1 - O que é um lançamento imobiliário?
É a abertura de vendas de um empreendimento imobiliário após o seu Registro de Incorporação.
Normalmente, o início das vendas é acompanhado de eventos, ações promocionais e anúncios na mídia.
2 - Qual a vantagem de se comprar um imóvel no seu lançamento?
Quando você compra um imóvel no lançamento, você pode escolher a unidade mais adequada à sua preferência, além de encontrar, nessa fase de vendas, as melhores condições de preço e de forma de pagamento.
3 - O que é um imóvel na planta?
É o imóvel comercializado durante a fase de lançamento, ou seja, antes do início da construção.
4 - O que significa comprar um imóvel na planta?
Significa comprar um imóvel quando ele está sendo lançado. Ou seja, o imóvel não se encontra pronto. Ele será construído e, após um prazo que usualmente varia de 18 a 36 meses, dependendo do tipo de imóvel, será entregue pela incorporadora ao proprietário. Por isso que se diz que o imóvel comprado na planta é um bem de entrega futura.
5 - Que cuidados devem-se tomar para comprar um imóvel na planta?
Verifique se realmente o imóvel escolhido atende às suas necessidades no que diz respeito a tamanho, localização, infraestrutura de lazer oferecida e a sua planta. Planeje seu futuro e analise se o valor e a forma de pagamento deste imóvel se encaixam na sua capacidade de pagamento.
Verifique se o projeto do empreendimento encontra-se aprovado, e o seu Memorial de Incorporação registrado. Compre apenas de incorporadoras e construtoras saudáveis, com tradição e credibilidade.
6 - O que é Incorporação Imobiliária?
Ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica) se compromete a construir um edifício, ou conjunto deles, com diversas unidades autônomas, sendo lhe permitido comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção do empreendimento. Para que a Incorporação Imobiliária produza efeitos e permita a venda das unidades imobiliárias autônomas, é necessário o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, que inclusive dá segurança ao adquirente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, à legalidade do projeto, às características e metragens do imóvel, bem como às regras de convivência em condomínio. É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta.
7 - Como sei se devo confiar numa incorporadora?
Obtenha informações sobre a tradição desta incorporadora, verificando:
. Há quanto tempo ela trabalha no mercado;
. Quantos empreendimentos ela entregou;
. Padrão de qualidade de seus produtos e a pontualidade na entrega dos seus imóveis.
8 - Como posso obter informações adicionais sobre uma incorporadora?
Hoje em dia, muitas incorporadoras têm capital aberto na Bolsa de Valores. Por esse motivo, devem divulgar seus resultados trimestralmente. Você pode encontrar o balanço dessas empresas nos seus respectivos sites. Outra forma seria verificar se as obras em andamento da incorporadora contam com financiamento bancário para suprir as despesas de construção, pois o financiamento é uma maior garantia de que a obra será entregue, os bancos só o concedem às empresas que estão com boa saúde financeira.
9 - A responsabilidade de entrega do imóvel é da incorporadora ou da construtora?
Ainda que a incorporadora possa contratar uma construtora para a execução das obras, a obrigação
de entregar a unidade autônoma cabe sempre à incorporadora, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, que é entregar unidades autônomas em contrapartida do recebimento de preço certo e ajustado.
10 - O que encontro em um estande de vendas?
O estande de vendas é usualmente construído no local onde será erguido um empreendimento imobiliário. Nele, encontram-se expostos a maquete do projeto, plantas e imagens dos apartamentos e das áreas comuns, bem como, na maioria das vezes, o apartamento modelo decorado. No estande, encontram-se também os corretores de imóveis treinados para apresentar o empreendimento e sua tabela de vendas que inclui a disponibilidade de unidades, seus respectivos preços e formas de pagamento.
11 - Para que serve o apartamento modelo decorado?
O apartamento modelo decorado, geralmente construído nos estandes de vendas, tem como finalidade mostrar as características da planta do apartamento, apresentando também uma sugestão de decoração.
12 - O que é a corretagem imobiliária?
Corretagem é uma comissão paga ao corretor de imóveis pelos serviços de intermediação imobiliária.
13 - Para quem devo pagar o valor da corretagem?
A corretagem deve ser paga à imobiliária ou ao corretor de imóveis que tenha realizado a intermediação da aquisição do seu imóvel. Tal comissão somente será devida à imobiliária ou ao corretor se a compra do imóvel for concretizada, isto é, após a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda.
14 - Qual a melhor forma de pagamento de um imóvel?
A melhor forma depende exclusivamente de sua receita. Você deve analisar qual fluxo de pagamento melhor se adapta à sua renda familiar. Hoje em dia, existem vários financiamentos com prazo de pagamento de até 30 anos e com taxas de juros muito atrativas. Normalmente, os apartamentos vendidos nos lançamentos imobiliários já contam com um banco parceiro que oferece essa condição aos compradores. Nos estandes de venda, os corretores conseguem, rapidamente, simular o valor da parcela mensal, dependendo do prazo do financiamento. Pesquise e avalie o melhor fluxo de pagamento de acordo com a sua capacidade financeira.
15 - Comprar um imóvel pensando na sua aposentadoria é uma boa estratégia?
Sim. Além de utilizar o imóvel como uma fonte de renda, através dos aluguéis, no longo prazo, a sua valorização vem superando a inflação.
16 - O que significa uma empresa ser “S.A.”?
Uma empresa consiste num conjunto organizado de meios com o propósito de exercer uma atividade, a fim de oferecer e produzir bens e/ou serviços, e pode ter diversos tipos societários, sendo as sociedades limitadas e as sociedades anônimas os exemplos mais comuns atualmente. Sociedade anônima (S.A.), também conhecida como sociedade de capital, é disciplinada pela Lei 6.404/76 e é representada por títulos denominados ações, que são livremente negociáveis, de modo que qualquer pessoa pode ingressar na sociedade mediante a aquisição de ações. A sociedade anônima pode ser classificada de duas maneiras distintas: (i) sociedade anônima aberta, em que os valores mobiliários (ações, debêntures, etc.) podem ser negociados na Bolsa de Valores ou (ii) sociedade anônima fechada (companhias cujas ações não são negociadas publicamente e que, geralmente, pertencem aos fundadores, familiares ou a um grupo pequeno de investidores). Para tornar-se sociedade anônima de capital aberto, é necessária a aprovação pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), órgão do
Governo Federal responsável para tanto. A Gafisa, por exemplo, é uma sociedade anônima de capital aberto e sempre pautou sua conduta pela ampla divulgação de informações a respeito das atividades da Companhia, tendo sempre adotado políticas de relacionamento com o mercado baseadas no princípio da transparência. A Gafisa disponibiliza a seus investidores informações de forma transparente, o que é indispensável no processo de fidelização dos investidores que já acreditam na Companhia e na captação de novos investidores no mercado. A Gafisa é a primeira incorporadora residencial brasileira a ter ações listadas na Bolsa de Nova York (NYSE), com elevados padrões de Governança Corporativa. Em razão da maior publicidade a que estão submetidas às empresas de capital aberto, bem como das regras cada vez mais rígidas das Bolsas de Valores, as empresas de capital aberto tendem a ser cada vez mais eficientes, buscando melhores resultados do que as de capital fechado.
17 - O que é Alienação Fiduciária?
É o instrumento no qual se transfere um imóvel do devedor para o credor em garantia do pagamento da dívida. O devedor permanece com a posse para uso próprio do bem. Quando a dívida é quitada, a propriedade é consolidada em nome do antigo devedor.
18 - O que é hipoteca?
Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel.
19 - É possível utilizar o FGTS na compra de um imóvel?
Sim, é possível utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para pagamento integral ou parcial de imóveis prontos. Para sua utilização, é necessário cumprir alguns pré-requisitos dispostos na regulamentação do FGTS, tais como:
Não possuir outro imóvel, seja ele quitado ou financiado.
Morar ou trabalhar na localidade do imóvel.
Comprovar tempo de trabalho mínimo de 03 (três) anos sob regime do FGTS.
Avaliação do imóvel não superior a R$ 350.000,00.
Para mais informações, vale consultar o site da Caixa Econômica Federal através do link: http://www.caixa.gov.br/fgts/pf_faq_ casa.asp
20 - Quais despesas e obrigações terei ao adquirir um imóvel?
Quando da assinatura da escritura pública de venda e compra, o adquirente do imóvel responderá pelo pagamento do imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI / ITVI), despesas cartorárias para a lavratura da escritura e registro dessas perante o cartório imobiliário. A alíquota e a forma de cálculo do imposto variam de acordo com cada município. Da mesma forma, as custas cartorárias, com o Tabelião de Notas e o Registro de Imóveis variam de um Estado para outro e devem ser consultadas no cartório competente. Após o recebimento da escritura, o adquirente deverá efetuar na prefeitura local a alteração do contribuinte do imóvel para constar que passou a ser o proprietário do imóvel, de modo que a cobrança do IPTU seja encaminhada diretamente aos seus cuidados, uma vez que o proprietário é o único responsável pelo referido recolhimento.
21 - O que é a Assembléia Geral de Instalação de Condomínio?
É a primeira reunião dos condôminos, juntamente com a empresa que administrará o condomínio, e também com a presença da incorporadora. É nessa reunião que, usualmente, elegem-se o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio.
22 - O que faz uma Administradora Condominial?
Uma Administradora Condominial é uma empresa de prestação de serviços voltada para a administração de imóveis em condomínio. Destaca-se a assessoria ao síndico do condomínio em todos os aspectos legais e administrativos, tais como cobranças de despesas condominiais, pagamentos de despesas do condomínio, administração de pessoal e outros serviços que agreguem valor ao condomínio.
23 - Quem pode ser o síndico?
O síndico pode ser qualquer pessoa, física ou jurídica, condômino ou não, eleito pelos condôminos para defender os interesses dos mesmos e, no caso de terceiro, contratado pelo condomínio para tal fim. Em empreendimentos construídos em fases, o compromisso de compra e venda pode prever um prazo no qual o síndico do condomínio será a própria incorporadora, o que é feito com o objetivo de proporcionar as condições necessárias para a continuidade das obras.
24 - O que é contribuição para as despesas de condomínio?
É a despesa que deve ser custeada por cada condômino, a partir da instalação do condomínio, calculada através do rateio da previsão mensal de gastos comuns no condomínio. Esse valor é composto de despesas ordinárias (gastos mensais rotineiros) e extraordinárias, quando devidamente aprovadas em assembléia ou por determinação da administração do condomínio, quando for o caso.
25 - É possível ter uma previsão do valor desta contribuição para as despesas condominiais do empreendimento?
Sim. Nos lançamentos de empreendimentos imobiliários, usualmente a incorporadora, com o auxílio de uma empresa administradora de condomínios, faz uma estimativa do custo por apartamento.
Vale se informar para verificar se o custo do condomínio do imóvel desejado está adequado ao seu orçamento. É importante considerar que o valor estimado da taxa condominial pode variar até a instalação do condomínio, tendo em vista alterações de preços de serviços e produtos.
26 - Quando a Assembléia de Instalação de Condomínio é realizada, e desde quando é devida a contribuição para as despesas condominiais e demais despesas?
Via de regra, após a emissão do Habite-se pela prefeitura local, a incorporadora convocará os adquirentes das unidades para instalar o condomínio e eleger seus representantes, sendo devidas, a partir desta assembléia, a taxa condominial e demais despesas relacionadas com o funcionamento do condomínio.
27 - Como são elaboradas e como saber quais as normas que regerão o condomínio quando o empreendimento ficar pronto?
Na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno encontram-se as normas que regerão o condomínio, que são elaboradas de acordo com as peculiaridades do empreendimento e em conformidade com o disposto no Código Civil Brasileiro. Um dos requisitos para o registro do
Memorial de Incorporação é o arquivamento da minuta da Convenção de Condomínio que regerá o dia a dia desse empreendimento quando concluídas suas obras. Com a averbação da construção,
é registrada a Convenção de Condomínio nos moldes da minuta arquivada quando do registro da incorporação imobiliária. Eventuais alterações introduzidas na respectiva minuta da Convenção de Condomínio após o registro da incorporação deverão ser objeto de ciência e aprovação pelos adquirentes, e a juntada da nova minuta ensejará a ratificação do registro da incorporação imobiliária. A cópia dessa minuta deve ser disponibilizada ao cliente quando da celebração do contrato para aquisição de unidade do empreendimento.
28 - O que é uma SPE?
A Sociedade de Propósito Específica (SPE) é uma sociedade empresária, que pode ser utilizada na forma de sociedade limitada ou sociedade anônima, cuja atividade é claramente descrita no contrato social, possuindo, na maioria das vezes, o prazo de existência determinado pelo propósito específico ao qual foi concebida. Nos casos de grandes incorporadoras, com diversos empreendimentos, a utilização de uma SPE para cada um dos empreendimentos imobiliários é muito comum.
29 - O que é cessão de direitos?
É o contrato, a título oneroso ou gratuito, pelo qual a pessoa titular de direitos (cedente) transfere a outra pessoa (cessionária) esses mesmos direitos, tornando-se o cessionário titular dos direitos até então do cedente. Em se tratando de imóveis, temos a cessão de direitos quando uma pessoa transfere a outra os direitos ao recebimento de unidade autônoma, que adquiriu mediante promessa de venda e compra, de modo que, por ocasião da escritura pública, o cessionário receba a titularidade do imóvel. As cessões de direitos sobre imóveis devem ser informadas na Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI) emitidas pelos cartórios e são sujeitas ao recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
30 - Se compro um imóvel na planta, posso revendê-lo antes de sua entrega?
