importantes de financiamento à habitação. Conta também com a colaboração da Fundação Getulio Vargas (FGV), para acrescentar informações sobre o comportamento de preços dos imóveis, no País.
Então, diz aí: qual é o valor de mercado do m2 do imóvel que deseja vender, ou comprar? Se você pesquisou na net e encontrou informações díspares, utilize como referência a média ponderada. Ajuda, e muito, dedicar um bom tempo a tomar cafezinho e papear com os donos das imobiliárias do bairro onde o imóvel é localizado.
FONTE: Clipping Imóveis
Imobiliárias são ótimas fontes para consulta sobre preços.
São Paulo - Para quem deseja comprar ou vender um imóvel, é razoável informar-se corretamente sobre o valor de mercado, tarefa um tanto complicada, se baseada unicamente em índices. Destes, há vários em divulgação, e nem sempre o confronto entre eles permite concluir qual o preço justo, para comprador e vendedor.
Poderá facilitar a tarefa um novo indicador, em elaboração pelo governo federal, que prevê iniciar em princípios de 2012 a divulgação das estatísticas. Trata-se do Índice de Preços dos Imóveis (residenciais) no Brasil, com ampla abrangência e em fase de elaboração pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), tendo como parceiro a Caixa Econômica Federal.
Enquanto tal não ocorre, embora confiáveis, os vários índices antigos e novos acerca da evolução dos preços de imóveis devem ser entendidos como referências setoriais.
Esses índices são produzidos a partir de parcerias entre tradicionais e confiáveis instituições de pesquisas e empresas, associações e a mídia. Nessa parceria, as pesquisadoras aplicam suas metodologias nas bases de dados fornecidas pelo parceiro, e não em amostragens do mercado como um todo.
Por exemplo, na hipotética existência de um instituto de pesquisas denominado Ad Hoc, que executasse um levantamento de preços do m2 baseado nos produtos anunciados no Imovelweb, o resultado seria o Índice Ad Hoc/Imovelweb.
Quer dizer: o hipotético índice Ad Hoc/Imovelweb retrataria unicamente o universo de preços restrito aos anúncios veiculados no portal. Serviriam como referência, mas nunca como máxima.
É desta forma, igualmente, como são processados os levantamentos feitos pelos organismos setoriais – como o Sindicato da Habitação (Secovi) e o Conselho de Corretores de Imóveis (Creci). Cada qual limita o resultado das pesquisas aos seus bancos de dados – os associados ou, no caso da mídia, os anunciantes.
Pesquisa Ibope, a exceção – Entre os resultados atualmente divulgados acerca do preço do m2 de imóveis residenciais, a pesquisa semestral do Ibope Inteligência destaca-se pela abrangência. Se não pelo número de cidades – a instituição pesquisa preços em quatro capitais, o destaque é por conta do universo pesquisado, bem como pela regionalização dos preços em cada município de abrangência do estudo.
Nascida há cerca de três anos como levantamento independente, e neste formato apoiada pela Revista Exame, a pesquisa do Ibope sobre evolução de preço do m2 de imóveis residenciais transcorre em vários frentes.
São consultados: cadernos de imóveis dos principais jornais das cidades; os sites especializados no segmento; os sites das principais imobiliárias e empresas de comercialização, além da coleta primária complementar, junto a imobiliárias e corretores.
São pesquisados pelo Ibope Inteligência preços de imóveis (casas e apartamentos) novos e usados, nos mercados de São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Recife. As cidades são “divididas” em zonas de análise, de acordo com o perfil sócio-econômico de cada região e a divisão de bairros de cada município.
O futuro índice nacional de preços de imóveis residenciais – Para a elaboração do novo indicador nacional de preços de imóveis, o IBGE utiliza como base os dados da movimentação do crédito habitacional concedido pela Caixa, e de bancos privados com carteiras importantes de financiamento à habitação. Conta também com a colaboração da Fundação Getulio Vargas (FGV), para acrescentar informações sobre o comportamento de preços dos imóveis, no País.
Então, diz aí: qual é o valor de mercado do m2 do imóvel que deseja vender, ou comprar? Se você pesquisou na net e encontrou informações díspares, utilize como referência a média ponderada. Ajuda, e muito, dedicar um bom tempo a tomar cafezinho e papear com os donos das imobiliárias do bairro onde o imóvel é localizado.
FONTE: Clipping Imóveis
segunda-feira, 21 de novembro de 2011
ABMI alerta para riscos de negociação sem corretor de imóveis
Entidade reage a reportagens e iniciativas que incentivam a venda e a compra de imóveis sem profissional especializado
A Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) está em alerta com os movimentos que tem aparecido na mídia incentivando pessoas a venderem e comprarem imóveis sem a intermediação de um corretor. Através de redes sociais e do blog da presidente da ABMI, a entidade tem promovido debates a respeito do assunto e explicando as graves conseqüências que isso pode trazer.
Em agosto desse ano, começou a ser divulgado um site que se propõe a fazer a ligação entre quem quer comprar e quem quer vender um imóvel. Na página principal do www.proprietariodireto.com, está a mensagem aos internautas: “o mercado imobiliário agora está mais aberto. Negocie seu imóvel direto com o proprietário”.
Nos meses seguintes, reportagens em importantes veículos de comunicação também incentivaram esse tipo de negociação. No dia 19 de outubro, por exemplo, o Portal Exame publicou reportagem com o título “4 estratégias para vender seu imóvel mais rápido”, insinuando, durante todo o texto, que o corretor é completamente substituível.
A ABMI, como entidade que preza pela segurança nas transações imobiliárias e pelo profissionalismo no setor, tem a responsabilidade de alertar os leitores dessas reportagens e os usuários de sites desse tipo. “É claro que qualquer pessoa tem o direito de negociar seu imóvel livremente, escolhendo ter somente o auxílio de um advogado ou de um tabelião. Mas é preciso que este cidadão tenha consciência dos riscos que corre”, avisa a presidente da ABMI, Virgínia Duailibe.
A atividade de corretagem é prevista pelo Código Civil, tanto que, o artigo 723, prevê punições para o profissional que não exercer sua atividade corretamente.
“A intermediação imobiliária vai muito além da mera apresentação entre as partes envolvidas no negócio. Demanda conhecimento, exaustivas diligências, uma infinidade de propostas e contrapropostas, avaliações, pesquisas, contratos, enfim, uma série de etapas muito claras, bem definidas e absolutamente necessárias a concretização do negócio”, esclarece Virgínia Duailibe, que também é advogada e atua no setor imobiliário há mais de 15 anos.
A ABMI entende que em todos os setores existem profissionais gabaritados, responsáveis, e que acabam tendo que dividir espaço com outros menos dedicados. “Mas se há distorções e falta de informação na prestação de serviço dos corretores, que se indique soluções”, acrescenta a presidente da entidade.
O posicionamento do Cofeci e do Secovi
O presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis – sistema COFECI-CRECI, João Teodoro da Silva, concorda com o posicionamento da ABMI. Ele acrescenta que a contratação de um corretor de imóveis chega a ser uma questão de segurança até para a família dos envolvidos. “Quem defende a dispensabilidade do corretor não imagina que o tempo do possível comprador nunca é o mesmo do proprietário. Não leva em consideração a segurança do imóvel e da própria família do proprietário, que poderá estar colocando, inadvertidamente, dentro de sua própria casa, marginais como assaltantes, estupradores, etc. Tudo isso é preocupação do corretor de imóveis que ainda vai receber somente se a venda for bem sucedida”.
Para o diretor de Comercialização e Marketing do Sindicato da Habitação de São Paulo – Secovi-SP, Luiz Fernando Gambi, o mercado imobiliário sem corretor é inseguro e não-profissional. “O corretor tem condições de transformar o problema da pessoa em solução. Hoje, qualquer um consegue na internet informações extremamente ricas sobre como vender e comprar um imóvel. Mas só o corretor tem o feeling. Ele entende até aquilo que o cliente não consegue passar direito. É claro que, para ser um profissional assim, precisa abandonar a postura de detentor de informação e sempre se especializar”,
Debate nas redes sociais
Em uma semana, mais de 30 pessoas se manifestaram sobre o assunto no blogwww.virginiaduailibe.com. No Twitter, a presidente da ABMI, através do perfil @v_duailibe, também mediou discussões sobre os custos de uma negociação imobiliária sem corretor. Virgínia Duailibe tem o perfil pessoal com maior número de seguidores no setor imobiliário. Mais de 2.300 pessoas acompanham seus comentários através do microblog.