Sim, e a revenda é feita por meio da cessão de direitos. Isso porque, tratando-se de imóvel na planta, o adquirente só receberá a escritura do imóvel após a averbação da conclusão da obra, com a conseqüente abertura de matrícula do imóvel. E, na medida em que ainda não se tornou legítimo proprietário do imóvel, somente poderá transmitir os direitos de recebimento daquela unidade autônoma mediante a promessa de venda e compra do referido imóvel. Se essa revenda ocorrer antes do pagamento integral do preço do imóvel, a incorporadora deve comparecer neste instrumento para anuência e aprovação donovo adquirente., bem como deverá ser observado o que dispõe o contrato originalmente assinado a respeito dessa revenda ou cessão de direitos e eventuais taxas ou demais despesas incidentes.
31 - Um estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil? Como?
O estrangeiro, domiciliado ou não no Brasil, com ou sem visto permanente, pode adquirir imóveis no País, originados de incorporação imobiliária, nos termos da Lei 4.591/64. Mas, para isso, é necessário ter inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) conforme exigência do art. 20 da Instrução Normativa n°- 461/2004 da Secretaria da Receita Federal. Sem CPF no Brasil, o estrangeiro não poderá firmar instrumento público ou particular de compra e venda de imóvel e requerer o seu registro no cartório de imóveis competente. Para o estrangeiro obter inscrição no CPF, é necessários os seguintes documentos: (a) passaporte válido e/ou RNE válido, (b) Certidão de Nascimento traduzida para o português por tradutor juramentado e autenticada pelo Consulado Brasileiro no país de origem e (c) formulário de Ficha Cadastral de Pessoa Física devidamente preenchido.
O pedido de inscrição no CPF pode ser feito nos Consulados Brasileiros no exterior, na Secretaria da Receita Federal, iniciando-se pelas agências de Correio ou do Banco do Brasil. A solicitação de
CPF de estrangeiro pode ser feita por meio de procurador. Usualmente, as incorporadoras exigem que o estrangeiro não residente no Brasil constitua procurador no Brasil para o cumprimento das obrigações subseqüentes assumidas no contrato e para fins de envio de comunicação a respeito do empreendimento, andamento da obra, etc.
32 - Pode-se adquirir um imóvel através de pessoa jurídica?
Sim, independentemente de ter sua sede no Brasil ou no exterior, basta que esteja regularmente representada segundo seu contrato ou estatuto social. Porém, em se tratando de pessoa jurídica com sede no exterior, é necessário que se obtenha o CNPJ para efetuar a aquisição de bens imóveis no Brasil, bem como para fins de tributação pela Receita Federal.
33 - O que é Habite-se?
O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados. O
Habite-se é expedido pelo poder público municipal e autoriza a incorporadora a proceder à entrega do empreendimento e das unidades autônomas aos adquirentes.
34 - O que é averbação da construção e quando ocorre?
Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel (empreendimento).
Isso é realizado com a apresentação, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND_INSS). Somente após a análise pelo Oficial Registrador, que normalmente ocorre dentro de até 30 (trinta) dias contados do protocolo dos referidos documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel.
35 - O que é Alvará de Obra (Alvará de Execução)?
O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos.
36 - Quais órgãos aprovam a execução das obras de um empreendimento?
O projeto do empreendimento que será composto por unidades autônomas é aprovado pela prefeitura local, que emitirá os alvarás de aprovação e de construção, permitindo o início das obras.
Além disso, se necessário, o projeto deverá igualmente ser aprovado por outros órgãos estaduais e federais conforme exigência da municipalidade.
37 - O que é um loteamento?
Nos termos da Lei Federal nº-6.766/79, loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificações ou amplificações de via existente. Os projetos de loteamento devem ser aprovados pelo Estado e pela municipalidade, que levam em consideração fatores como a escolha de áreas fisicamente adequadas para o desenvolvimento urbano, integração com a malha urbana (diretrizes), percentuais mínimos de áreas necessárias à formação do sistema viário, áreas verdes, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e recuo, dimensionamento de quadras e lotes. A aprovação de loteamentos em observância ao disposto na Lei 6.766/79 e no plano diretor do município evita a ocupação desordenada das áreas urbanas permitindo o desenvolvimento harmônico das cidades.
38 - O que é um lote caucionado?
Para assegurar que o loteador promova as obras de infraestrutura em conformidade com as características do loteamento aprovadas no projeto, a municipalidade exige que o loteador dê em caução alguns lotes integrantes do loteamento. Essa garantia é averbada na matrícula de cada um desses lotes junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Uma vez obtida a aceitação das obras pela prefeitura, a caução é extinta e o loteador poderá dispor normalmente dos lotes antes dados em garantia da execução do projeto de urbanização.
39 - Como posso saber o tamanho da casa a ser construída em determinado lote?
Para arquivamento do Memorial de Loteamento junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, documento que registra as características do loteamento e a regularidade do processo para sua aprovação, é necessário o detalhamento, pelo loteador, dentre outros itens, das condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, tais como recuos, limites, padrões de construção e outros. Tais normas são, normalmente, disponibilizadas pela Associação de Moradores do Loteamento, que também fiscaliza se as mesmas estão sendo devidamente respeitadas. Além disso, devem ser observadas as diretrizes e restrições constantes na lei do município onde o loteamento está inserido.
40 - O que é Tabela Price?
É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, a amortização crescente e o valor dos juros declinante. Também conhecido como Sistema Francês de Amortização.
41 - O que é Sistema SAC?
É um sistema de financiamento em que as prestações são decrescentes, com amortização constante e juros decrescentes.
42 - O que é o índice de correção?
É o índice pactuado em contrato para atualização monetária dos valores envolvidos no mesmo.
43 - O que é INCC?
Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Nacional de Custo da Construção afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção.
44 - O que é IGP-M?
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Geral de Preços é divulgado no final de cada mês. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas
com vencimento após o período de obras do empreendimento e que sejam devidas diretamente à incorporadora, conforme previsto no respectivo compromisso de compra e venda.
45 - O que é TR?
É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. É também utilizada na correção das parcelas de pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves.
46 - Qual o índice de correção normalmente utilizado na aquisição de um imóvel na planta?
Quando se compra um imóvel com financiamento provido diretamente pela incorporadora, na maioria dos casos, se utiliza como índice de correção das prestações o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a conclusão das obras, ou, ainda, até a data prevista contratualmente.
Após a sua conclusão, o índice de reajuste passa a ser o IGP-M. Quando se compra um imóvel com financiamento bancário, adota-se, usualmente, o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a sua entrega, ou seja, durante o período de construção. Após a sua conclusão e devido repasse do financiamento ao Banco Financiador, o índice de reajuste passa a ser a TR, acrescida de uma taxa de financiamento previamente estabelecida pelo mesmo.
47 - O que é área privativa?
É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela superfície externa das paredes.
48 - O que é área comum?
É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como exemplo temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, entre outros.
49 - O que é área total?
A área total de uma unidade autônoma é a somatória da área privativa (área interna da unidade e de uso exclusivo do adquirente) e quota parte da área comum (área externa à unidade e de uso comum dos demais condôminos) que cabe a essa unidade.
50 - As áreas comuns são entregues equipadas e decoradas? Qual a vantagem disso?
Existem empreendimentos que são entregues com suas áreas comuns já decoradas e equipadas.
Esse procedimento é vantajoso, pois se evita que, logo nos primeiros meses após a instalação do condomínio, os moradores tenham que arcar com despesas adicionais para realizar esses serviços.
Vale verificar, na hora da compra, se a decoração será cobrada à parte do preço do imóvel. Existem situações em que isso é realizado e outras, em que não.
51 - Posso comprar apartamentos contíguos e efetuar uma junção dos mesmos? Quais as regras?
É possível a junção de apartamentos contíguos mediante a aprovação pela prefeitura municipal e demais órgãos competentes, devendo-se sempre observar a legislação específica de cada município.
Na hipótese de junção de duas ou mais unidades, o adquirente arcará com todas as taxas e despesas equivalentes a cada uma das unidades de sua propriedade.
52 - Quando compro um imóvel, é possível modificar a planta e o acabamento do mesmo?
Algumas incorporadoras permitem que seus clientes escolham alternativas de planta e acabamentos que mais se adaptam às suas necessidades. A escolha por essas opções não precisa ser realizada no momento da compra, durante a fase de lançamento. Usualmente, estipula-se um prazo no qual o cliente pode solicitar a execução dessas modificações. As mudanças solicitadas podem acarretar custos adicionais ao comprador.
53 - Quais os tipos de vagas de garagem e como identificá-los em cada caso?
As vagas de garagem podem estar incluídas nas áreas comuns ou serem unidades autônomas. As vagas comuns são indeterminadas e integrantes da área comum da unidade autônoma, cujo uso é definido pela Convenção de Condomínio. As vagas autônomas são independentes e não integram a área total das unidades autônomas, estando delas desvinculadas e possuindo áreas e frações ideais próprias e matrículas individualizadas, estando sujeitas a tributação pelo IPTU.
54 - O que é Memorial de Acabamento?
Memorial de Acabamento é a relação dos materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Esse memorial deve ser apresentado e rubricado pelo comprador no ato da compra do imóvel.
55 - O que é número de contribuinte e quando ele será atribuído ao meu imóvel?
O número de contribuinte é o número de identificação fiscal do imóvel atribuído pela prefeitura para identificação desses. Via de regra, e dependendo da localidade, diante da averbação da construção e especificação do condomínio, a incorporadora, mediante requerimento, solicita à municipalidade a abertura de inscrição fiscal de cada unidade autônoma do empreendimento, de modo que cada uma seja tributada individualmente. Todavia, essa é uma prerrogativa da municipalidade, e tal procedimento varia de uma cidade para outra.
56 - O que é a matrícula de um imóvel?
Pode ser feita uma comparação dizendo que a matrícula do imóvel é a sua certidão de nascimento.
É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.
57 - Como se obtém a matrícula de um imóvel?
A matrícula do imóvel é obtida no Registro de Imóveis da circunscrição competente, podendo a solicitação ser feita através da informação do número da matrícula, do endereço do imóvel ou através do nome de seu proprietário.
58 - A partir de que momento o imóvel tem uma matrícula?
A matrícula é aberta quando do primeiro registro de um determinado imóvel. No caso de unidades autônomas, a matrícula individualizada de cada unidade autônoma é criada, normalmente, quando da averbação da construção e instituição/especificação do condomínio ou, em alguns cartórios, desde o registro do memorial de incorporação e, nesses casos, normalmente em livro auxiliar do registro, até que a construção seja concluída.
59 - O que é fração ideal de terreno?
É a quota parte ideal do terreno que cabe a cada unidade do empreendimento.
60 - Qual é o procedimento para o recebimento do imóvel?
Após a conclusão das obras, o que é caracterizado pela emissão, pela prefeitura local, do certificado de conclusão da obra (Habite-se), o cliente deve ser convocado pela incorporadora para efetuar a vistoria do imóvel que, estando devidamente em ordem, poderá ser imitido na posse observando se todas as disposições constantes do contrato celebrado. Usualmente, quando ainda há saldo devedor do preço a ser pago pelo cliente, este será imitido na posse do imóvel a partir da assinatura da escritura definitiva de venda e compra com pacto de Alienação Fiduciária ou outra garantia semelhante ou, ainda, quando da contratação de financiamento bancário objetivando o pagamento do referido saldo devedor. Na maioria dos casos, a assinatura desses instrumentos somente acontecerá após a averbação da construção e registro da especificação de condomínio junto ao competente Registro de Imóveis, com a abertura de matrícula para cada unidade autônoma. Na hipótese de o preço da unidade autônoma estar devidamente quitado, o cliente poderá ser imitido na posse de seu imóvel tão logo efetivada a vistoria de sua unidade autônoma.
61 - O que é vistoria de um imóvel?
A vistoria do imóvel é o ato pelo qual o comprador, após convocação da incorporadora, comparece no imóvel, acompanhado de um profissional habilitado indicado pela incorporadora, para verificar se o imóvel foi construído em conformidade com o memorial descritivo e se o mesmo encontra-se em condições de uso, devendo nesse caso firmar boletim de vistoria do imóvel demonstrando a sua concordância com a edificação, requisito para a sua imissão na posse do mesmo.
62 - Após o recebimento do imóvel, posso reformá-lo?
Após o recebimento do imóvel, esse pode ser reformado desde que: (I) a alteração seja compatível com especificações construtivas e projetos do empreendimento, (II) tenha viabilidade técnica e não gere quaisquer riscos à solidez e segurança do empreendimento, (III) não acarrete quaisquer danos aos demais condôminos ou áreas comuns, observados os termos da Convenção e Regimento Interno do Condomínio, (IV) a referida reforma seja aprovada, quando for o caso, em assembléia geral de condôminos convocada para tal fim e (V) sejam observadas as normas e legislação municipais e obtidas as aprovações necessárias em todos os órgãos responsáveis.
63 - O que é garantia técnica e onde encontro os seus prazos?
Garantia técnica é o período em que a construtora e/ou incorporadora responde pela adequação do produto quanto ao seu desempenho dentro do uso que normalmente dele se espera e em relação vícios que tenham sido constatados nesse intervalo de tempo. Os seus prazos são entregues pela construtora e/ou incorporadora no ato da venda através do Manual de Garantias do Proprietário e também no Manual do Proprietário, específico da sua unidade, adquirido no ato de entrega das chaves.
64 - O que é o saldo devedor?
Saldo devedor é o valor restante para quitação total de um imóvel. O saldo devedor é reajustado mensalmente de acordo com os índices e juros pactuados no contrato.