FONTE: Clippning Imóveis
A Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) está em alerta com os movimentos que tem aparecido na mídia incentivando pessoas a venderem e comprarem imóveis sem a intermediação de um corretor. Através de redes sociais e do blog da presidente da ABMI, a entidade tem promovido debates a respeito do assunto e explicando as graves conseqüências que isso pode trazer.
Em agosto desse ano, começou a ser divulgado um site que se propõe a fazer a ligação entre quem quer comprar e quem quer vender um imóvel. Na página principal do www.proprietariodireto.com, está a mensagem aos internautas: “o mercado imobiliário agora está mais aberto. Negocie seu imóvel direto com o proprietário”.
Nos meses seguintes, reportagens em importantes veículos de comunicação também incentivaram esse tipo de negociação. No dia 19 de outubro, por exemplo, o Portal Exame publicou reportagem com o título “4 estratégias para vender seu imóvel mais rápido”, insinuando, durante todo o texto, que o corretor é completamente substituível.
A ABMI, como entidade que preza pela segurança nas transações imobiliárias e pelo profissionalismo no setor, tem a responsabilidade de alertar os leitores dessas reportagens e os usuários de sites desse tipo. “É claro que qualquer pessoa tem o direito de negociar seu imóvel livremente, escolhendo ter somente o auxílio de um advogado ou de um tabelião. Mas é preciso que este cidadão tenha consciência dos riscos que corre”, avisa a presidente da ABMI, Virgínia Duailibe.
A atividade de corretagem é prevista pelo Código Civil, tanto que, o artigo 723, prevê punições para o profissional que não exercer sua atividade corretamente.
“A intermediação imobiliária vai muito além da mera apresentação entre as partes envolvidas no negócio. Demanda conhecimento, exaustivas diligências, uma infinidade de propostas e contrapropostas, avaliações, pesquisas, contratos, enfim, uma série de etapas muito claras, bem definidas e absolutamente necessárias a concretização do negócio”, esclarece Virgínia Duailibe, que também é advogada e atua no setor imobiliário há mais de 15 anos.
A ABMI entende que em todos os setores existem profissionais gabaritados, responsáveis, e que acabam tendo que dividir espaço com outros menos dedicados. “Mas se há distorções e falta de informação na prestação de serviço dos corretores, que se indique soluções”, acrescenta a presidente da entidade.
O posicionamento do Cofeci e do Secovi
O presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis – sistema COFECI-CRECI, João Teodoro da Silva, concorda com o posicionamento da ABMI. Ele acrescenta que a contratação de um corretor de imóveis chega a ser uma questão de segurança até para a família dos envolvidos. “Quem defende a dispensabilidade do corretor não imagina que o tempo do possível comprador nunca é o mesmo do proprietário. Não leva em consideração a segurança do imóvel e da própria família do proprietário, que poderá estar colocando, inadvertidamente, dentro de sua própria casa, marginais como assaltantes, estupradores, etc. Tudo isso é preocupação do corretor de imóveis que ainda vai receber somente se a venda for bem sucedida”.
Para o diretor de Comercialização e Marketing do Sindicato da Habitação de São Paulo – Secovi-SP, Luiz Fernando Gambi, o mercado imobiliário sem corretor é inseguro e não-profissional. “O corretor tem condições de transformar o problema da pessoa em solução. Hoje, qualquer um consegue na internet informações extremamente ricas sobre como vender e comprar um imóvel. Mas só o corretor tem o feeling. Ele entende até aquilo que o cliente não consegue passar direito. É claro que, para ser um profissional assim, precisa abandonar a postura de detentor de informação e sempre se especializar”,
Debate nas redes sociais
Em uma semana, mais de 30 pessoas se manifestaram sobre o assunto no blogwww.virginiaduailibe.com. No Twitter, a presidente da ABMI, através do perfil @v_duailibe, também mediou discussões sobre os custos de uma negociação imobiliária sem corretor. Virgínia Duailibe tem o perfil pessoal com maior número de seguidores no setor imobiliário. Mais de 2.300 pessoas acompanham seus comentários através do microblog.
FONTE: Clippning Imóveis
Economia voltará a crescer em 2012
O Indicador Serasa Experian de Perspectiva Econômica cresceu 0,1% em agosto, frente a julho, atingindo o valor de 98,8. Foi a primeira variação positiva do indicador após vinte e um meses de variações nulas e/ou negativas.
Como pela sua metodologia de construção, o indicador tem a propriedade de antever os movimentos cíclicos da atividade econômica com seis meses de antecedência, este resultado aponta que o atual processo de desaceleração da economia deverá se encerrar neste ano de 2011, com a atividade econômica recuperando se a partir dos meses iniciais de 2012.
Desde que não haja agravamentos adicionais da conjuntura internacional, o atual processo de redução da taxa básica de juros, iniciado em final de agosto, deverá começar a produzir efeitos positivos sobre a atividade econômica a partir do primeiro trimestre de 2012.
Ainda no cenário doméstico, o reajuste de pouco mais de 13% previsto para o saláriomínimo e as eleições municipais são elementos que também deverão favorecer uma economia mais aquecida no próximo ano, comparativamente ao segundo semestre de 2011.
FONTE: Vida Imobiliária
Como pela sua metodologia de construção, o indicador tem a propriedade de antever os movimentos cíclicos da atividade econômica com seis meses de antecedência, este resultado aponta que o atual processo de desaceleração da economia deverá se encerrar neste ano de 2011, com a atividade econômica recuperando se a partir dos meses iniciais de 2012.
Desde que não haja agravamentos adicionais da conjuntura internacional, o atual processo de redução da taxa básica de juros, iniciado em final de agosto, deverá começar a produzir efeitos positivos sobre a atividade econômica a partir do primeiro trimestre de 2012.
Ainda no cenário doméstico, o reajuste de pouco mais de 13% previsto para o saláriomínimo e as eleições municipais são elementos que também deverão favorecer uma economia mais aquecida no próximo ano, comparativamente ao segundo semestre de 2011.
FONTE: Vida Imobiliária
Preço de imóvel deve considerar três avaliações
A constante alta dos preços do mercado imobiliário associada à queda nas vendas dificulta a avaliação feita por proprietários que buscam vender seu imóvel.
De acordo com pesquisa do Ibope (Instituto Brasileiro de Opinião Pública e Estatística), os usados tiveram aumento de 11% entre abril e outubro deste ano na cidade de São Paulo. Mas alguns proprietários querem ultrapassar os limites do mercado.
Para não superestimar o valor e ficar com o bem encalhado, o recomendado é solicitar a estimativa de, no mínimo, três imobiliárias, afirma Rosângela Martinelli, conselheira do Creci-SP.
A preferência deve ser por corretoras situadas na região do imóvel a ser vendido, por conhecerem o mercado.
Sem a ajuda profissional, "o ideal é pesquisar ao menos três imóveis com as mesmas características e na mesma região", sugere Martinelli.
Na hora de decidir o modo de vender o imóvel, a dúvida é entre dar exclusividade para uma imobiliária ou divulgá-lo em várias delas.
BALANÇO
Se deixar a unidade na mão de muitos corretores pode acelerar a venda, placas de muitas imobiliárias no imóvel podem dar a impressão de desespero, e, com isso, o preço tende a cair, alerta Hélio Alterman, da imobiliária Proinvest.
Com o contrato de exclusividade, a imobiliária tem a segurança de que não vai perder o negócio. Por isso, investe na divulgação do imóvel.
No entanto, se a empresa não estiver habituada a negociar aquele tipo de unidade, o corretor poderá deixar de lado a ficha em sua carteira.
O importante, então, será checar o padrão de imóvel com que a empresa trabalha.
Algumas imobiliárias fazem parcerias. Assim, mesmo com a exclusividade, o imóvel é ofertado por várias empresas simultaneamente.
O proprietário deve saber que, no contrato de exclusividade, o preço ficará congelado durante o período do acordo.