65 - O que é Carta de Crédito?
A Carta de Crédito é um documento concedido por uma instituição financeira ao comprador de um imóvel com o seu crédito já aprovado. Esse documento pode ser utilizado para a aquisição de qualquer imóvel que esteja pronto com a averbação de sua construção realizada.
66 - O que é repasse bancário?
Repasse bancário é a captação de recursos em instituição financeira para quitação do imóvel junto à construtora.
67 - Quando inicio o processo de repasse bancário?
As instituições financeiras, para liberação do crédito, exigem a legalização do imóvel para tê-lo como a garantia do pagamento da dívida, seja pela hipoteca ou pela Alienação Fiduciária. A legalização do imóvel constitui uma série de atos concatenados, a partir da conclusão de construção, com duração média de 90 dias. As Cartas de Crédito fornecidas pelas instituições financeiras têm validade média de 90 a 180 dias. Dessa forma, o início do processo de repasse bancário deve ocorrer de 30 a 60 dias antes da conclusão da construção.
68 - Quais os custos com o processo de repasse?
Os custos com o processo de repasse são arcados pelo adquirente e incluem os custos com assessoria, emolumentos notariais e registrais e o Imposto de Transmissão do Bem Imóvel (ITBI), valores esses que variam conforme o valor de cada imóvel. O imposto e emolumentos são devidos, pois há a transmissão definitiva do imóvel ao adquirente que o oferecerá em garantia ao banco pelo financiamento contratado.
69 - Quais documentos são necessários para contratar o financiamento bancário?
A 68 documentação pode variar de acordo com a instituição financeira. Mas são sempre solicitados documentos do vendedor, do imóvel, além dos documentos pessoais e de comprovação de renda do comprador.
70 - Como é feita a assessoria para fins de contratação de financiamento e qual seu objetivo?
A assessoria para fins de contratação de financiamento é efetivada por uma empresa especializada que auxilia no processo de análise de crédito, documental e jurídica, visando a agilizar e assegurar a perfeita formalização dos contratos de crédito imobiliário, segundo os requisitos legais e normativos vigentes, além dos parâmetros e políticas estabelecidos pela instituição contratante.
71 - O que é análise de crédito?
Análise de crédito consiste no estudo das condições de venda do imóvel e características do comprador, visando a assegurar que a operação seja realizada de acordo com parâmetros e políticas de crédito aceitas pelo mercado bancário, de modo a viabilizar o repasse no futuro, lembrando que não é aceita na análise de crédito a existência de restrição cadastral. A análise de crédito sempre ocorre em dois momentos, o primeiro no ato da compra e depois no momento do repasse.
72 - Quais os documentos necessários para comprovar renda?
Para comprovar renda, geralmente são solicitados os três últimos holerites, informes de imposto de renda ou extratos de movimentação bancária.
73 - O que é Behavior?
Behavior é termo utilizado para a comprovação da capacidade de pagamento por meio do histórico de pagamento das parcelas devidas rigorosamente nos prazos estipulados. Muitos bancos adotam esse mecanismo para aprovar o financiamento bancário de um imóvel. Ou seja, se o adquirente quitar as suas parcelas pontualmente durante o período de construção, estará apto a ter o seu financiamento aprovado após o recebimento do imóvel.
74 - Qual a lei que rege as Incorporações Imobiliárias?
É a Lei Federal nº- 4.591 de 1964 que dispõe sobre as Incorporações Imobiliárias.
75 - O que é o Memorial de Incorporação?
É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
76 - Por que é essencial o registro da Incorporação Imobiliária para venda de unidades ainda não construídas?
A lei brasileira determina que o incorporador somente poderá negociar unidades autônomas em edifícios em construção ou a construir após o registro do Memorial de Incorporação. A razão de tal exigência está no fato de a incorporação pressupor a aprovação do projeto de construção, a regularidade documental da propriedade e a regularidade da situação documental do incorporador, o que se traduz em segurança jurídica ao adquirente de coisa futura.
77 - Que documentos devem verificar antes de assinar um contrato?
É importante que você verifique se o imóvel encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará emitido pela respectiva prefeitura municipal. Também é fundamental que se verifique a certidão de matrícula do imóvel, em que deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada. Vale verificar também a minuta da Convenção de Condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras condominiais.
78 - O que é compromisso de venda e compra de imóvel?
É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.
79 - Quais as cláusulas essenciais que devem constar num contrato de venda e compra de imóvel?
No contrato de venda e compra são essenciais as cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplemento e atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela incorporadora.
80 - Qual a diferença entre contrato de venda e compra e escritura definitiva?
O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender à outro determinado imóvel, por determinado preço e condições. O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, desde que a unidade esteja quitada, ou que o adquirente tenha obtido o financiamento necessário para o pagamento do saldo devedor.
81 - Por que há necessidade de se registrar a escritura definitiva do imóvel?
Para que se opere efetivamente a transferência da titularidade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 1245 do Código Civil Brasileiro.
82 - Qual a importância de constar no contrato todas as condições contratuais e o preço efetivamente pago?
O contrato é o instrumento pelo qual estará regrada toda e qualquer obrigação assumida entre as partes, vendedor e comprador, e perdurará até a quitação final dessas obrigações. Dessa forma, na hipótese de necessidade de qualquer questionamento futuro e, especialmente, de necessidade de se submeter ao Poder Judiciário dúvidas ou conflitos a ser solucionado, o contrato celebrado será o instrumento utilizado como base dessa avaliação. Daí a importância de que todas as tratativas e acordos estejam devidamente previstos no contrato celebrado.
83 - Posso comprar um imóvel representado por um procurador?
Sim, desde que o procurador seja maior, capaz e esteja representado por procuração pública, com poderes específicos para tanto e todos os demais poderes relacionados ao negócio a ser realizado, seja por ocasião da assinatura do contrato ou quando da escritura pública.
84 - Quando o comprador do imóvel é casado, seu cônjuge deve obrigatoriamente constar igualmente como adquirente?
Se os adquirentes forem casados sob o regime da separação absoluta de bens, não é necessário, pois, neste caso, cada cônjuge tem liberdade para administrar seu patrimônio, inclusive para contrair direitos e obrigações. Porém, nos demais tipos de regime de bens (comunhão total, comunhão parcial e participação final nos aquestos) é necessário o comparecimento do cônjuge uma vez que na celebração de um contrato de compromisso de compra e venda de unidades há diversas obrigações que são contraídas por ambos, como, por exemplo, do recebimento das chaves, concessão de garantias (ex.: hipoteca, Alienação Fiduciária). Também nesses casos, se a aquisição se der por procuração, é necessário que ambos os cônjuges nomeiem procurador através de procuração pública com poderes para a aquisição do imóvel e demais obrigações correlatas.
85 - Se eu adquirir um imóvel, por meio de compromisso de venda e compra, e, por ocasião da escritura, vier a falecer, quem receberá a escritura do imóvel?
Via de regra, a escritura deverá ser feita em nome do espólio e, para tanto, será necessária a apresentação de alvará judicial para que o espólio receba a propriedade do imóvel. Porém, se os direitos ao recebimento do imóvel estiverem partilhados entre os herdeiros, será necessário apresentar à incorporadora e ao cartório o respectivo formal de partilha ou escritura pública de partilha, devidamente registrada perante o competente cartório de Registro de Imóveis, para que a escritura do imóvel seja outorgada diretamente ao(s) herdeiro(s) do falecido.
86 - Quais as leis brasileiras que regem o condomínio?
As regras sobre condomínio podem ser encontradas nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (10.406/2002) e na Lei 4.591/64, primeira parte, nos artigos cujo conteúdo não foi alterado ou regulado pelo Código Civil.
87 - Quando vendo um imóvel, a que tributação estou sujeito?
Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre essa diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel vendido tenha valor inferior a R$ 440.000,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal.
88 - Quando devo recolher eventual ganho de capital na venda de um imóvel?
O recolhimento deve ser feito até o último dia do mês subseqüente ao da venda do imóvel e equivale à alíquota de 15% aplicada sobre a diferença apurada entre o valor de venda e de compra do imóvel constante na última Declaração Anual de Imposto de Renda. Incidirá sempre que o valor de venda for superior ao de compra. O adquirente da unidade deverá comunicar na Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda, no ano seguinte ao da operação, os detalhes da alienação. As regras específicas que regem a tributação na venda de imóveis podem ser consultadas no manual disponível no site da
Receita Federal do Brasil (www.receita.fazenda.gov.br).
89 - Em que momento considera a aquisição de um imóvel para fins de tributação?
Segundo a instrução normativa da SRF n°- 84/79, a aquisição de um imóvel se dá no exato momento da contratação da operação, ainda que mediante compromisso de venda e compra, e desde que implementada a condição suspensiva a que estava sujeito o negócio.
90 - Como declaro o imóvel em construção no IRPF?
Na declaração de IRPF, deve ser informada a aquisição de imóvel de forma detalhada na coluna. Discriminação. Na coluna. Situação em, devem ser informados os valores efetivamente pagos até aquela data.
91 - Como declaro o imóvel pronto no IRPF, o qual está sendo financiado?
Na declaração de IRPF, no campo. Bens e Direitos deve ser informada a compra do imóvel, na coluna. Discriminação detalhada a forma de aquisição, isto é, informar que foi objeto de financiamento e, na coluna Situação em informado o valor efetivamente pago no ano. No ano seguinte, ao valor do bem declarado no ano anterior, deve ser acrescido o valor das parcelas pagas no ano, e assim sucessivamente até a quitação. Não deve ser declarado no campo dívidas, pois em se tratando de imóvel financiado, você deve informar apenas o valor pago ano a ano.
92 - O que é DIMOB e quem deve emiti-la?
DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias que empresas imobiliárias, construtoras e incorporadores devem emitir para a Receita Federal, informando os detalhes das transações imobiliárias realizadas, destacando especialmente a identificação dos contratantes e do imóvel, data, valor da operação e comissão cobrada.
93 - O que é DOI e como funciona?
DOI é a Declaração sobre Operações Imobiliárias que os cartórios devem emitir à Receita Federal para informar as operações imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartórios de Ofício de Notas, Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos, envolvendo bens imóveis, destacando a identificação dos contratantes e o valor da operação imobiliária para fins de apuração de eventual imposto a recolher (ganho de capital).
94 - O que significa ITBI?
Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.
95 - O que é Laudêmio?
Laudêmio é uma renda que a União, município ou família tem direito a receber cada vez que o alienante ou cedente transfere os direitos de ocupação, uso, gozo a outrem, e corresponde ao percentual de 5% do valor atualizado do imóvel. Somente é devido o laudêmio nas transações onerosas, não sendo devido nas doações e quando recebidos por herança. Quando há necessidade do pagamento de laudêmio, os imóveis são denominados foreiros e são aqueles em que não se tem a propriedade e, sim, o domínio útil por meio de contrato escrito, permitindo, inclusive, a transmissão por sucessão ou alienação firmado pelo titular do domínio direto. Os imóveis podem ser foreiros à
União Federal, ao município ou a algum particular, sendo essa última uma situação menos comum.
96 - O que é taxa de foro privado e público?
Taxa de foro é a taxa paga nos casos de imóveis foreiros, anualmente, pelo detentor do domínio útil ao detentor do domínio direto do mesmo (União, município ou particular). A indicação se o imóvel é foreiro à União, município ou a algum particular deve constar da matrícula do imóvel e, ainda se foreiro ao município, constará da Certidão Enfitêutica do imóvel emitida pela municipalidade e se foreiro à União, constará de registro específico na Secretaria do Patrimônio da União (SPU), na Receita Federal. Nos casos de imóveis foreiros ao município ou à União, aconselha-se a verificação, junto aos respectivos órgãos, do valor do foro e laudêmio, da situação fiscal dos mesmos, ou seja, se existem débitos de foro e/ou laudêmio a serem quitados.
97 - O que é carência para entrega do imóvel?
Ao adquirir um imóvel na planta, você é informado sobre o prazo de conclusão da obra. A carência é um prazo adicional, usualmente de 6 meses, que pode ser utilizado na construção do empreendimento, independentemente da ocorrência de qualquer evento fortuito ou de força maior.
98 - Quando receberei a escritura definitiva do imóvel adquirido?
A escritura do imóvel será firmada ao adquirente após a averbação da construção e da especificação do condomínio, que por sua vez ocorrerá após a apresentação do Habite-se e da CND-INSS da obra junto ao cartório imobiliário, e desde que o preço esteja quitado na forma contratada e que não tenha mais ônus perante o imóvel e/ou financiamento contratado.
99 - É obrigatória a contratação de seguro para eventuais danos havidos durante a execução das obras?
Sim, conforme previsto no Decreto-Lei nº- 73/1966, artigo 20, é obrigatória a contratação de seguro de responsabilidade civil pelo construtor de imóveis em zonas urbanas por danos a pessoas ou coisas.
Tal seguro tem por finalidade cobrir possíveis danos que possam ocorrer a terceiros e à própria construtora durante a execução da obra. A contratação do referido seguro de responsabilidade civil deve ser efetivada, e os valores segurados deverão ser compatíveis com o vulto do empreendimento e constar na respectiva apólice.
100 - O que é IPTU?
O IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano . é o tributo municipal que incide sobre terrenos e edificações, e o fato gerador de sua cobrança é a propriedade de bem imóvel localizado na zona urbana do município. Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel, atribuído pela municipalidade onde o mesmo se localiza através de critérios próprios que normalmente levam em consideração sua dimensão, localização e seu padrão construtivo.
101 - É possível saber a previsão do IPTU antes da entrega do empreendimento?