E que, mesmo que consiga vender o imóvel por conta própria, terá de pagar a corretagem, avisa Ronaldo Gracindo, da Brasil Brokers.
Editoria de Arte/Folhapress
FONTE: Clipping Imóveis
De acordo com pesquisa do Ibope (Instituto Brasileiro de Opinião Pública e Estatística), os usados tiveram aumento de 11% entre abril e outubro deste ano na cidade de São Paulo. Mas alguns proprietários querem ultrapassar os limites do mercado.
Para não superestimar o valor e ficar com o bem encalhado, o recomendado é solicitar a estimativa de, no mínimo, três imobiliárias, afirma Rosângela Martinelli, conselheira do Creci-SP.
A preferência deve ser por corretoras situadas na região do imóvel a ser vendido, por conhecerem o mercado.
Sem a ajuda profissional, "o ideal é pesquisar ao menos três imóveis com as mesmas características e na mesma região", sugere Martinelli.
Na hora de decidir o modo de vender o imóvel, a dúvida é entre dar exclusividade para uma imobiliária ou divulgá-lo em várias delas.
BALANÇO
Se deixar a unidade na mão de muitos corretores pode acelerar a venda, placas de muitas imobiliárias no imóvel podem dar a impressão de desespero, e, com isso, o preço tende a cair, alerta Hélio Alterman, da imobiliária Proinvest.
Com o contrato de exclusividade, a imobiliária tem a segurança de que não vai perder o negócio. Por isso, investe na divulgação do imóvel.
No entanto, se a empresa não estiver habituada a negociar aquele tipo de unidade, o corretor poderá deixar de lado a ficha em sua carteira.
O importante, então, será checar o padrão de imóvel com que a empresa trabalha.
Algumas imobiliárias fazem parcerias. Assim, mesmo com a exclusividade, o imóvel é ofertado por várias empresas simultaneamente.
O proprietário deve saber que, no contrato de exclusividade, o preço ficará congelado durante o período do acordo.
E que, mesmo que consiga vender o imóvel por conta própria, terá de pagar a corretagem, avisa Ronaldo Gracindo, da Brasil Brokers.
Editoria de Arte/Folhapress
FONTE: Clipping Imóveis
sexta-feira, 18 de novembro de 2011
Boom ou Bolha?
Alta no preço dos imóveis liga alerta: estamos vivendo uma bolha imobiliária ou nosso crescimento é sustentável? Especialistas explicam o que vem por aí.
O preço do metro quadrado nunca esteve tão alto. Segundo o índice FipeZap, nos últimos 12 meses, o preço de venda dos imóveis em São Paulo subiu 28,8%. No Rio de Janeiro o aumento foi de 41,4% e Recife viu uma valorização de 30,4%. A alta no valor das unidades e a quantidade de lançamentos levantam dúvidas sobre a real demanda para os novos empreendimentos. É prudente comprar um imóvel agora ou vale a pena esperar? Os preços vão cair?
O Casa.com.br ouviu especialistas em finanças e no mercado imobiliário. "Não estamos vivendo uma bolha; isso só aconteceria se os preços subissem de maneira artificial ou houvesse uma demanda artificial. Ainda não é o caso", afirma o professor João da Rocha Lima Jr, do Núcleo de Real Estates do Instituto Politécnico da USP. Demanda artificial acontece quando um número grande de imóveis é comprado por pessoas que tem um único interesse: esperar um preço mais caro no futuro para vender. Sem intenção de uso. "Pode até haver risco de bolha em mercados e produtos específicos. Mas não de forma generalizada". O conceito de bolha ficou conhecido por conta da crise norte americana, mas segundo o professor, mesmo nos EUA, em 2008, não houve uma bolha imobiliária generalizada. "Em cidades da Flórida a bolha era clara. Mas em Houston não teve bolha alguma", diz ele.
Crédito no Brasil versus Crédito nos Estados Unidos
Não se discute, no entanto, os estragos que a bolha americana (mesmo não generalizada) causou. Felizmente, de acordo com a professora Ana Maria Castelo, da FGV, o Brasil está num momento de franco desenvolvimento imobiliário. E existe um déficit real de moradias - 5,6 milhões de unidades (metade na faixa de renda de até cinco salários mínimos). Os especialistas também descartam uma bolha semelhante à americana porque, aqui, o crédito é concedido de forma muito diferente do que se via nos Estados Unidos. "No Brasil se financia entre 70% e 80% do valor do imóvel" detalha Lima Jr. "O mercado norte-americano", compara, "financia perto de 95% do preço das unidades". No auge da especulação nos EUA chegou-se a oferecer 110% de financiamento. Cadastros de mutuários foram fraudados para serem aprovados mais facilmente pelos bancos. As instituições financeiras, por sua vez, geravam papéis lastreados em pagamentos futuros das hipotecas. Quem comprou os papéis não tinha nada. Só a promessa de receber a quantia devida por quem fez o financiamento. Quando a inadimplência começou, tudo desmoronou. "O crédito brasileiro é concedido com muito cuidado. Exige-se uma papelada enorme, nome limpo. Tudo é checado", afirma Gallo. Some-se a isso o sonho da nova classe média: ter uma casa própria. "O brasileiro não financia um imóvel como investimento. A maioria da população quer um imóvel para morar", afirma o vice-presidente do Sinduscon-SP, Odair Senra.
Compro ou não?
Agora, depois de ler esse texto todo, o que você quer mesmo saber é: devo comprar um imóvel agora ou devo esperar? Ninguém arrisca essa resposta pois ela não é única. Depende do seu interesse. Veja em que perfil você se enquadra:
1) Encontrei o imóvel dos meus sonhos, sei que ele está com um preço salgado, mas realmente gostaria de morar nele.
Então, nesse caso a resposta é: compre. Seja rápido para conseguir o crédito pois há uma crise no horizonte europeu. "Se a Itália quebrar, arrastará com elas bancos franceses e alemães. Isso fará com que o crédito se retraia no mundo inteiro", afirma o professor de Finanças da Fundação Getúlio Vargas, Samy Dana.
2) Gostaria de comprar um imóvel para investir.
Talvez não seja a hora de comprar imóveis residenciais para investir. "Alguns produtos em faixa de renda específica apresentem alta de preço muito acima de outros ativos econômicos", afirma o professor João da Rocha Lima Jr, do Núcleo de Real Estates do Instituto Politécnico da USP. Samy Dana, da FGV, faz um cálculo simples, usando como exemplo o mercado de São Paulo. Imagine que um apartamento de 100 m² custe R$ 1 milhão. Se for alugar ela consegue entre R$ 2,5 mil e R$ 3 mil por mês", continua. "Se for colocar na Poupança esse dinheiro rende a ela 5 mil reais, ou seja, o dobro". Só valeria a pena comprar imóveis que possam ser alugados como escritórios ou clínicas de saúde. O retorno nos alugueis chega a ser de 1,2% do valor do imóvel nas grandes capitais.
3) Gostaria de comprar um imóvel para morar, mas não tenho pressa.
Então, aguarde. "Após a Copa de 2014, o mercado deve voltar a um patamar mais racional", comenta Dana. Os preços dos imóveis super, valorizados devem cair. Só não haverá grande mudança para o mercado da classe "C" e empreendimentos como o "Minha Casa, Minha Vida", afirma Lima Jr. "São produtos com margens muito estreitas". Além disso, não há especuladores nesse segmento. x
FONTE: Clipping Imóveis
O preço do metro quadrado nunca esteve tão alto. Segundo o índice FipeZap, nos últimos 12 meses, o preço de venda dos imóveis em São Paulo subiu 28,8%. No Rio de Janeiro o aumento foi de 41,4% e Recife viu uma valorização de 30,4%. A alta no valor das unidades e a quantidade de lançamentos levantam dúvidas sobre a real demanda para os novos empreendimentos. É prudente comprar um imóvel agora ou vale a pena esperar? Os preços vão cair?
O Casa.com.br ouviu especialistas em finanças e no mercado imobiliário. "Não estamos vivendo uma bolha; isso só aconteceria se os preços subissem de maneira artificial ou houvesse uma demanda artificial. Ainda não é o caso", afirma o professor João da Rocha Lima Jr, do Núcleo de Real Estates do Instituto Politécnico da USP. Demanda artificial acontece quando um número grande de imóveis é comprado por pessoas que tem um único interesse: esperar um preço mais caro no futuro para vender. Sem intenção de uso. "Pode até haver risco de bolha em mercados e produtos específicos. Mas não de forma generalizada". O conceito de bolha ficou conhecido por conta da crise norte americana, mas segundo o professor, mesmo nos EUA, em 2008, não houve uma bolha imobiliária generalizada. "Em cidades da Flórida a bolha era clara. Mas em Houston não teve bolha alguma", diz ele.
Crédito no Brasil versus Crédito nos Estados Unidos
Não se discute, no entanto, os estragos que a bolha americana (mesmo não generalizada) causou. Felizmente, de acordo com a professora Ana Maria Castelo, da FGV, o Brasil está num momento de franco desenvolvimento imobiliário. E existe um déficit real de moradias - 5,6 milhões de unidades (metade na faixa de renda de até cinco salários mínimos). Os especialistas também descartam uma bolha semelhante à americana porque, aqui, o crédito é concedido de forma muito diferente do que se via nos Estados Unidos. "No Brasil se financia entre 70% e 80% do valor do imóvel" detalha Lima Jr. "O mercado norte-americano", compara, "financia perto de 95% do preço das unidades". No auge da especulação nos EUA chegou-se a oferecer 110% de financiamento. Cadastros de mutuários foram fraudados para serem aprovados mais facilmente pelos bancos. As instituições financeiras, por sua vez, geravam papéis lastreados em pagamentos futuros das hipotecas. Quem comprou os papéis não tinha nada. Só a promessa de receber a quantia devida por quem fez o financiamento. Quando a inadimplência começou, tudo desmoronou. "O crédito brasileiro é concedido com muito cuidado. Exige-se uma papelada enorme, nome limpo. Tudo é checado", afirma Gallo. Some-se a isso o sonho da nova classe média: ter uma casa própria. "O brasileiro não financia um imóvel como investimento. A maioria da população quer um imóvel para morar", afirma o vice-presidente do Sinduscon-SP, Odair Senra.
Compro ou não?
Agora, depois de ler esse texto todo, o que você quer mesmo saber é: devo comprar um imóvel agora ou devo esperar? Ninguém arrisca essa resposta pois ela não é única. Depende do seu interesse. Veja em que perfil você se enquadra:
1) Encontrei o imóvel dos meus sonhos, sei que ele está com um preço salgado, mas realmente gostaria de morar nele.
Então, nesse caso a resposta é: compre. Seja rápido para conseguir o crédito pois há uma crise no horizonte europeu. "Se a Itália quebrar, arrastará com elas bancos franceses e alemães. Isso fará com que o crédito se retraia no mundo inteiro", afirma o professor de Finanças da Fundação Getúlio Vargas, Samy Dana.
2) Gostaria de comprar um imóvel para investir.
Talvez não seja a hora de comprar imóveis residenciais para investir. "Alguns produtos em faixa de renda específica apresentem alta de preço muito acima de outros ativos econômicos", afirma o professor João da Rocha Lima Jr, do Núcleo de Real Estates do Instituto Politécnico da USP. Samy Dana, da FGV, faz um cálculo simples, usando como exemplo o mercado de São Paulo. Imagine que um apartamento de 100 m² custe R$ 1 milhão. Se for alugar ela consegue entre R$ 2,5 mil e R$ 3 mil por mês", continua. "Se for colocar na Poupança esse dinheiro rende a ela 5 mil reais, ou seja, o dobro". Só valeria a pena comprar imóveis que possam ser alugados como escritórios ou clínicas de saúde. O retorno nos alugueis chega a ser de 1,2% do valor do imóvel nas grandes capitais.
3) Gostaria de comprar um imóvel para morar, mas não tenho pressa.
Então, aguarde. "Após a Copa de 2014, o mercado deve voltar a um patamar mais racional", comenta Dana. Os preços dos imóveis super, valorizados devem cair. Só não haverá grande mudança para o mercado da classe "C" e empreendimentos como o "Minha Casa, Minha Vida", afirma Lima Jr. "São produtos com margens muito estreitas". Além disso, não há especuladores nesse segmento. x
FONTE: Clipping Imóveis
Estudo aponta alerta de bolha para alguns segmentos do mercado
CARTA TRIMESTRAL DO NRE-POLI MOSTRA FATORES QUE INDICAM DESEQUILÍBRIO NO SETOR IMOBILIÁRIO. CONFIRA ARTIGO
Aprendendo sobre bolhas - Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr.
1. Desarticulação de mercado, com prevalência da demanda sobre a oferta é o agente provocador de bolhas de preços. Os indutores de desarticulação são preferencialmente: i. crédito imobiliário irresponsável, ii. incremento transitório de demanda, na maioria dos casos pela ativação de demanda reprimida em crises da economia até se esgotar e iii. forte presença de investidores desinformados, em certos casos também vestidos de especuladores.
Na atual conjuntura do mercado brasileiro, muito se tem discutido sobre os movimentos de preços, crescendo acima de qualquer índice de inflação, mesmo com o freio de setembro e outubro, que mostram taxas mais moderadas de crescimento, mas ainda acima de qualquer índice de inflação. Essa ansiedade vem ensejando, inclusive que, das últimas quatro cartas do NRE-Poli, três delas fossem dedicadas ao assunto, que volta nesta quinta.
Lições sobre bolhas. Das bolhas ocorridas, documentadas ou não¹, é válido extrair as seguintes lições:
i. no mercado do real estate, diferentemente dos mercados de capitais e de commodities, devido à inércia do real estate, o ciclo de inchaço dos preços (preços praticados acima do fair value) é longo e o ciclo de desfazimento da bolha é também longo. As taxas de variação de preços em ciclos curtos podem transmitir a ideia de que não sejam especulativas, o que mascara a conjuntura e dificulta a sua leitura;
ii. a distorção de preços, conduzida pela desarticulação de mercado, com forte presença de capitais especulativos, não ocorre, na cauda de inchaço dos preços, generalizadamente em todos os segmentos do mercado, seja geograficamente identificados (cidades e bairros), seja por tipo de produto (residencial de renda média, ou de renda alta e comercial). Os capitais especulativos não são concentrados, mas compreendem um grande conjunto de pequenos e médios investidores;
iii. a cauda de queda tende a levar os preços para abaixo do preço justo, muitas vezes com razões de troca abaixo do custo de reprodução, de modo que haverá uma acomodação adiante, até o mercado atingir um patamar de atratividade adequado para o seu reequilíbrio.
O tema desta carta será coberto com uma exploração dos reflexos dos indutores
i. crédito imobiliário irresponsável e ii. forte presença de investidores desinformados vestidos de especuladores, nos movimentos de preços verificados na economia setorial norte-americana, para procurar extrair algumas lições sobre a formação e o desvanecimento de bolhas. Não se trata de fazer uma aproximação entre aquele mercado e o brasileiro quanto aos indutores de desarticulação, mas somente de mostrar algumas características do processo, que podem subsidiar a avaliação da conjuntura brasileira.
A desarticulação do mercado tende a acontecer pelo desequilíbrio na demanda e os seus diferentes indutores não só fomentam especulação sobre preços, mas também provocam a ansiedade de "comprar rapidamente".
Especulação traz para o mercado capitais que produzem demanda artificial, que age como aceleradora do crescimento dos preços. Afinal, a lei da avidez de riqueza, que conduz o especulador a fazer posições para esperar a valorização, também é a motora dos aumentos dos preços impostos pelos empreendedores. Nesse sentido, o resultado das empresas cresce e os especuladores estocam produtos cujo fair value (valor justo) está abaixo do preço pago.
A ansiedade provoca aceleração do processo decisório da demanda orgânica (portanto não especulativa), por prevalecer a sensação de que os preços vêm subindo e continuarão subindo. A capacidade de pagar dos diferentes segmentos de mercado não acompanha a curva de preços, de modo que o retardo da decisão de compra provocará frustração. A qualidade do produto a que têm acesso os diferentes segmentos de mercado vai se comprometendo no correr do ciclo de alta de preços. Esse efeito é percebido em São Paulo, verificando como as dimensões dos imóveis ofertados para os segmentos de renda média têm caído recorrentemente nesta conjuntura.