Os valores de IPTU são calculados com base em alíquota determinada pelo município da situação do imóvel em relação ao valor venal do mesmo. Esse, por sua vez, é determinado conforme a área construída e a área que ocupa no terreno ou sua fração. Dessa forma, antes da entrega do empreendimento e da conclusão das obras, a previsão de estimativa do valor a ser pago de IPTU do imóvel dependerá de consulta prévia à prefeitura local que, dependendo dos critérios por essa utilizados para o devido cálculo e mediante a apresentação de documentos solicitados, indicará valor aproximado e estimado desse imposto. Como complemento, também em consulta à prefeitura local, pode-se apurar critérios municipais para as hipóteses de descontos ou isenções de IPTU.
quinta-feira, 10 de março de 2011
quarta-feira, 9 de março de 2011
CEF financia imóvel em rua de areia só até junho.
Banco revê sua posição e decide dar prazo de tolerância para as construtoras, que agora vão fazer pressão sobre as prefeituras.
Depois da repercussão negativa em todo o Brasil, a Caixa Econômica Federal resolveu voltar atrás e conceder um prazo para que as construtoras terminem as obras do Minha casa, minha vida que já foram iniciadas em ruas sem calçamento.
Os imóveis que estão em construção podem ser terminados e comercializados até o próximo dia 30 de junho.
A decisão tirou uma enorme peso das costas dos 200 pequenos construtores que fazem parte da Associação dos Construtores de Paulista. Eles terão tempo de terminar as casas e já estão recontratando os cerca de três mil funcionários demitidos, além de contratar mais gente para acelerar as obras.
Esta semana, os representantes da associação vão se reunir com o prefeito de Paulista, Yves Ribeiro, para pedir que mais ruas no município sejam pavimentadas. Legalmente, a obrigação de manter as ruas pavimentadas é das prefeituras.
“A gente pode até fazer um acordo com a prefeitura, para que ela compre o material e a gente ceda a mão de obra. O que não pode é deixar as ruas sem calçar, porque a partir de junho, o problema volta”, explica o presidente da associação, Fernando Sabino Pinho.
Para conseguir o financiamento da Caixa Econômica para os compradores das casas, as construtoras terão que obedecer uma série de exigências como a comprovação técnica ou declaração do município de que o imóvel está inserido na malha urbana, além da apresentação de laudo de vistoria específico, entre outras. “Algumas exigências a gente já obedecia e as novas não serão problema para os construtores. A única questão que a gente não poderia obedecer era calçar a rua. É oneroso demais”, garante.
SEGURANÇA
Uma das novas regras traz mais segurança para o comprador porque vai fazer com que o cliente final tenha ciência prévia das condições de infraestrutura do imóvel.
Em nota oficial sobre as novas regras divulgada ontem, a Caixa explica que “terminado o período de transição, a Caixa reavaliará a questão e, dependendo do caso, poderá optar por regras diferenciadas de acordo com a região ou do porte do município, porém, em hipótese alguma irá transigir em itens que possam fragilizar a qualidade, a segurança e as condições de habitabilidade do imóvel”.
Até o início deste mês, o banco só fazia a exigência às grandes construtoras, que têm a produção financiada.
As pequenas, por sua vez, constroem com recursos próprios e ganham com o financiamento para o cliente final. “A Caixa começou a fazer a exigência muito depois do início do programa”, reclama Fernando Sabino Pinho.
Fonte: JC Online
Depois da repercussão negativa em todo o Brasil, a Caixa Econômica Federal resolveu voltar atrás e conceder um prazo para que as construtoras terminem as obras do Minha casa, minha vida que já foram iniciadas em ruas sem calçamento.
Os imóveis que estão em construção podem ser terminados e comercializados até o próximo dia 30 de junho.
A decisão tirou uma enorme peso das costas dos 200 pequenos construtores que fazem parte da Associação dos Construtores de Paulista. Eles terão tempo de terminar as casas e já estão recontratando os cerca de três mil funcionários demitidos, além de contratar mais gente para acelerar as obras.
Esta semana, os representantes da associação vão se reunir com o prefeito de Paulista, Yves Ribeiro, para pedir que mais ruas no município sejam pavimentadas. Legalmente, a obrigação de manter as ruas pavimentadas é das prefeituras.
“A gente pode até fazer um acordo com a prefeitura, para que ela compre o material e a gente ceda a mão de obra. O que não pode é deixar as ruas sem calçar, porque a partir de junho, o problema volta”, explica o presidente da associação, Fernando Sabino Pinho.
Para conseguir o financiamento da Caixa Econômica para os compradores das casas, as construtoras terão que obedecer uma série de exigências como a comprovação técnica ou declaração do município de que o imóvel está inserido na malha urbana, além da apresentação de laudo de vistoria específico, entre outras. “Algumas exigências a gente já obedecia e as novas não serão problema para os construtores. A única questão que a gente não poderia obedecer era calçar a rua. É oneroso demais”, garante.
SEGURANÇA
Uma das novas regras traz mais segurança para o comprador porque vai fazer com que o cliente final tenha ciência prévia das condições de infraestrutura do imóvel.
Em nota oficial sobre as novas regras divulgada ontem, a Caixa explica que “terminado o período de transição, a Caixa reavaliará a questão e, dependendo do caso, poderá optar por regras diferenciadas de acordo com a região ou do porte do município, porém, em hipótese alguma irá transigir em itens que possam fragilizar a qualidade, a segurança e as condições de habitabilidade do imóvel”.
Até o início deste mês, o banco só fazia a exigência às grandes construtoras, que têm a produção financiada.
As pequenas, por sua vez, constroem com recursos próprios e ganham com o financiamento para o cliente final. “A Caixa começou a fazer a exigência muito depois do início do programa”, reclama Fernando Sabino Pinho.
Fonte: JC Online
Perfil de imóvel para classe C está mais difícil.
Encontrar a casa dos sonhos nunca foi tarefa fácil e de rápida solução, especialmente, depois da valorização contínua no preços dos imóveis das principais capitais brasileiras, nos últimos meses. A classe C, por exemplo, tem tido dificuldades para conciliar o que está disposta a pagar pela moradia e o tipo de produto que está sendo oferecido, de fato, pelo mercado imobiliário.
A incompatibilidade entre o desejável e o real tem obrigado essa camada social, em específico, a procurar residência em lugares mais afastados das capitais, mas que ainda ofereçam o mínimo de infraestrutura, além de preço que caiba no orçamento familiar. A solução tem sido as cidades das regiões metropolitanas. A constatação desse fenômeno é da Quorum Brasil, empresa especializada em pesquisa de mercado, que realizou o estudo "Classe C e os imóveis", com 600 pessoas, de faixa de renda entre R$ 1.200,00 e R$ 2.500,00, na capital paulista.
Em Fortaleza
Para o diretor responsável pelo levantamento da Quorum Brasil, Cláudio Silveira, que também conhece o setor imobiliário de Fortaleza, a realidade é muito parecida a da Capital cearense. "Tanto faz em São Paulo como em Fortaleza, onde provavelmente seja até mais intensa essa diferença do preço que a classe C está buscando para o que está em oferta", conta.
Na opinião dele, depois dos aparelhos eletrônicos, do carro e da viagem de lazer, chegou a vez desse tipo específico de consumidor se preocupar em encontrar o imóvel desejado. O aumento da procura também ajudou a valorizar o preço das moradias ofertadas no mercado imobiliário. O que já era árduo, encontrar a casa ou apartamento perfeito para morar, logo nas primeiras tentativas, ficou ainda mais raro, principalmente, para a renovada classe média. "Está cada vez mais difícil achar imóveis localizados dentro das capitais e até na sua periferia a preços que as pessoas de mais limitado poder aquisitivo querem pagar", diz Cláudio.
Cidade vizinha
Conciliar a quantia que o futuro morador está disposto a gastar com os demais critérios de escolha tem sido um desafio para a classe C. Para o diretor da Quorum Brasil, a solução tem sido as cidades mais próximas. "O comprador não se importa de morar até 40 quilômetros mais longe do trabalho, contundo que ele tenha infraestrutura necessária para morar, como água, asfalto, saneamento básico, comércio, segurança, transporte e energia", afirma.
Classe D
De acordo com informações da empresa responsável pelo estudo. Apesar dos problemas, o mercado imobiliário deverá continuar crescendo no País. Além disso, é preciso observar a disposição de compra da classe D, que, na opinião de Cláudio Silveira, será a próxima bola da vez. "O déficit habitacional brasileiro é imenso. A demanda reprimida é muito elevada. Tem muita gente com vontade de consumir, mas sem dinheiro para comprar um imóvel", conta, ressaltando que, a maior parte dos consumidores desejam quitar o imóvel e até 30 anos.
Minha Casa, Minha Vida
O levantamento identificou que 88% dos entrevistados querem financiar a compra pela Caixa Econômica Federal. Porém, 72% não sabiam que podiam utilizar o Minha Casa, Minha Vida para adquirir o imóvel.
Conforme o responsável pelo estudo, é preciso que governos municipais e estaduais façam parcerias com soluções produtivas inteligentes, de baixo custo, oriundas da iniciativa privada da construção civil, com suporte de infraestrutura e isenção de impostos para viabilizar o programa federal de habitação.
Fonte: Diario do Nordeste
A incompatibilidade entre o desejável e o real tem obrigado essa camada social, em específico, a procurar residência em lugares mais afastados das capitais, mas que ainda ofereçam o mínimo de infraestrutura, além de preço que caiba no orçamento familiar. A solução tem sido as cidades das regiões metropolitanas. A constatação desse fenômeno é da Quorum Brasil, empresa especializada em pesquisa de mercado, que realizou o estudo "Classe C e os imóveis", com 600 pessoas, de faixa de renda entre R$ 1.200,00 e R$ 2.500,00, na capital paulista.
Em Fortaleza
Para o diretor responsável pelo levantamento da Quorum Brasil, Cláudio Silveira, que também conhece o setor imobiliário de Fortaleza, a realidade é muito parecida a da Capital cearense. "Tanto faz em São Paulo como em Fortaleza, onde provavelmente seja até mais intensa essa diferença do preço que a classe C está buscando para o que está em oferta", conta.
Na opinião dele, depois dos aparelhos eletrônicos, do carro e da viagem de lazer, chegou a vez desse tipo específico de consumidor se preocupar em encontrar o imóvel desejado. O aumento da procura também ajudou a valorizar o preço das moradias ofertadas no mercado imobiliário. O que já era árduo, encontrar a casa ou apartamento perfeito para morar, logo nas primeiras tentativas, ficou ainda mais raro, principalmente, para a renovada classe média. "Está cada vez mais difícil achar imóveis localizados dentro das capitais e até na sua periferia a preços que as pessoas de mais limitado poder aquisitivo querem pagar", diz Cláudio.
Cidade vizinha
Conciliar a quantia que o futuro morador está disposto a gastar com os demais critérios de escolha tem sido um desafio para a classe C. Para o diretor da Quorum Brasil, a solução tem sido as cidades mais próximas. "O comprador não se importa de morar até 40 quilômetros mais longe do trabalho, contundo que ele tenha infraestrutura necessária para morar, como água, asfalto, saneamento básico, comércio, segurança, transporte e energia", afirma.
Classe D
De acordo com informações da empresa responsável pelo estudo. Apesar dos problemas, o mercado imobiliário deverá continuar crescendo no País. Além disso, é preciso observar a disposição de compra da classe D, que, na opinião de Cláudio Silveira, será a próxima bola da vez. "O déficit habitacional brasileiro é imenso. A demanda reprimida é muito elevada. Tem muita gente com vontade de consumir, mas sem dinheiro para comprar um imóvel", conta, ressaltando que, a maior parte dos consumidores desejam quitar o imóvel e até 30 anos.
Minha Casa, Minha Vida
O levantamento identificou que 88% dos entrevistados querem financiar a compra pela Caixa Econômica Federal. Porém, 72% não sabiam que podiam utilizar o Minha Casa, Minha Vida para adquirir o imóvel.
Conforme o responsável pelo estudo, é preciso que governos municipais e estaduais façam parcerias com soluções produtivas inteligentes, de baixo custo, oriundas da iniciativa privada da construção civil, com suporte de infraestrutura e isenção de impostos para viabilizar o programa federal de habitação.
Fonte: Diario do Nordeste
terça-feira, 8 de março de 2011
Qual o tamanho do mercado de imóveis novos no Brasil?
O crescimento do Produto Interno Bruto brasileiro em 2010 foi expressivo, 7,8% em relação ao ano anterior de acordo com o Banco Central e teve como um dos destaques a construção civil, dada ampliação do crédito e aumento do poder de consumo da população, além dos programas de incentivo do governo federal.
De acordo com pesquisa inédita realizada pela Inteligência de Mercado Lopes, em 2010 foram lançados 1.359 novos empreendimentos residenciais e comerciais que somaram 202 mil unidades e um valor geral de vendas de R$ 57 bilhões nos principais mercados brasileiros.
Veja mapa abaixo:
A Região Metropolitana de São Paulo é o maior mercado do País, pois representa em torno de 40% do mercado nacional com mais de R$ 24 bilhões lançados ou 76 mil imóveis em um único ano. Somando Campinas e a Baixada Santista avalia-se que o Estado de São Paulo representa metade do mercado nacional. Em um segundo patamar destacam-se a Região Metropolitana do Rio de Janeiro e o Distrito Federal com cerca de R$ 6 bilhões em negócios cada. A grande diferença nestes dois casos fica por conta do tíquete médio, pois enquanto na Região Metropolitana do Rio de Janeiro um imóvel novo custou em média R$ 230 mil, em Brasília chegou a R$ 320 mil, uma diferença de 40%.