2. A base de informações para esta Carta é o índice Case-Schiller (CS) de preços de imóveis residenciais medido no mercado norte-americano desde 1987 em algumas cidades e 1990 em outras, constituindo-se numa base de dados da qual é possível extrair lições importantes sobre comportamento do mercado de real estate. O índice é medido para 20 das maiores cidades americanas, havendo um índice composto, que procura refletir uma condição macroeconômica, que, como veremos adiante, é meramente teórica. O índice composto (Composto-20) é de pouca utilidade.
O índice mede variação nominal de preços em USD. Portanto, para entender quanto crescem os preços dos imóveis fugindo da curva do fair value (valor justo), os dados serão tratados deflacionados pelo CPI (índice de preços ao consumidor), como proxy para refletir a evolução da renda do mercado.
Uso pouco mais de 11 anos para alguns dos dados, porque este ciclo mostra a configuração de bolha ascendente e seu desvanecimento. Para taxas médias de crescimento e de perda de preço, uso ciclo de 10 anos.
3. Os quadros 1 e 2 mostram o cenário indicado pela variação do índice CS, de onde se destaca:
i. o ciclo de aumento de preços é longo, bem como a curva de desvanecimento da bolha. A maior taxa de crescimento anual é de Miami, com uma média de 16,56% ano na subida e Las Vegas apresenta 18,03% de média anual de queda de preços;
ii. a transição e início da queda nos mercados fortemente especulados ocorrem praticamente no mesmo momento. Ou seja, aparentemente, a sensação de que "a euforia acabou" se dispersa pelos mercados;
iii. os mercados que sustentam preços em crescimento por mais tempo acabam por sofrer curva de queda mais acentuada. Aparentemente, a disseminação da ansiedade de perda contínua e recorrente de preços, inverte o eixo especulativo de todo o mercado;
iv. a bolha não é dispersa pelos mercados, na subida: Atlanta, Cleveland, Charlotte, Dallas, Denver e Detroit não apresentaram aumentos acentuados. Na crise da quebra de preços, o descrédito na qualidade do ativo (fair value x preço de mercado) faz pressão em todos os mercados, inclusive os que não apresentaram bolha de preços em alta.
4. Índices de preços de real estate sempre devem ser explorados deflacionados. O melhor deflator é algum índice confiável de preços ao consumidor. Esse procedimento faz com que o índice de preços seja ajustado pela renda do mercado. O gráfico 3 mostra índice (IPreços CS) nominal em USD e em USD ajustado pela renda do mercado usando o CPI, para a cidade de Miami. Percebe-se que as diferenças são relevantes. O mercado de real estate apresenta evolução de preços compatível com a sua elevada inércia, o que significa verificar taxas baixas nas variações de preços em ciclos curtos. A bolha acontece, porque as taxas baixas em ciclo mensal são replicadas, de modo recorrente, por muitos meses. Essa questão, inclusive, é que faz muitos se insurgirem, quando se rotula os movimentos como sendo desajustados (fair value x preço do mercado), alegando que os preços estão sendo praticados e que os aumentos não são especulativos.
O gráfico 4 mostra as taxas anuais de variação de preços, que sustentou a bolha em Miami. O aumento anual mais expressivo ocorreu em 2005, auge da especulação (27,03%) e a queda mais agressiva foi em 2008, auge da crise (28,92%).
5. O comportamento especulativo de preços é local, até por bairro, e certamente por tipo de produto. Estudos do NRE-Poli, indicam, por exemplo, que o preço de referência Fipe-Zap para empreendimentos residenciais no bairro de Vila Mariana em São Paulo, no mês de junho-2011 estava perto de 16,5% acima do preço justo (fair value). Outros estudos do NRE-Poli indicavam que o mercado de São Paulo praticava preços para os edifícios de escritórios compartilhados mais de 38% acima do fair value, quando se tomavam valores sem proteção ao risco. Calculando valores com proteção ao risco, o excesso superava os 100%.
Uma ilustração adequada para esta característica está no gráfico 5, com os movimentos de preços de segmentos do mercado norte-americano. A curva de Chicago vira descendente 10 meses após a de Miami. Miami está totalmente descolada da marcação global do mercado na formação da bolha (Composto 20). Na queda dos preços os segmentos de mercado (cidades) têm comportamento semelhante. O mercado da cidade de Dallas não sofreu bolha, mas foi vitimado pela queda, o que reforça o conceito de que, diante da incerteza, na queda, os mercado tendem a se comportar em viés equivalente.
6. No Brasil trabalhamos com o índice Fipe-Zap, cuja evolução para alguns dos principais mercados está nos gráficos 6 e 7, deflacionando o indicador pela renda do mercado ao par do Ipca-ibge (as cidades estão separadas em dois gráficos somente para facilitar a leitura).
Excluindo Salvador e Fortaleza num curto intervalo de tempo, os indicadores mostram evolução recorrente de preços. Parte do crescimento de preços é justificada por fatores estruturais (custos e margens), representados por terrenos, outorga onerosa, custos de construção acima do Ipca-ibge, validação das oportunidades de investimento em Incc-fgv, com posterior ajuste devido à representatividade do índice, e marcação de margens de segurança para riscos, com a manutenção das margens para resultado. Esses fatores justificam alguns dos preços residenciais até o final de 2010, mas dentro de 2011 já é possível emitir um alerta de bolha como comentei na Carta-25-11.
É notável que os dados ainda são muito novos, o que não confere à série a mesma capacidade de sustentar avaliações de longo prazo, como é possível fazer, utilizando o Índice-CS.
7. O índice brasileiro escolhido não tem histórico para que possamos identificar ondas de preços no passado correspondentes a desajustes tópicos do mercado ou a bolhas, quando acontece descolamento muito acentuado entre o fair value e os preços praticados. Entretanto, podemos construir a imagem comparada na figura do gráfico 8. Essa imagem reflete tendências de comportamento e preços relativos, plotando em paralelo à curva da onda do mercado americano (Composto-20) a curva da cidade de São Paulo (preços residenciais).
Passados 75 meses da base, o mercado norte-americano atingiu seu pico de preços, verificando-se que passados 45 meses da base, os preços em São Paulo sofreram uma variação equivalente. Notamos que essas curvas refletem os indicadores deflacionados pela renda do mercado, de sorte que mostram variação efetiva dos preços, contra a capacidade de pagar do mercado.
Essa imagem é rica para o aprendizado sobre bolhas, ainda que a curva de São Paulo não permita afirmar que uma reversão de preços está por acontecer adiante. O que é possível afirmar, não pela leitura do comportamento do índice Fipe-Zap, mas pela leitura direta dos preços praticados contra o fair value, que pode ser medido tecnicamente, é que em determinados segmentos do mercado o alerta de bolha está lançado. As informações atuais são de que a velocidade de absorção do mercado (vendas sobre a oferta) está muito mais baixa em 2011 do que esteve em 2010 e mais baixa do que desejam os empreendedores. Ou seja, mesmo com o ajuste dos produtos (menores dimensões), a sua colocação no mercado está mais difícil. A pergunta é: o mercado, na sua demanda orgânica, já está numa postura crítica e, além disso os especuladores se afastam? Se a resposta for sim, estamos próximos de um freio na evolução dos preços.
8. Não é lícito especular sobre comportamento de preços, como se apresentassem uma curva determinística, com fundamento em dados históricos. Mas, olhando para as hipóteses do gráfico 9 (curvas A, B, C, D e E), o que parece mais adequado como especulação sobre preços adiante: manutenção do gradiente de crescimento por ainda muitos meses (A e E); sustentação desse padrão de crescimento num modelo equivalente ao norte-americano (75 meses no total) e depois queda em 5 anos (B); reviravolta no movimento de preços, com a manutenção de um patamar ao redor do atual por mais um ano e depois queda(C); manutenção do patamar atual por longo prazo (D); ou nada disso? Vamos postar esta enquete no site do NRE-Poli (www.realestate.br) - opine e conheça a opinião prevalente do mercado.
¹ A recente bolha norte-americana está fartamente documentada. A bolha brasileira dos flats, desinflada há próximos dez anos, não está documentada.
FONTE: Clipping Imóveis
Aprendendo sobre bolhas - Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr.