Na sequência deste ranking de importância observa-se Salvador e Curitiba com volumes de lançamentos de R$ 4,0 e R$ 2,5 bilhões respectivamente. Com média representatividade estão os mercados com volume lançado em torno de R$ 2,0 bilhões cada: Porto Alegre, Recife e Goiânia. Por fim os mercados menos representativos vide mapa.
Glossário: VGV ou Valor Geral de Vendas é calculado pela soma do valor de venda de todas as unidades um empreendimento. É determinado no lançamento do projeto, revelando seu potencial de vendas.
FONTE: MARKETING E PUBLICIDADE IMOBILIARIA
De acordo com pesquisa inédita realizada pela Inteligência de Mercado Lopes, em 2010 foram lançados 1.359 novos empreendimentos residenciais e comerciais que somaram 202 mil unidades e um valor geral de vendas de R$ 57 bilhões nos principais mercados brasileiros.
Veja mapa abaixo:
A Região Metropolitana de São Paulo é o maior mercado do País, pois representa em torno de 40% do mercado nacional com mais de R$ 24 bilhões lançados ou 76 mil imóveis em um único ano. Somando Campinas e a Baixada Santista avalia-se que o Estado de São Paulo representa metade do mercado nacional. Em um segundo patamar destacam-se a Região Metropolitana do Rio de Janeiro e o Distrito Federal com cerca de R$ 6 bilhões em negócios cada. A grande diferença nestes dois casos fica por conta do tíquete médio, pois enquanto na Região Metropolitana do Rio de Janeiro um imóvel novo custou em média R$ 230 mil, em Brasília chegou a R$ 320 mil, uma diferença de 40%.
Na sequência deste ranking de importância observa-se Salvador e Curitiba com volumes de lançamentos de R$ 4,0 e R$ 2,5 bilhões respectivamente. Com média representatividade estão os mercados com volume lançado em torno de R$ 2,0 bilhões cada: Porto Alegre, Recife e Goiânia. Por fim os mercados menos representativos vide mapa.
Glossário: VGV ou Valor Geral de Vendas é calculado pela soma do valor de venda de todas as unidades um empreendimento. É determinado no lançamento do projeto, revelando seu potencial de vendas.
FONTE: MARKETING E PUBLICIDADE IMOBILIARIA
Os 10 erros mais comuns dos vendedores
10 pecados dos vendedores que causam perdas nas vendas. Para se tornar um profissional de vendas, você vai precisar fazer uma mudança drástica em suas habilidades. Aliás, o segredo para melhorar e ganhar mais é meramente melhorar um pouco numa área e depois atacar mais uma e assim por diante.
Se analisamos os campeões de vendas em vários campos, descobrimos que alguns produtos e serviços acabam sendo vendidos por poucas pessoas enquanto a grande maioria, nem consegue sobreviver. Isto acaba acontecendo porque elas têm uma vantagem. Esta pessoa fez algo que ninguém pode perceber que criou uma diferença pequena de 1para 1000 que causou aquela venda ao acontecer.
Um dos motivos porque os vendedores não fecham suas vendas é porque eles ficaram desencorajados. Eles começaram a duvidar de si e duvidar seus próprios produtos. Como muitas pessoas essas pessoas perderam seus objetivos.
Uma solução é relembrar esses vendedores a importância das suas funções no mundo dos negócios. Sem a existência desses vendedores, nunca saberemos sobre produtos e serviços que podem enriquecer e salvar as nossas vidas. Vendedores são os médicos que desvendam nossas necessidades e nos fornecem produtos e serviços que nos faz mais bem sucedidos, mais bonitos, sentimos melhor, mais saudáveis, mais felizes etc. Os vendedores possuem um propósito real e exercem um papel muito importante no mundo
A seguir vou compartilhar com você algumas técnicas para superar as armadilhas que impedem o fechamento das vendas. Saiba como ganhar esta vantagem critica, para prospectar melhor, ser mais profissional e fechar muito mais vendas! Esta lista é minha lista pessoal e ela representa apenas uma fração das técnicas, métodos e abordagens.
1. O vendedor não presta atenção e escuta as necessidades do prospecto.
Nós falamos sobre a regra da 80/20 e ela deve ser aplicada até aqui. Você deve escutar 80% do tempo e falar apenas 20% do tempo. Isso é muito difícil para muitos vendedores. Fazendo muitas perguntas, você vai escutar as respostas mais. Aprenda a tomar anotações e pedir mais informação sobre as necessidades dos seus clientes. Escute seu cliente numa forma ativa.
DICA: Seja realmente e sinceramente interessado ou até fascinado com as palavras dos seus clientes
2. O vendedor começa com a sua apresentação cedo demais.
Comentário e Solução : Faça mais perguntas até que você tenha certeza de que você entendeu completamente, 100% as necessidades , vontades, expectativas e sentimentos de seus clientes, e só então , faça a sua apresentação de venda
DICA: Espere antes de você explicar sobre seu produto ou serviço . “Não derrame seu doce na entrada ” , e “não conte todas as boas novas na página um “
3. O vendedor presume as necessidades do seu cliente.
Comentário e Solução: “eu sei exatamente o que você precisa ” , é provavelmente a coisa mais boba a se dizer ou mesmo para se pensar . Nenhum médico vai prescrever a cura antes de muita conversa e exame . Você também não deve fazer isso .
Quando , perceber a necessidade , lembre que a maior parte das pessoas compra as coisas que fazem elas ficar bonitas , mais inteligentes , e aparentar ter sucesso . Sem brincadeira . A Segunda razão mais comum para se comprar coisas é fazer a pessoa se sentir bem ou superar alguma dor real ou imaginária . Estes dois motivos , ficar bonito e se sentir bem estão por trás de quase todas as decisões de compra .
DICA: Seja um “doutor de vendas” . Tenha certeza de que você examinou completamente como seu cliente quer parecer e quer se sentir com o uso de seu produto Então apóie –o em sua decisão .
4. O vendedor não descobre qual seria o orçamento que o cliente pode arcar bem no inicio.
Comentário e Solução: Todos poupam tempo quando todos os envolvidos sabem do orçamento limite do cliente que tem a frente. Não fazer isto desperdiça o tempo de todo mundo. Uma vez que todos somos ligeiramente sensíveis sobre dinheiro, é difícil chegar a verdade sobre os assuntos financeiros. Mas, se você está fazendo algumas perguntas claras, você vai provavelmente criar confiança o suficiente e um bom relacionamento profissional , para que possa perguntar e obter um orçamento honesto.
DICA: Peça um orçamento limite em números redondos e então aperfeiçoe ele. Por exemplo você pode dize”: ** Sr. Jose, quanto é o máximo que o Sr. esta disposto a investir para melhorar o seu negocio?**.
5. O vendedor faz sua apresentação para pessoas sem poder de decisão.
Comentário e Solução: Muitas excelentes apresentações de vendas são feitas para pessoas que não podem dizer sim. Você deve descobrir quem pode. Pode ser uma comissão , pode ser um cônjuge , pode ser o dono , ou o presidente, melhor descobrir . Esteja pronto para remarcar as reuniões de vendas , se for preciso .
DICA: Faça suas apresentações de vendas apenas para aqueles que podem tomar as decisões de compra. Muitas vezes, isto é impossível pois vai precisar passar pelos cães de guarda da empresa.
6. O vendedor fala demais e faz amigos conversando sobre afinidade por horas.
Comentário e Solução: Fazer amizades é ótimo , mas isto não necessariamente vende . Então qual é a resposta ? Descubra UMA coisa , em comum . Isto já é bom relacionamento o suficiente. Note o troféu de futebol, se você joga futebol , o emblema da faculdade , se você tiver ligação com aquela universidade , fale sobre ela por DOIS minutos , então vá para as necessidades de seus clientes , orçamento e poder de compra . Não é um encontro social .
DICA: Enquanto vendedor , seja amigável , não faça amizades .
7. Os vendedores respondem a algumas as objeções que ainda não foram feitas por seus clientes.”
Comentário e Solução: Esta é a minha gafe pessoal preferida :” Oh ! você está provavelmente pensando em porque nossos preços são tão altos . Bem, na verdade eles não são assim tão altos , eles são … ” Percebeu ? Não faça isso. Não saiba o que eles têm provavelmente ouvido. Se um cliente provavelmente levantará uma objeção , não responda ainda . Isto provavelmente não é a verdadeira objeção . Pergunte porque eles fizeram a objeção .
DICA: Você pode admitir algo negativo APENAS se este algo é bem obvio. Por exemplo, a propaganda da fusca dos anos 70´s admitiu uma seria de falhas que causou uma reviravolta e explosão de vendas (este carro é feio, lento e pequeno). Mas em muitos casos, o seu produto ou serviço é bem competitivo e você não deve admitir a falha. Entenda que seus clientes não sabem nada sobre você , seus produtos , ou sua firma , e não fale nada a eles até que eles perguntem .
8. O vendedor não entende a personalidade e a característica singular do seu cliente.
Comentário e Solução: Cada um de nós é único e especial . Todos nós queremos pensar que nós podemos barganhar , que nós recebemos tratamento especial . Nós todos operamos em níveis diferentes de imaturidade, sim , imaturidade o dia todo . Saber disto é uma vantagem para você , um avanço .
Muitos de nós , não todos , apenas de 30 a 40 por cento de nós , somos crianças de 2 anos de idade ! Nós estamos quase sempre agindo como egoístas egocêntricos , reclamando que o mundo não se dedica a nos fazer felizes . Queremos ser o número 1 .
Nossos melhores conselhos sobre isto para você , como um doutor de vendas :
1. Faça seus clientes , tão felizes e confortáveis quanto você puder ;
2. Pergunte e escute com mais atenção ;
3. Diga muito ” Isto é interessante “, “Conte me mais “, “Como você se sentiu?” e “Você está certo ”
4. Quando nós perguntarmos de você , deixe que saibamos que você e sua firma são totalmente o “Número 1″ e ,
5. Esteja preparado . Faça com que cada venda seja única, dê a cada pessoa algo especial um desconto único ou um brinde
DICA : Todo mundo é “Número 1″ . Deixe que nós saibamos, que você entende que somos Número 1 .
9. O vendedor tenta manipular ou controlar a venda.
Comentário e Solução: Nós todos gostamos de comprar e comprar coisas , alguns de nós até gostam de vender , mas todos nós detestamos que nos vendam coisas . Todos nós dizemos : “Não obrigado , Eu estou só olhando !” quando o vendedor diz :” Posso ajudar?” Porque ? Porque nós não queremos ser controlados . Nosso conselho é : Pare de vender.
Comece a escutar o que os seus clientes querem no que diz respeito ao seu produto ou serviço. Descubra o que eles realmente precisam . Seu produto se enquadra ou atende a esta necessidade? Se não prepare se para sair. Você nunca será convidado a fazer isso . Deixe as necessidades e prioridades comandarem o encontro .
Em se tratando de encontrar seu produto e as vontades , necessidades e orçamento de seu cliente , quando você admite algo negativo sobre seu produto ou serviço, o cliente vai respeitar você e confiar em você ainda mais; e você parecerá ótimo . É a lei da honestidade .
DICA: Todo mundo sabe quando está sendo controlado ou manipulado e nós resistimos a isso . Não faça isso . Ativamente convidando seu cliente a “estar no controle ” , você está realmente no controle maior ; porque é você que está dando a ele o controle !
10. O vendedor não possui uma abordagem sistemática para suas vendas em geral.
Comentário e Solução: Muitas vendas são “bater e errar ” É uma questão de sorte . O vendedor aparece , conversa um pouco , pergunta alguma coisas importantes para que seja feita a venda e ou as faz numa apresentação de vendas .
O tempo é muito valioso para todos nós. Você não precisa decorar páginas de apresentação de vendas . Siga um modelo de sucesso ou um caminho. Se você sair dele, use –o para voltar ao caminho. Nós ensinamos uma simples seqüência de letras NOAAPB que irá manter você na trilha para vendas muitas maiores. Nós a chamamos de NOAAPB. Seis letras boas, fáceis de lembrar. Nós as escrevemos com letras maiúsculas para que você se lembre do caminho mais bem sucedido e mais eficiente para vendas profissionais .
Siga estes 6 passos , :
1. N – Necessidades – Descubra primeiro as Necessidades de seu cliente ;
2. O – Orçamento . Descubra qual é o orçamento limite de seu cliente , depois que você se certificou que entendeu a necessidade dele completamente ;
3. A – Autoridade. Veja quem tem autoridade para comprar ,
4. A – Apresentação. Faça a sua apresentação de venda ;
5. P – Papeladas – Arrume os papéis, e formulários; e ,
6. B – Brinde ou Recompensa . (Os vendedores são ensinados a sempre colocar algo extra com cada venda . Isto faz com que seus clientes se sintam especiais)
E finalmente …
Como vendedores, membros da maior, mais difícil, mais bem paga, e possivelmente a mais antiga das profissões, nós gostaríamos de lembrar ocasionalmente as palavras de George Bernard Shaw . Ele devia estar pensando em vendedores quando escreveu :
” Esta é a verdadeira alegria da vida, sendo usada para um propósito reconhecido por você como um poderoso propósito ; ser uma força da Natureza ao invés de um ser pequeno e febril com doenças e sofrimentos, reclamando que o mundo não se dedica a fazer você feliz.
Sou de opinião que minha vida pertence a toda a comunidade e enquanto eu viver é meu privilégio fazer por ela tudo o que eu posso. Eu quero ter sido completamente usado quando eu morrer, porque quanto mais duro o trabalho, mais eu irei viver .