1. Desarticulação de mercado, com prevalência da demanda sobre a oferta é o agente provocador de bolhas de preços. Os indutores de desarticulação são preferencialmente: i. crédito imobiliário irresponsável, ii. incremento transitório de demanda, na maioria dos casos pela ativação de demanda reprimida em crises da economia até se esgotar e iii. forte presença de investidores desinformados, em certos casos também vestidos de especuladores.
Na atual conjuntura do mercado brasileiro, muito se tem discutido sobre os movimentos de preços, crescendo acima de qualquer índice de inflação, mesmo com o freio de setembro e outubro, que mostram taxas mais moderadas de crescimento, mas ainda acima de qualquer índice de inflação. Essa ansiedade vem ensejando, inclusive que, das últimas quatro cartas do NRE-Poli, três delas fossem dedicadas ao assunto, que volta nesta quinta.
Lições sobre bolhas. Das bolhas ocorridas, documentadas ou não¹, é válido extrair as seguintes lições:
i. no mercado do real estate, diferentemente dos mercados de capitais e de commodities, devido à inércia do real estate, o ciclo de inchaço dos preços (preços praticados acima do fair value) é longo e o ciclo de desfazimento da bolha é também longo. As taxas de variação de preços em ciclos curtos podem transmitir a ideia de que não sejam especulativas, o que mascara a conjuntura e dificulta a sua leitura;
ii. a distorção de preços, conduzida pela desarticulação de mercado, com forte presença de capitais especulativos, não ocorre, na cauda de inchaço dos preços, generalizadamente em todos os segmentos do mercado, seja geograficamente identificados (cidades e bairros), seja por tipo de produto (residencial de renda média, ou de renda alta e comercial). Os capitais especulativos não são concentrados, mas compreendem um grande conjunto de pequenos e médios investidores;
iii. a cauda de queda tende a levar os preços para abaixo do preço justo, muitas vezes com razões de troca abaixo do custo de reprodução, de modo que haverá uma acomodação adiante, até o mercado atingir um patamar de atratividade adequado para o seu reequilíbrio.
O tema desta carta será coberto com uma exploração dos reflexos dos indutores
i. crédito imobiliário irresponsável e ii. forte presença de investidores desinformados vestidos de especuladores, nos movimentos de preços verificados na economia setorial norte-americana, para procurar extrair algumas lições sobre a formação e o desvanecimento de bolhas. Não se trata de fazer uma aproximação entre aquele mercado e o brasileiro quanto aos indutores de desarticulação, mas somente de mostrar algumas características do processo, que podem subsidiar a avaliação da conjuntura brasileira.
A desarticulação do mercado tende a acontecer pelo desequilíbrio na demanda e os seus diferentes indutores não só fomentam especulação sobre preços, mas também provocam a ansiedade de "comprar rapidamente".
Especulação traz para o mercado capitais que produzem demanda artificial, que age como aceleradora do crescimento dos preços. Afinal, a lei da avidez de riqueza, que conduz o especulador a fazer posições para esperar a valorização, também é a motora dos aumentos dos preços impostos pelos empreendedores. Nesse sentido, o resultado das empresas cresce e os especuladores estocam produtos cujo fair value (valor justo) está abaixo do preço pago.
A ansiedade provoca aceleração do processo decisório da demanda orgânica (portanto não especulativa), por prevalecer a sensação de que os preços vêm subindo e continuarão subindo. A capacidade de pagar dos diferentes segmentos de mercado não acompanha a curva de preços, de modo que o retardo da decisão de compra provocará frustração. A qualidade do produto a que têm acesso os diferentes segmentos de mercado vai se comprometendo no correr do ciclo de alta de preços. Esse efeito é percebido em São Paulo, verificando como as dimensões dos imóveis ofertados para os segmentos de renda média têm caído recorrentemente nesta conjuntura.
2. A base de informações para esta Carta é o índice Case-Schiller (CS) de preços de imóveis residenciais medido no mercado norte-americano desde 1987 em algumas cidades e 1990 em outras, constituindo-se numa base de dados da qual é possível extrair lições importantes sobre comportamento do mercado de real estate. O índice é medido para 20 das maiores cidades americanas, havendo um índice composto, que procura refletir uma condição macroeconômica, que, como veremos adiante, é meramente teórica. O índice composto (Composto-20) é de pouca utilidade.
O índice mede variação nominal de preços em USD. Portanto, para entender quanto crescem os preços dos imóveis fugindo da curva do fair value (valor justo), os dados serão tratados deflacionados pelo CPI (índice de preços ao consumidor), como proxy para refletir a evolução da renda do mercado.
Uso pouco mais de 11 anos para alguns dos dados, porque este ciclo mostra a configuração de bolha ascendente e seu desvanecimento. Para taxas médias de crescimento e de perda de preço, uso ciclo de 10 anos.
3. Os quadros 1 e 2 mostram o cenário indicado pela variação do índice CS, de onde se destaca:
i. o ciclo de aumento de preços é longo, bem como a curva de desvanecimento da bolha. A maior taxa de crescimento anual é de Miami, com uma média de 16,56% ano na subida e Las Vegas apresenta 18,03% de média anual de queda de preços;
ii. a transição e início da queda nos mercados fortemente especulados ocorrem praticamente no mesmo momento. Ou seja, aparentemente, a sensação de que "a euforia acabou" se dispersa pelos mercados;
iii. os mercados que sustentam preços em crescimento por mais tempo acabam por sofrer curva de queda mais acentuada. Aparentemente, a disseminação da ansiedade de perda contínua e recorrente de preços, inverte o eixo especulativo de todo o mercado;
iv. a bolha não é dispersa pelos mercados, na subida: Atlanta, Cleveland, Charlotte, Dallas, Denver e Detroit não apresentaram aumentos acentuados. Na crise da quebra de preços, o descrédito na qualidade do ativo (fair value x preço de mercado) faz pressão em todos os mercados, inclusive os que não apresentaram bolha de preços em alta.
4. Índices de preços de real estate sempre devem ser explorados deflacionados. O melhor deflator é algum índice confiável de preços ao consumidor. Esse procedimento faz com que o índice de preços seja ajustado pela renda do mercado. O gráfico 3 mostra índice (IPreços CS) nominal em USD e em USD ajustado pela renda do mercado usando o CPI, para a cidade de Miami. Percebe-se que as diferenças são relevantes. O mercado de real estate apresenta evolução de preços compatível com a sua elevada inércia, o que significa verificar taxas baixas nas variações de preços em ciclos curtos. A bolha acontece, porque as taxas baixas em ciclo mensal são replicadas, de modo recorrente, por muitos meses. Essa questão, inclusive, é que faz muitos se insurgirem, quando se rotula os movimentos como sendo desajustados (fair value x preço do mercado), alegando que os preços estão sendo praticados e que os aumentos não são especulativos.
O gráfico 4 mostra as taxas anuais de variação de preços, que sustentou a bolha em Miami. O aumento anual mais expressivo ocorreu em 2005, auge da especulação (27,03%) e a queda mais agressiva foi em 2008, auge da crise (28,92%).
5. O comportamento especulativo de preços é local, até por bairro, e certamente por tipo de produto. Estudos do NRE-Poli, indicam, por exemplo, que o preço de referência Fipe-Zap para empreendimentos residenciais no bairro de Vila Mariana em São Paulo, no mês de junho-2011 estava perto de 16,5% acima do preço justo (fair value). Outros estudos do NRE-Poli indicavam que o mercado de São Paulo praticava preços para os edifícios de escritórios compartilhados mais de 38% acima do fair value, quando se tomavam valores sem proteção ao risco. Calculando valores com proteção ao risco, o excesso superava os 100%.
Uma ilustração adequada para esta característica está no gráfico 5, com os movimentos de preços de segmentos do mercado norte-americano. A curva de Chicago vira descendente 10 meses após a de Miami. Miami está totalmente descolada da marcação global do mercado na formação da bolha (Composto 20). Na queda dos preços os segmentos de mercado (cidades) têm comportamento semelhante. O mercado da cidade de Dallas não sofreu bolha, mas foi vitimado pela queda, o que reforça o conceito de que, diante da incerteza, na queda, os mercado tendem a se comportar em viés equivalente.