Eu me regozijo na vida por ela mesma . A vida não é uma “pequena vela ” para mim . Ela é um tipo esplendido de tocha que eu seguro no momento , e eu quero fazer com que ela queime o mais brilhantemente possível antes que eu a entregue para as futuras gerações .
FONTE: MARKETING E PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA
Se analisamos os campeões de vendas em vários campos, descobrimos que alguns produtos e serviços acabam sendo vendidos por poucas pessoas enquanto a grande maioria, nem consegue sobreviver. Isto acaba acontecendo porque elas têm uma vantagem. Esta pessoa fez algo que ninguém pode perceber que criou uma diferença pequena de 1para 1000 que causou aquela venda ao acontecer.
Um dos motivos porque os vendedores não fecham suas vendas é porque eles ficaram desencorajados. Eles começaram a duvidar de si e duvidar seus próprios produtos. Como muitas pessoas essas pessoas perderam seus objetivos.
Uma solução é relembrar esses vendedores a importância das suas funções no mundo dos negócios. Sem a existência desses vendedores, nunca saberemos sobre produtos e serviços que podem enriquecer e salvar as nossas vidas. Vendedores são os médicos que desvendam nossas necessidades e nos fornecem produtos e serviços que nos faz mais bem sucedidos, mais bonitos, sentimos melhor, mais saudáveis, mais felizes etc. Os vendedores possuem um propósito real e exercem um papel muito importante no mundo
A seguir vou compartilhar com você algumas técnicas para superar as armadilhas que impedem o fechamento das vendas. Saiba como ganhar esta vantagem critica, para prospectar melhor, ser mais profissional e fechar muito mais vendas! Esta lista é minha lista pessoal e ela representa apenas uma fração das técnicas, métodos e abordagens.
1. O vendedor não presta atenção e escuta as necessidades do prospecto.
Nós falamos sobre a regra da 80/20 e ela deve ser aplicada até aqui. Você deve escutar 80% do tempo e falar apenas 20% do tempo. Isso é muito difícil para muitos vendedores. Fazendo muitas perguntas, você vai escutar as respostas mais. Aprenda a tomar anotações e pedir mais informação sobre as necessidades dos seus clientes. Escute seu cliente numa forma ativa.
DICA: Seja realmente e sinceramente interessado ou até fascinado com as palavras dos seus clientes
2. O vendedor começa com a sua apresentação cedo demais.
Comentário e Solução : Faça mais perguntas até que você tenha certeza de que você entendeu completamente, 100% as necessidades , vontades, expectativas e sentimentos de seus clientes, e só então , faça a sua apresentação de venda
DICA: Espere antes de você explicar sobre seu produto ou serviço . “Não derrame seu doce na entrada ” , e “não conte todas as boas novas na página um “
3. O vendedor presume as necessidades do seu cliente.
Comentário e Solução: “eu sei exatamente o que você precisa ” , é provavelmente a coisa mais boba a se dizer ou mesmo para se pensar . Nenhum médico vai prescrever a cura antes de muita conversa e exame . Você também não deve fazer isso .
Quando , perceber a necessidade , lembre que a maior parte das pessoas compra as coisas que fazem elas ficar bonitas , mais inteligentes , e aparentar ter sucesso . Sem brincadeira . A Segunda razão mais comum para se comprar coisas é fazer a pessoa se sentir bem ou superar alguma dor real ou imaginária . Estes dois motivos , ficar bonito e se sentir bem estão por trás de quase todas as decisões de compra .
DICA: Seja um “doutor de vendas” . Tenha certeza de que você examinou completamente como seu cliente quer parecer e quer se sentir com o uso de seu produto Então apóie –o em sua decisão .
4. O vendedor não descobre qual seria o orçamento que o cliente pode arcar bem no inicio.
Comentário e Solução: Todos poupam tempo quando todos os envolvidos sabem do orçamento limite do cliente que tem a frente. Não fazer isto desperdiça o tempo de todo mundo. Uma vez que todos somos ligeiramente sensíveis sobre dinheiro, é difícil chegar a verdade sobre os assuntos financeiros. Mas, se você está fazendo algumas perguntas claras, você vai provavelmente criar confiança o suficiente e um bom relacionamento profissional , para que possa perguntar e obter um orçamento honesto.
DICA: Peça um orçamento limite em números redondos e então aperfeiçoe ele. Por exemplo você pode dize”: ** Sr. Jose, quanto é o máximo que o Sr. esta disposto a investir para melhorar o seu negocio?**.
5. O vendedor faz sua apresentação para pessoas sem poder de decisão.
Comentário e Solução: Muitas excelentes apresentações de vendas são feitas para pessoas que não podem dizer sim. Você deve descobrir quem pode. Pode ser uma comissão , pode ser um cônjuge , pode ser o dono , ou o presidente, melhor descobrir . Esteja pronto para remarcar as reuniões de vendas , se for preciso .
DICA: Faça suas apresentações de vendas apenas para aqueles que podem tomar as decisões de compra. Muitas vezes, isto é impossível pois vai precisar passar pelos cães de guarda da empresa.
6. O vendedor fala demais e faz amigos conversando sobre afinidade por horas.
Comentário e Solução: Fazer amizades é ótimo , mas isto não necessariamente vende . Então qual é a resposta ? Descubra UMA coisa , em comum . Isto já é bom relacionamento o suficiente. Note o troféu de futebol, se você joga futebol , o emblema da faculdade , se você tiver ligação com aquela universidade , fale sobre ela por DOIS minutos , então vá para as necessidades de seus clientes , orçamento e poder de compra . Não é um encontro social .
DICA: Enquanto vendedor , seja amigável , não faça amizades .
7. Os vendedores respondem a algumas as objeções que ainda não foram feitas por seus clientes.”
Comentário e Solução: Esta é a minha gafe pessoal preferida :” Oh ! você está provavelmente pensando em porque nossos preços são tão altos . Bem, na verdade eles não são assim tão altos , eles são … ” Percebeu ? Não faça isso. Não saiba o que eles têm provavelmente ouvido. Se um cliente provavelmente levantará uma objeção , não responda ainda . Isto provavelmente não é a verdadeira objeção . Pergunte porque eles fizeram a objeção .
DICA: Você pode admitir algo negativo APENAS se este algo é bem obvio. Por exemplo, a propaganda da fusca dos anos 70´s admitiu uma seria de falhas que causou uma reviravolta e explosão de vendas (este carro é feio, lento e pequeno). Mas em muitos casos, o seu produto ou serviço é bem competitivo e você não deve admitir a falha. Entenda que seus clientes não sabem nada sobre você , seus produtos , ou sua firma , e não fale nada a eles até que eles perguntem .
8. O vendedor não entende a personalidade e a característica singular do seu cliente.
Comentário e Solução: Cada um de nós é único e especial . Todos nós queremos pensar que nós podemos barganhar , que nós recebemos tratamento especial . Nós todos operamos em níveis diferentes de imaturidade, sim , imaturidade o dia todo . Saber disto é uma vantagem para você , um avanço .
Muitos de nós , não todos , apenas de 30 a 40 por cento de nós , somos crianças de 2 anos de idade ! Nós estamos quase sempre agindo como egoístas egocêntricos , reclamando que o mundo não se dedica a nos fazer felizes . Queremos ser o número 1 .
Nossos melhores conselhos sobre isto para você , como um doutor de vendas :
1. Faça seus clientes , tão felizes e confortáveis quanto você puder ;
2. Pergunte e escute com mais atenção ;
3. Diga muito ” Isto é interessante “, “Conte me mais “, “Como você se sentiu?” e “Você está certo ”
4. Quando nós perguntarmos de você , deixe que saibamos que você e sua firma são totalmente o “Número 1″ e ,
5. Esteja preparado . Faça com que cada venda seja única, dê a cada pessoa algo especial um desconto único ou um brinde
DICA : Todo mundo é “Número 1″ . Deixe que nós saibamos, que você entende que somos Número 1 .
9. O vendedor tenta manipular ou controlar a venda.
Comentário e Solução: Nós todos gostamos de comprar e comprar coisas , alguns de nós até gostam de vender , mas todos nós detestamos que nos vendam coisas . Todos nós dizemos : “Não obrigado , Eu estou só olhando !” quando o vendedor diz :” Posso ajudar?” Porque ? Porque nós não queremos ser controlados . Nosso conselho é : Pare de vender.
Comece a escutar o que os seus clientes querem no que diz respeito ao seu produto ou serviço. Descubra o que eles realmente precisam . Seu produto se enquadra ou atende a esta necessidade? Se não prepare se para sair. Você nunca será convidado a fazer isso . Deixe as necessidades e prioridades comandarem o encontro .
Em se tratando de encontrar seu produto e as vontades , necessidades e orçamento de seu cliente , quando você admite algo negativo sobre seu produto ou serviço, o cliente vai respeitar você e confiar em você ainda mais; e você parecerá ótimo . É a lei da honestidade .
DICA: Todo mundo sabe quando está sendo controlado ou manipulado e nós resistimos a isso . Não faça isso . Ativamente convidando seu cliente a “estar no controle ” , você está realmente no controle maior ; porque é você que está dando a ele o controle !
10. O vendedor não possui uma abordagem sistemática para suas vendas em geral.
Comentário e Solução: Muitas vendas são “bater e errar ” É uma questão de sorte . O vendedor aparece , conversa um pouco , pergunta alguma coisas importantes para que seja feita a venda e ou as faz numa apresentação de vendas .
O tempo é muito valioso para todos nós. Você não precisa decorar páginas de apresentação de vendas . Siga um modelo de sucesso ou um caminho. Se você sair dele, use –o para voltar ao caminho. Nós ensinamos uma simples seqüência de letras NOAAPB que irá manter você na trilha para vendas muitas maiores. Nós a chamamos de NOAAPB. Seis letras boas, fáceis de lembrar. Nós as escrevemos com letras maiúsculas para que você se lembre do caminho mais bem sucedido e mais eficiente para vendas profissionais .
Siga estes 6 passos , :
1. N – Necessidades – Descubra primeiro as Necessidades de seu cliente ;
2. O – Orçamento . Descubra qual é o orçamento limite de seu cliente , depois que você se certificou que entendeu a necessidade dele completamente ;
3. A – Autoridade. Veja quem tem autoridade para comprar ,
4. A – Apresentação. Faça a sua apresentação de venda ;
5. P – Papeladas – Arrume os papéis, e formulários; e ,
6. B – Brinde ou Recompensa . (Os vendedores são ensinados a sempre colocar algo extra com cada venda . Isto faz com que seus clientes se sintam especiais)
E finalmente …
Como vendedores, membros da maior, mais difícil, mais bem paga, e possivelmente a mais antiga das profissões, nós gostaríamos de lembrar ocasionalmente as palavras de George Bernard Shaw . Ele devia estar pensando em vendedores quando escreveu :
” Esta é a verdadeira alegria da vida, sendo usada para um propósito reconhecido por você como um poderoso propósito ; ser uma força da Natureza ao invés de um ser pequeno e febril com doenças e sofrimentos, reclamando que o mundo não se dedica a fazer você feliz.
Sou de opinião que minha vida pertence a toda a comunidade e enquanto eu viver é meu privilégio fazer por ela tudo o que eu posso. Eu quero ter sido completamente usado quando eu morrer, porque quanto mais duro o trabalho, mais eu irei viver .
Eu me regozijo na vida por ela mesma . A vida não é uma “pequena vela ” para mim . Ela é um tipo esplendido de tocha que eu seguro no momento , e eu quero fazer com que ela queime o mais brilhantemente possível antes que eu a entregue para as futuras gerações .
FONTE: MARKETING E PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA
O corretor de imóveis e a habilidade de perguntar
Você já parou pra se perguntar qual a qualidade, a abrangência e o impacto de suas perguntas.
As perguntas são decisivas na hora de negociar um imóvel ou qualquer outro produto, por isso você deve planejar o que deseja saber do seu cliente e treinar possíveis respostas e caso não esteja seguro do que deve questionar faça perguntas a seus colegas de trabalho ou pessoas ligadas a área
Preceda o dialogo de uma conversa interessante e motive o cliente a falar sobre o que espera de seu produto ex: As obras do metro vão demorar um pouco para serem concluídas porem após a conclusão das obras seu imóvel ira se valorizar em cerca de 30% o que será um excelente retorno de investimento.o que o Sr acha?, Explore o que o cliente falou e se aprofunde nas perguntas levando o cliente a se abrir
Preste muita atenção no perfil do cliente e antes de começar a negociar procure usar um tom de voz agradável ao cliente ex: se o cliente falar baixo e você começar a falar muito alto o cliente ira tomar uma posição defensiva o que ira dificultar a negociação.
Alem de saber o que vai perguntar você deve conhecer bem o seu produto, pois assim o cliente vai sentir confiança no que você diz, Então antes de ir atender o cliente busque estudar o produto e imaginar quais perguntas você faria se fosse o cliente, procure fazer perguntas abertas do tipo que permitem explicações evite perguntas fechadas das quais o cliente sempre respondera sim ou não.
Preste atenção não apenas no que você pergunta, mas em como pergunta.
FONTE: Rony de lima Meneses,
Responsável pelo Blog Marketing e Publicidade Imobiliária
Veja mais em: www.publicidadeimobiliaria.com
As perguntas são decisivas na hora de negociar um imóvel ou qualquer outro produto, por isso você deve planejar o que deseja saber do seu cliente e treinar possíveis respostas e caso não esteja seguro do que deve questionar faça perguntas a seus colegas de trabalho ou pessoas ligadas a área
Preceda o dialogo de uma conversa interessante e motive o cliente a falar sobre o que espera de seu produto ex: As obras do metro vão demorar um pouco para serem concluídas porem após a conclusão das obras seu imóvel ira se valorizar em cerca de 30% o que será um excelente retorno de investimento.o que o Sr acha?, Explore o que o cliente falou e se aprofunde nas perguntas levando o cliente a se abrir
Preste muita atenção no perfil do cliente e antes de começar a negociar procure usar um tom de voz agradável ao cliente ex: se o cliente falar baixo e você começar a falar muito alto o cliente ira tomar uma posição defensiva o que ira dificultar a negociação.
Alem de saber o que vai perguntar você deve conhecer bem o seu produto, pois assim o cliente vai sentir confiança no que você diz, Então antes de ir atender o cliente busque estudar o produto e imaginar quais perguntas você faria se fosse o cliente, procure fazer perguntas abertas do tipo que permitem explicações evite perguntas fechadas das quais o cliente sempre respondera sim ou não.
Preste atenção não apenas no que você pergunta, mas em como pergunta.
FONTE: Rony de lima Meneses,
Responsável pelo Blog Marketing e Publicidade Imobiliária
Veja mais em: www.publicidadeimobiliaria.com
Seja você também um corretor de imóveis 360º.
Mais do que assimilar técnicas de vendas, o profissional deve dominar várias áreas de conhecimento para fidelizar o cliente.
Você é um profissional que conhece múltiplas áreas de conhecimento humano? Se a resposta for sim, você possui um perfil de um profissional 360º, ou seja, é aquele que procura dominar várias áreas de conhecimento para estabelecer vínculo e fidelizar o cliente.
No blog da Brognoli Negócios Imobiliários, o diretor de vendas, Marcos Alcauza, descreve no post “O novo corretor de imóveis”, as linhas de ação deste profissional. Somente os de primeira linha tem esse perfil, a começar pelo diferencial nas técnicas de vendas. “Eles se comunicam com o cliente via MSN Messenger, consultam seus perfis nas redes sociais, avaliam os imóveis considerando as características arquitetônicas, características construtivas no que diz respeito à qualidade e longevidade da edificação. Tudo isso influi na negociação.” comenta.
Para a gerente de Recursos Humanos da Brognoli Negócios Imobiliários, Anna Dágila S. Veiga, saber procurar e identificar um cliente potencial faz com que o corretor de imóveis tenha uma atitude mais pró-ativa, o que justifica a necessidade de ser “360º” , “Hoje as pessoas estão carentes de relacionamento. Por isso, o profissional que propicia um atendimento com qualidade e consegue captar a real necessidade do cliente, sai na frente nos negócios,” ressalta.
O caminho para o sucesso
Auto-percepção e atitude. Esta é uma das principais dificuldades para aqueles que almejam este perfil, na visão de Alcauza. “Isto dificulta a busca de métodos e conhecimentos necessários ao exercício pleno e qualitativo da atividade, cujo benefício é do cliente na qualidade do fechamento dos negócios e do profissional que vê seus honorários mudarem totalmente de patamar,” comenta.
Para Anna, as dificuldades permeiam mais no âmbito comportamental do que técnico dos profissionais. “O momento mais rico do negócio está no filtro na hora do atendimento. É nesta hora que são captadas todas as informações necessárias para oferecer o melhor negócio para o cliente. Só que não basta aguardar o cliente vir até o corretor, mas o corretor identificar onde o cliente está,” finaliza.
Fonte: Redação Redimob.
Você é um profissional que conhece múltiplas áreas de conhecimento humano? Se a resposta for sim, você possui um perfil de um profissional 360º, ou seja, é aquele que procura dominar várias áreas de conhecimento para estabelecer vínculo e fidelizar o cliente.
No blog da Brognoli Negócios Imobiliários, o diretor de vendas, Marcos Alcauza, descreve no post “O novo corretor de imóveis”, as linhas de ação deste profissional. Somente os de primeira linha tem esse perfil, a começar pelo diferencial nas técnicas de vendas. “Eles se comunicam com o cliente via MSN Messenger, consultam seus perfis nas redes sociais, avaliam os imóveis considerando as características arquitetônicas, características construtivas no que diz respeito à qualidade e longevidade da edificação. Tudo isso influi na negociação.” comenta.
Para a gerente de Recursos Humanos da Brognoli Negócios Imobiliários, Anna Dágila S. Veiga, saber procurar e identificar um cliente potencial faz com que o corretor de imóveis tenha uma atitude mais pró-ativa, o que justifica a necessidade de ser “360º” , “Hoje as pessoas estão carentes de relacionamento. Por isso, o profissional que propicia um atendimento com qualidade e consegue captar a real necessidade do cliente, sai na frente nos negócios,” ressalta.
O caminho para o sucesso
Auto-percepção e atitude. Esta é uma das principais dificuldades para aqueles que almejam este perfil, na visão de Alcauza. “Isto dificulta a busca de métodos e conhecimentos necessários ao exercício pleno e qualitativo da atividade, cujo benefício é do cliente na qualidade do fechamento dos negócios e do profissional que vê seus honorários mudarem totalmente de patamar,” comenta.
Para Anna, as dificuldades permeiam mais no âmbito comportamental do que técnico dos profissionais. “O momento mais rico do negócio está no filtro na hora do atendimento. É nesta hora que são captadas todas as informações necessárias para oferecer o melhor negócio para o cliente. Só que não basta aguardar o cliente vir até o corretor, mas o corretor identificar onde o cliente está,” finaliza.
Fonte: Redação Redimob.
segunda-feira, 7 de março de 2011
COOPERATIVA DE CORRETORES DE IMOVEIS DO ESTADO DO PARA
CORRETORES DE IMOVEIS:
Você está sendo convidado para ser membro de uma cooperativa de
corretores de imóveis, que está recebendo o apoio do SINDIMÓVEIS - PA.
Nosso objetivo principal definido, é sermos parceiros direto das
grandes construtoras e incorporadoras que estão atuando no Pará, tais
como: GAFISA, TENDA, FRM, SERVIC, ENGEFIX, PREMIUN, PORTO BELO,
SÓLIDA, UNIQUE, FGR, STATUS, BRUNO MILÉO etc.
Estaremos nos articulando em minha residência, Rua Domingos Marreiros,
1630 Altos. Entre 14 de Abril e 3 de Maio. Sábado 12 de Março de 2011,
às 16h 00min. Não perca está oportunidade, traga um(a) amigo(a)
corretor(a) e garanta sua estabilidade financeira.
Confirme sua presença pela Blogger:
http://cooperativadecorretoresdeimoveis.blogspot.com ou pelo fone: 3083 - 1315.
Atenciosamente,
Albertro Chaves. CRECI: 3356
Você está sendo convidado para ser membro de uma cooperativa de
corretores de imóveis, que está recebendo o apoio do SINDIMÓVEIS - PA.
Nosso objetivo principal definido, é sermos parceiros direto das
grandes construtoras e incorporadoras que estão atuando no Pará, tais
como: GAFISA, TENDA, FRM, SERVIC, ENGEFIX, PREMIUN, PORTO BELO,
SÓLIDA, UNIQUE, FGR, STATUS, BRUNO MILÉO etc.
Estaremos nos articulando em minha residência, Rua Domingos Marreiros,
1630 Altos. Entre 14 de Abril e 3 de Maio. Sábado 12 de Março de 2011,
às 16h 00min. Não perca está oportunidade, traga um(a) amigo(a)
corretor(a) e garanta sua estabilidade financeira.
Confirme sua presença pela Blogger:
http://cooperativadecorretoresdeimoveis.blogspot.com ou pelo fone: 3083 - 1315.
Atenciosamente,
Albertro Chaves. CRECI: 3356
domingo, 6 de março de 2011
AZEVEDO BARBOSA CONSULTORIA DE IMOVEIS
Nova Loja com foco na classe economica
A Azevedo Barbosa idealizou uma grande campanha de marketing denominada "Casa Facil" para beneficiar os clientes da chamada classe economica. Para coroar esse trabalho estara inaugurando uma nova loja localizada na confluencia das ruas Primeiro de Marco com Manoel Barata, exclusivo para essa classe, tendo como foco o programa "Minha Casa Minha Vida" da Caixa Economica Federal, da qual a Azevedo Barbosa e correspondente bancario. A previsao de inauguracao da loja e para a segunda quinzena esse mes.
Barbosa avalia que a localizacao da loja e estrategica, cravada no coracao do centro comercial de Belem, onde passam diariamente milhares de pessoas.
"E esse publico que queremos conquistar e quem visitar a loja na hora do intervalo do almoco, por exemplo, recebera um Kit lanche com biscoitos do Grupo Hileia, nosso parceiro nessa empreitada".
Fonte: Diario do Para (06/03/2011)
A Azevedo Barbosa idealizou uma grande campanha de marketing denominada "Casa Facil" para beneficiar os clientes da chamada classe economica. Para coroar esse trabalho estara inaugurando uma nova loja localizada na confluencia das ruas Primeiro de Marco com Manoel Barata, exclusivo para essa classe, tendo como foco o programa "Minha Casa Minha Vida" da Caixa Economica Federal, da qual a Azevedo Barbosa e correspondente bancario. A previsao de inauguracao da loja e para a segunda quinzena esse mes.
Barbosa avalia que a localizacao da loja e estrategica, cravada no coracao do centro comercial de Belem, onde passam diariamente milhares de pessoas.
"E esse publico que queremos conquistar e quem visitar a loja na hora do intervalo do almoco, por exemplo, recebera um Kit lanche com biscoitos do Grupo Hileia, nosso parceiro nessa empreitada".
Fonte: Diario do Para (06/03/2011)
COOPERATIVA DE CORRETORES DE IMOVEIS DO ESTADO DO PARA
Prezados Companheiros,
Segue, abaixo, matéria que será publicada na rario Tabajara FM, neste
domingo 06 de Março de 2011 ás 10h.00mi. e no programa TV SHOU
VARIEDADES, neste domingo 06 de Março de 2011 ás 11h.00mi.
Já podemos, também divulga-la no blog da cooperativa.
A Cooperativa de Corretores de imóveis do Estado do Para (CIPA) e o
SINDIMOVEIS-PA (Sindicato de corretores de Imóveis do Estado do Pará),
órgão filiado ao FENACI (Federação Nacional dos corretores de Imóveis)
e ao COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), reuniram-se
na última sexta feira 04 de Março de 2011, com o clima de
cooperativismo para a criação do "Instituto de Corretores Avaliadores
de Imóveis" (ICA), que estará à disposição de todo corretor
credenciado ao CRECI, COFECI E SINDIMÓVEIS - PA. A idéia foi
incentivada no que assegurou o Conselho Federal de Corretores de
Imóveis, “Justiça dá razão a corretores em ação que disputa mercado de
avaliações” - Engenheiros perdem em primeira instância suposto direito
a monopólio - “o corretor de imóveis tem competência para avaliar
imóveis nos limites da apuração dos respectivos valores venais” (João
Teodoro da Silva Presidente do Cofeci). A criação do ICA foi sugerida
pelo presidente do SINDIMÓVEIS-PA, Antonio Maria Santos Sousa, à
Cooperativa representada pelos corretores: Alberto Chaves, Carlos
Lima, Nilza Sales e Pablo Azevedo, e foi aceito com votação unânime. O
próximo encontro já como Assembléia Geral será no dia 19 de Março de
20011, no SINDIMOVEIS-PA.
O Instituto de Corretores Avaliadores de Imóveis será o marco inicial
de relacionamentos vantajosos entre (Donos de imóveis, Construtoras e
Incorporadoras) X Corretores de Imóveis.
O vice-presidente adjunto de Avaliações Imobiliárias do Cofeci, Luiz
Barcellos, comemorou a decisão da Justiça.
De acordo com Barcellos, o mercado de avaliações é promissor e tem
dado bastante retorno aos corretores que se dedicam a essa função. Já
existem grandes organizações empresariais, com sedes em várias
unidades da federação, que optam em contratar corretores avaliadores.
Em entrevista ao “Cofeci Notícias”, Barcellos fala sobre a função
formalizada pelo Cofeci em 2006.
Como está o mercado de avaliações para os corretores de imóveis?
Muito bom. Tem havido muita procura por avaliação mercadológica feita
por nós, corretores. Estamos trabalhando, muito bem, neste momento em
que os valores de mercado podem variar, em função da crise.
Como um corretor pode se tornar um avaliador imobiliário?
Só pelo fato de ser corretor já tem competência para fazer avaliações
de mercado. Entretanto, o Cofeci criou um curso que orienta como deve
ser um parecer técnico de avaliação de mercado, entre outros itens. Os
corretores que fazem esse curso recebem uma qualificação, e são
inseridos no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, organizado
e gerido pelo Cofeci. As informações sobre esse curso estão
disponíveis gratuitamente no site do Cofeci: www.cofeci.gov.br.
Veja alguns depoimentos de presidentes de Conselhos Regionais de
Corretores de Imóveis:
“Essa decisão é um estímulo para se formarem especialistas em
avaliações. Isso é bom para muitos corretores e também para o
mercado”. (Alfredo Canezin, Presidente do CRECI-PR)
“Essa decisão foi a pá de cal na pretensão dos engenheiros. A Justiça
usou de muito bom senso e teve uma visão social e lógica do mercado”.
(Antônio Armando Cavalcanti Presidente do CRECI-CE)
“A sociedade fica mais tranqüila e confiante, pois sabe que somos
profissionais capacitados para exercer a função de avaliadores”. (José
Augusto Viana Neto Presidente do CRECI-SP).