6. No Brasil trabalhamos com o índice Fipe-Zap, cuja evolução para alguns dos principais mercados está nos gráficos 6 e 7, deflacionando o indicador pela renda do mercado ao par do Ipca-ibge (as cidades estão separadas em dois gráficos somente para facilitar a leitura).
Excluindo Salvador e Fortaleza num curto intervalo de tempo, os indicadores mostram evolução recorrente de preços. Parte do crescimento de preços é justificada por fatores estruturais (custos e margens), representados por terrenos, outorga onerosa, custos de construção acima do Ipca-ibge, validação das oportunidades de investimento em Incc-fgv, com posterior ajuste devido à representatividade do índice, e marcação de margens de segurança para riscos, com a manutenção das margens para resultado. Esses fatores justificam alguns dos preços residenciais até o final de 2010, mas dentro de 2011 já é possível emitir um alerta de bolha como comentei na Carta-25-11.
É notável que os dados ainda são muito novos, o que não confere à série a mesma capacidade de sustentar avaliações de longo prazo, como é possível fazer, utilizando o Índice-CS.
7. O índice brasileiro escolhido não tem histórico para que possamos identificar ondas de preços no passado correspondentes a desajustes tópicos do mercado ou a bolhas, quando acontece descolamento muito acentuado entre o fair value e os preços praticados. Entretanto, podemos construir a imagem comparada na figura do gráfico 8. Essa imagem reflete tendências de comportamento e preços relativos, plotando em paralelo à curva da onda do mercado americano (Composto-20) a curva da cidade de São Paulo (preços residenciais).
Passados 75 meses da base, o mercado norte-americano atingiu seu pico de preços, verificando-se que passados 45 meses da base, os preços em São Paulo sofreram uma variação equivalente. Notamos que essas curvas refletem os indicadores deflacionados pela renda do mercado, de sorte que mostram variação efetiva dos preços, contra a capacidade de pagar do mercado.
Essa imagem é rica para o aprendizado sobre bolhas, ainda que a curva de São Paulo não permita afirmar que uma reversão de preços está por acontecer adiante. O que é possível afirmar, não pela leitura do comportamento do índice Fipe-Zap, mas pela leitura direta dos preços praticados contra o fair value, que pode ser medido tecnicamente, é que em determinados segmentos do mercado o alerta de bolha está lançado. As informações atuais são de que a velocidade de absorção do mercado (vendas sobre a oferta) está muito mais baixa em 2011 do que esteve em 2010 e mais baixa do que desejam os empreendedores. Ou seja, mesmo com o ajuste dos produtos (menores dimensões), a sua colocação no mercado está mais difícil. A pergunta é: o mercado, na sua demanda orgânica, já está numa postura crítica e, além disso os especuladores se afastam? Se a resposta for sim, estamos próximos de um freio na evolução dos preços.
8. Não é lícito especular sobre comportamento de preços, como se apresentassem uma curva determinística, com fundamento em dados históricos. Mas, olhando para as hipóteses do gráfico 9 (curvas A, B, C, D e E), o que parece mais adequado como especulação sobre preços adiante: manutenção do gradiente de crescimento por ainda muitos meses (A e E); sustentação desse padrão de crescimento num modelo equivalente ao norte-americano (75 meses no total) e depois queda em 5 anos (B); reviravolta no movimento de preços, com a manutenção de um patamar ao redor do atual por mais um ano e depois queda(C); manutenção do patamar atual por longo prazo (D); ou nada disso? Vamos postar esta enquete no site do NRE-Poli (www.realestate.br) - opine e conheça a opinião prevalente do mercado.
¹ A recente bolha norte-americana está fartamente documentada. A bolha brasileira dos flats, desinflada há próximos dez anos, não está documentada.
FONTE: Clipping Imóveis
quinta-feira, 17 de novembro de 2011
Chão E Teto BrasilBrokers - LUTO
O Mercado Imobiliário em exclusivo a Chão E Teto BrasilBrokers está de Luto. Um grande Genio da arte da venda. Uma pessoa que conquistou vitorias para o mercado Paraense, deixando para todos os corretores a maravilha que o nosso mercado vive hoje. Carlos Eduardo foi um professor a todos que depositamos nossas fichas para atender aos clientes da Chao e Teto. Que sua Família seja forte neste momento. Obrigado por tudo o que você proporcionou à nós Corretores De Imoveis Pará.
FONTE: Corretor - Auzileno Pinto Mateus
FONTE: Corretor - Auzileno Pinto Mateus
Ministério firma acordo para fim da cobrança de corretagem
TAC prevê que valor da corretagem, que pode chegar a 6% do valor do imóvel, seja pago pela construtora.
Ministério Público do Estado de São Paulo firmou Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com a intermediadora de vendas Abyara Brokers, no qual a empresa deve cobrar as despesas de corretagem diretamente da construtora que está vendendo o imóvel, proibindo que essa cobrança seja feita diretamente do cliente.
O acordo prevê que a construtora deve colocar nas propostas de compra e venda dos imóveis a informação de que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem não é do consumidor. De acordo com Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados, essa cobrança sempre foi indevida e o consumidor não deve pagar por esse custo arbitrário.
Muitos consumidores, empolgados com a aquisição da tão sonhada casa própria, acabam não se atentando com esta cobrança cujos valores costumam ser significativos. “Os valores podem chegar a representar 6% do valor do imóvel. Assim, se o preço de compra do imóvel é da ordem de R$ 300 mil, as taxas de corretagem seriam no importe de R$ 18 mil”, afirma Tapai.
O Código de Defesa do Consumidor garante ao consumidor prejudicado a restituição dos valores pagos e que foram cobrados indevidamente, porém o consumidor precisa ingressar com uma ação para reaver o dinheiro. Atualmente diversas decisões judiciais vêm condenando as empresas, tanto construtoras quanto intermediadoras, a restituir os valores cobrados ilegalmente dos consumidores que se sentem lesados e o TAC tende a ser um forte aliado nessas decisões.
A empresa tem 60 dias para se adaptar e, caso descumpra o termo, está sujeita a multa de R$ 30 mil por consumidor. O Ministério Público também tentou firmar o mesmo acordo com a construtora MRV, que se negou a assinar a proposta e por isso os promotores ingressaram com uma ação civil pública para proibir a empresa de realizar a cobrança. A juíza Daise Fajardo Nogueira Jacot, da 15ª Vara Cível de São Paulo, decidiu pela ilegalidade da cobrança da taxa diretamente dos consumidores, sob pena de multa diária de R$ 5 mil em caso de desrespeito da decisão.
Outras empresas do setor imobiliário estão sendo procuradas pelo Ministério Público para firmarem acordo no mesmo sentido e também poderão ser processadas, caso não aceitem a orientação.
FONTE: Imovelweb
Ministério Público do Estado de São Paulo firmou Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com a intermediadora de vendas Abyara Brokers, no qual a empresa deve cobrar as despesas de corretagem diretamente da construtora que está vendendo o imóvel, proibindo que essa cobrança seja feita diretamente do cliente.
O acordo prevê que a construtora deve colocar nas propostas de compra e venda dos imóveis a informação de que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem não é do consumidor. De acordo com Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados, essa cobrança sempre foi indevida e o consumidor não deve pagar por esse custo arbitrário.
Muitos consumidores, empolgados com a aquisição da tão sonhada casa própria, acabam não se atentando com esta cobrança cujos valores costumam ser significativos. “Os valores podem chegar a representar 6% do valor do imóvel. Assim, se o preço de compra do imóvel é da ordem de R$ 300 mil, as taxas de corretagem seriam no importe de R$ 18 mil”, afirma Tapai.
O Código de Defesa do Consumidor garante ao consumidor prejudicado a restituição dos valores pagos e que foram cobrados indevidamente, porém o consumidor precisa ingressar com uma ação para reaver o dinheiro. Atualmente diversas decisões judiciais vêm condenando as empresas, tanto construtoras quanto intermediadoras, a restituir os valores cobrados ilegalmente dos consumidores que se sentem lesados e o TAC tende a ser um forte aliado nessas decisões.
A empresa tem 60 dias para se adaptar e, caso descumpra o termo, está sujeita a multa de R$ 30 mil por consumidor. O Ministério Público também tentou firmar o mesmo acordo com a construtora MRV, que se negou a assinar a proposta e por isso os promotores ingressaram com uma ação civil pública para proibir a empresa de realizar a cobrança. A juíza Daise Fajardo Nogueira Jacot, da 15ª Vara Cível de São Paulo, decidiu pela ilegalidade da cobrança da taxa diretamente dos consumidores, sob pena de multa diária de R$ 5 mil em caso de desrespeito da decisão.
Outras empresas do setor imobiliário estão sendo procuradas pelo Ministério Público para firmarem acordo no mesmo sentido e também poderão ser processadas, caso não aceitem a orientação.
FONTE: Imovelweb
segunda-feira, 14 de novembro de 2011
Comprador de imóvel assume riscos ao não exigir certidões judiciais
Quem compra imóvel "enrolado" em processo judicial fica sujeito a suportar as consequências, a menos que consiga provar que não tinha como saber da existência do litígio – e o ônus dessa prova é todo seu. Do contrário, o comprador terá de se submeter aos efeitos da decisão que a Justiça vier a dar à disputa entre o vendedor e a outra parte.
A advertência foi feita na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), pela ministra Nancy Andrighi, relatora de um recurso cujo autor tentava evitar a perda do apartamento que havia adquirido de um banco. Este, por sua vez, arrematara o imóvel em leilão, no curso de uma execução hipotecária.
"O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado", afirmou a ministra. A decisão da Turma, contrária ao recurso, foi unânime.
Em 1986, a Caixa Econômica Federal executou a dívida de um casal no Rio de Janeiro e levou seu apartamento a leilão, sendo arrematante o Banco Morada S/A. O casal entrou na Justiça e quase seis anos depois conseguiu anular o leilão.
Enquanto a Justiça discutia os recursos do caso, em 1996 – quando já havia sentença anulando a arrematação – o Banco Morada assinou contrato de promessa de venda com outra pessoa, negócio finalmente concluído em 2001. Em 2007, o casal obteve decisão favorável à reintegração na posse do imóvel e ao cancelamento de quaisquer registros de transferência da propriedade para terceiros.
O Código de Processo Civil diz que, na compra de um bem sob litígio, a sentença judicial estende seus efeitos ao comprador. Segundo a ministra Nancy Andrighi, essa regra deve ser atenuada para se proteger o direito do comprador que agiu de boa-fé, "mas apenas quando for evidenciado que sua conduta tendeu à efetiva apuração da eventual litigiosidade da coisa adquirida".
Desde 1985, para a transferência de imóveis em cartório, a legislação exige que sejam apresentadas certidões sobre existência ou não de processos envolvendo o bem objeto da transação e as pessoas dos vendedores.
"Não é crível que a pessoa que adquire imóvel desconheça a existência da ação distribuída em nome do proprietário, sobretudo se o processo envolve o próprio bem", acrescentou a relatora. Ela disse ainda que "só se pode considerar de boa-fé o comprador que adota mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição".
O mais grave, no caso, é que, embora não houvesse registro da existência do processo junto à matrícula do apartamento no cartório de imóveis, ainda assim o contrato de compra e venda informava que o comprador tinha solicitado as certidões dos distribuidores judiciais, estando, em princípio, ciente das pendências existentes sobre o imóvel.
O recurso foi interposto contra decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2), que já havia concordado com a reintegração do casal (os proprietários originais) na posse do imóvel. Ao tomar essa decisão, o TRF2 observou que nada impedia o comprador de mover ação indenizatória contra o Banco Morada, tanto pelo valor investido no negócio como por eventuais benfeitorias realizadas no apartamento.
Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça
A advertência foi feita na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), pela ministra Nancy Andrighi, relatora de um recurso cujo autor tentava evitar a perda do apartamento que havia adquirido de um banco. Este, por sua vez, arrematara o imóvel em leilão, no curso de uma execução hipotecária.
"O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado", afirmou a ministra. A decisão da Turma, contrária ao recurso, foi unânime.
Em 1986, a Caixa Econômica Federal executou a dívida de um casal no Rio de Janeiro e levou seu apartamento a leilão, sendo arrematante o Banco Morada S/A. O casal entrou na Justiça e quase seis anos depois conseguiu anular o leilão.
Enquanto a Justiça discutia os recursos do caso, em 1996 – quando já havia sentença anulando a arrematação – o Banco Morada assinou contrato de promessa de venda com outra pessoa, negócio finalmente concluído em 2001. Em 2007, o casal obteve decisão favorável à reintegração na posse do imóvel e ao cancelamento de quaisquer registros de transferência da propriedade para terceiros.
O Código de Processo Civil diz que, na compra de um bem sob litígio, a sentença judicial estende seus efeitos ao comprador. Segundo a ministra Nancy Andrighi, essa regra deve ser atenuada para se proteger o direito do comprador que agiu de boa-fé, "mas apenas quando for evidenciado que sua conduta tendeu à efetiva apuração da eventual litigiosidade da coisa adquirida".
Desde 1985, para a transferência de imóveis em cartório, a legislação exige que sejam apresentadas certidões sobre existência ou não de processos envolvendo o bem objeto da transação e as pessoas dos vendedores.
"Não é crível que a pessoa que adquire imóvel desconheça a existência da ação distribuída em nome do proprietário, sobretudo se o processo envolve o próprio bem", acrescentou a relatora. Ela disse ainda que "só se pode considerar de boa-fé o comprador que adota mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição".
O mais grave, no caso, é que, embora não houvesse registro da existência do processo junto à matrícula do apartamento no cartório de imóveis, ainda assim o contrato de compra e venda informava que o comprador tinha solicitado as certidões dos distribuidores judiciais, estando, em princípio, ciente das pendências existentes sobre o imóvel.
O recurso foi interposto contra decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2), que já havia concordado com a reintegração do casal (os proprietários originais) na posse do imóvel. Ao tomar essa decisão, o TRF2 observou que nada impedia o comprador de mover ação indenizatória contra o Banco Morada, tanto pelo valor investido no negócio como por eventuais benfeitorias realizadas no apartamento.
Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça
terça-feira, 8 de novembro de 2011
Lançamentos e vendas crescem no 3º tri
A maior parte das incorporadoras de capital aberto que divulgaram prévias dos resultados operacionais do terceiro trimestre lançou e vendeu mais que no mesmo período de 2010. Das oito que divulgaram até o dia 18 de outubro, seis apresentaram crescimento do VGV (Valor Global de Vendas) de lançamentos.
FONTE: Vida Imobiliária
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Lançamentos e vendas crescem no 3º tri
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FONTE: Vida Imobiliária
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Construção civil deve crescer até 2014
O setor de construção civil brasileiro deve permanecer em crescimento acelerado nos próximos anos de acordo com o presidente da Acomac (Associação dos Comerciantes de Materiais de Construção), Ademir Kuerten. Ele aposta em um crescimento da ordem de 7% ao ano, duas vezes maior que o PIB (Produto Interno Bruto), pelo menos até 2014...
FONTE: Vida Imobiliária
FONTE: Vida Imobiliária
Paraguay Invest atrai 200 investidores brasileiros durante apresentação de quatro projetos
As oportunidades de investimentos no país foram anunciadas durante o Paraguay Invest, realizado no dia 25 de outubro, no hotel Sofitel. O evento reuniu 200 executivos e contou com a participação do Ministro da Indústria e Comércio do Paraguai, Francisco Rivas Almada, e a Ministra de Turismo, Liz Cramer, que destacaram o bom momento do país para receber as empresas brasileiras.
Quatro grandes grupos empresariais do país apresentaram diferentes projetos que buscam captação de recursos, somando um total de US$ 500 milhões. São eles: Paseo 3 Naciones (Grupo Monalisa), Terminal Ocidental (TOSA), World Trade Center Asunción (Capitalis S.A.E.C.A), e Parque Industrial Panamericano (Grupo Texo S.A.).
FONTE: Vida Imobiliária
Quatro grandes grupos empresariais do país apresentaram diferentes projetos que buscam captação de recursos, somando um total de US$ 500 milhões. São eles: Paseo 3 Naciones (Grupo Monalisa), Terminal Ocidental (TOSA), World Trade Center Asunción (Capitalis S.A.E.C.A), e Parque Industrial Panamericano (Grupo Texo S.A.).
FONTE: Vida Imobiliária
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