Segue, abaixo, matéria que será publicada na rario Tabajara FM, neste
domingo 06 de Março de 2011 ás 10h.00mi. e no programa TV SHOU
VARIEDADES, neste domingo 06 de Março de 2011 ás 11h.00mi.
Já podemos, também divulga-la no blog da cooperativa.
A Cooperativa de Corretores de imóveis do Estado do Para (CIPA) e o
SINDIMOVEIS-PA (Sindicato de corretores de Imóveis do Estado do Pará),
órgão filiado ao FENACI (Federação Nacional dos corretores de Imóveis)
e ao COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), reuniram-se
na última sexta feira 04 de Março de 2011, com o clima de
cooperativismo para a criação do "Instituto de Corretores Avaliadores
de Imóveis" (ICA), que estará à disposição de todo corretor
credenciado ao CRECI, COFECI E SINDIMÓVEIS - PA. A idéia foi
incentivada no que assegurou o Conselho Federal de Corretores de
Imóveis, “Justiça dá razão a corretores em ação que disputa mercado de
avaliações” - Engenheiros perdem em primeira instância suposto direito
a monopólio - “o corretor de imóveis tem competência para avaliar
imóveis nos limites da apuração dos respectivos valores venais” (João
Teodoro da Silva Presidente do Cofeci). A criação do ICA foi sugerida
pelo presidente do SINDIMÓVEIS-PA, Antonio Maria Santos Sousa, à
Cooperativa representada pelos corretores: Alberto Chaves, Carlos
Lima, Nilza Sales e Pablo Azevedo, e foi aceito com votação unânime. O
próximo encontro já como Assembléia Geral será no dia 19 de Março de
20011, no SINDIMOVEIS-PA.
O Instituto de Corretores Avaliadores de Imóveis será o marco inicial
de relacionamentos vantajosos entre (Donos de imóveis, Construtoras e
Incorporadoras) X Corretores de Imóveis.
O vice-presidente adjunto de Avaliações Imobiliárias do Cofeci, Luiz
Barcellos, comemorou a decisão da Justiça.
De acordo com Barcellos, o mercado de avaliações é promissor e tem
dado bastante retorno aos corretores que se dedicam a essa função. Já
existem grandes organizações empresariais, com sedes em várias
unidades da federação, que optam em contratar corretores avaliadores.
Em entrevista ao “Cofeci Notícias”, Barcellos fala sobre a função
formalizada pelo Cofeci em 2006.
Como está o mercado de avaliações para os corretores de imóveis?
Muito bom. Tem havido muita procura por avaliação mercadológica feita
por nós, corretores. Estamos trabalhando, muito bem, neste momento em
que os valores de mercado podem variar, em função da crise.
Como um corretor pode se tornar um avaliador imobiliário?
Só pelo fato de ser corretor já tem competência para fazer avaliações
de mercado. Entretanto, o Cofeci criou um curso que orienta como deve
ser um parecer técnico de avaliação de mercado, entre outros itens. Os
corretores que fazem esse curso recebem uma qualificação, e são
inseridos no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, organizado
e gerido pelo Cofeci. As informações sobre esse curso estão
disponíveis gratuitamente no site do Cofeci: www.cofeci.gov.br.
Veja alguns depoimentos de presidentes de Conselhos Regionais de
Corretores de Imóveis:
“Essa decisão é um estímulo para se formarem especialistas em
avaliações. Isso é bom para muitos corretores e também para o
mercado”. (Alfredo Canezin, Presidente do CRECI-PR)
“Essa decisão foi a pá de cal na pretensão dos engenheiros. A Justiça
usou de muito bom senso e teve uma visão social e lógica do mercado”.
(Antônio Armando Cavalcanti Presidente do CRECI-CE)
“A sociedade fica mais tranqüila e confiante, pois sabe que somos
profissionais capacitados para exercer a função de avaliadores”. (José
Augusto Viana Neto Presidente do CRECI-SP).
sábado, 5 de março de 2011
SINDIMOVEIS - PA.
“Nosso compromisso é servir a classe dos corretores de imóveis a que temos a honra de pertencer e atuar”.
HOMENAGEM - DIA INTERNACIONAL DA MULHER 08/03
Mulheres frágeis, fortes.
Não importa.
Mulheres mostram que mesmo através da fragilidade.
São fortes o bastante para erguerem sempre a cabeça
Sem desistir, pois sabemos que são capazes de vencer.
Tem a delicadeza das flores
A força e a paixão de ser mãe,
O carinho de ser esposa,
Reciprocidade de ser amiga,
A paixão de ser amante,
E o amor por ser mulher!
São guerreiras, vencedoras,
São sempre o tema de um poema
Distribuem paixão, meiguice, força, carinho, amor.
São um pouco de tudo
Calmas, agitadas!
Vaidosas, charmosas, turbulentas.
Mulheres fortes e lutadoras.
Mulheres conquistadoras
Que amam e querem ser amadas
Elegantes e repletas de inteligência.
Com paciência
O mundo soube conquistar.
Mulheres duras, frágeis.
Mulheres de todas raças
Mulheres guerreiras
Mulheres sem fronteiras
Mulheres… Mulheres…
Parabéns a todas as mulheres, guerreiras no dia a dia da vida. Nosso país hoje demonstra que já não existem barreiras, nem preconceitos ao possuirmos no comando do mais elevado cargo da nação uma mulher. Qualquer paradigma não existe mais.
“O SINDIMÓVEIS/PA congratula-se com todas as mulheres em especial com você Corretora de Imóveis pela sua força num reconhecimento da parceria que contribui no alicerce do crescimento profissional da classe de Corretores de Imóveis.”
Coordenador Pedagógico: Carlos Albuquerque Filho
DO PROCEDIMENTO ARBITRAL
LEI Nº 9.307, DE 23.09.96 (DOU 24.09.96)
Dispõe sobre a arbitragem
Capítulo IV
Art. 19. Considera-se instituída a arbitragem quando aceita a nomeação pelo árbitro, se for único, ou por todos, se forem vários.
Parágrafo único. Instituída a arbitragem e entendendo o árbitro ou o tribunal arbitral que há necessidade de explicitar alguma questão disposta na convenção de arbitragem, será elaborado, juntamente com as partes, um adendo, firmado por todos, que passará a fazer parte integrante da convenção de arbitragem.
Art. 20. A parte que pretender arguir questões relativas à competência, suspeição ou impedimento do árbitro ou dos árbitros, bem como nulidade, invalidade ou ineficácia da convenção de arbitragem, deverá fazê-lo na primeira oportunidade que tiver de se manifestar, após a instituição da arbitragem.
§ 1º Acolhida a arguição de suspeição ou impedimento, será o árbitro substituído nos termos do art. 16 desta Lei, reconhecida a incompetência do árbitro ou do tribunal arbitral, bem como a nulidade, invalidade ou ineficácia da convenção de arbitragem, serão as partes remetidas ao órgão do Poder Judiciário competente para julgar a causa.
§ 2º Não sendo acolhida a arguição, terá normal prosseguimento a arbitragem, sem prejuízo de vir a ser examinada a decisão pelo órgão do Poder Judiciário competente, quando da eventual propositura da demanda de que trata o art. 33 desta Lei.
Art. 21. A arbitragem obedecerá ao procedimento estabelecido pelas partes na convenção de arbitragem, que poderá reportar-se às regras de um órgão arbitral institucional ou entidade especializada, facultando-se, ainda, às partes delegar ao próprio árbitro, ou ao tribunal arbitral, regular o procedimento.
§ 1º Não havendo estipulação acerca do procedimento, caberá ao árbitro ou ao tribunal arbitral discipliná-lo.
§ 2º Serão, sempre respeitados no procedimento arbitral os princípios do contraditório, da igualdade das partes, da imparcialidade do árbitro e de seu livre convencimento.
§ 3º As partes poderão postular por intermédio de advogado, respeitada, sempre, a faculdade de designar quem as represente ou assista no procedimento arbitral.
§ 4º Competirá ao árbitro ou ao tribunal arbitral, no início do procedimento, tentar a conciliação das partes, aplicando-se, no que couber, o art. 28 desta Lei.
Art. 22. Poderá o árbitro ou o tribunal arbitral tomar o depoimento das partes, ouvir testemunhas e determinar a realização de perícias ou outras provas que julgar necessárias, mediante requerimento das partes ou de ofício.
§ 1º O depoimento das partes e das testemunhas será tomado em local, dia e hora previamente comunicados, por escrito, e reduzido a termo, assinado pelo depoente, ou a seu rogo, e pelos árbitros.
§ 2º Em caso de desatendimento, sem justa causa, da convocação para prestar depoimento pessoal, o árbitro ou o tribunal arbitral levará em consideração o comportamento da parte faltosa, ao proferir sua sentença; se a ausência for de testemunha, nas mesmas circunstâncias, poderá o árbitro ou o presidente do tribunal arbitral requerer à autoridade judiciária que conduza a testemunha renitente, comprovando a existência da convenção de arbitragem.
§ 3º A revelia da parte não impedirá que seja proferida a sentença arbitral.
§ 4º Ressalvado o disposto no § 2º, havendo necessidade de medidas coercitivas ou cautelares, os árbitros poderão solicitá-las ao órgão do Poder Judiciário que seria, originariamente, competente para julgar a causa.
§ 5º Se, durante o procedimento arbitral, um árbitro vier a ser substituído fica a critério do substituto repetir as provas já produzidas.
CONTRIBUIÇÃO SINDICAL
Prezado (a) Colega Corretor (a) de Imóveis.
Estamos diante de um momento de grandes transformações para o mercado imobiliário brasileiro, sendo reconhecido por todos que a força deste segmento é fundamental para alicerçar o crescimento econômico do país, a geração de empregos e ainda possibilitando o firme combate ao déficit habitacional. Para este ano, as perspectivas
são as melhores possíveis e a previsão é de que teremos aumento na produção e comercialização de imóveis.
Certamente a nossa categoria terá muito que comemorar. Desejamos-lhe bons negócios e muito sucesso.
Enviamos o boleto anual da Contribuição Sindical, no valor de R$- 156,00 (cento e cinquenta e seis reais), com vencimento em 10/03/2011, que visa o custeio do sistema confederativo da representação sindical. Ela é obrigatória, é devida por todos que participam de uma determinada categoria profissional. O seu recolhimento está amparado nos arts. 578 a 610 da CLT e ainda na Nota Técnica nº 201/2009 do Ministério do Trabalho. A participação da classe é fundamental para que possamos continuar lutando pelos interesses coletivos e valorização profissional.
O movimento sindical forte quem faz é você.
Informações: (91) 3259-34-93 SINDIMÓVEIS/PA- FENACI
Através do e-mail: sindimoveis_pa@yahoo.com.br ou no site da FENACI: www.fenaci.org.br
DA CESSÃO DA LOCAÇÃO, SUBLOCAÇÃO E EMPRÉSTIMO DO IMÓVEL
A cessão, a sublocação e o empréstimo de imóvel locado são modos de transferência inter vivos do contrato de locação, dependendo da anuência prévia e escrita do locador.
A falta de concenso prévio e escrito do locador, torna a transferência ilícita; nem mesmo o tempo ou a inércia do locador a convalidará.
A demora do locador em manifestar-se, de modo formal, a sua oposição não é indicativa de seu consentimento, nem de sua renúncia ao exercício de se opor a esses atos. Portanto, nestes casos não há aceitação presumida do locador.
Na maioria dos contratos de locação, consta cláusula proibitiva da cessão, sublocação e empréstimo do imóvel sem a permissão por escrita do locador. Entretanto, mesmo que o contrato de locação seja omisso em relação a esta cláusula, persiste a obrigação do locatário em obter o consentimento prévio do locador para tais situações.
Se o locatário transferir a locação por qualquer daqueles meios, sem o consentimento do locador, deverá notificá-lo por escrito, dando-lhe conhecimento de modo incontestável da ocorrência. Nessa hipótese o locador notificado, judicial ou extradicialmente, terá o prazo de 30 (trinta) dias para opor-se à cessão, sublocação ou empréstimo.
A oposição do locador consiste em: 1) mover ação de reintegração de posse contra terceiros que se instalar no prédio locado, o qual, apesar de se intitular cessionário, sublocatário ou comodatário, não passa de estranho que cometeu esbulho; 2) rescindir a locação intentando despejo contra o locatário que violou norma legal, dando ciência da ação aos ocupantes ilegítimos.
Se o locador não manifestar formalmente a sua oposição no prazo de 30 (trinta) dias, a contar do recebimento da notificação, ter-se-à por verificada a decadência de seu direito de fazê-lo, ficando, assim, convalidados os atos praticados pelo locatário.
Em não havendo notificação por parte do locatário, na ocorrência de transfereência sem o consentimento prévio e por escrito do locador, estará configurada a sublocação clandestina ou o empréstimo às escondidas. Nesta hipótese, cabe ao locador o direito de ingressar com ação possessória contra os ocupantes do imóvel, com a medida liminar de reintegração.
Da Cessão: Ceder é transferir a outrem. Ocorre cessão da locação quando, do acordo de vontades entre locador, locatário e cessionário, o locatário sai da relação contratual isento de qualquer responsabilidade , passsando o cessionário a ocupar o seu lugar.
A cessão da locação, pelo locatário autorizado, importa em novação subjetiva, que tem como consequência a extinção da fiança, por ser esta um obrigação acessória que acompanha a principal.
No caso de transferência de estabelecimento comercial, tanto a doutrina quanto a jurisprudência de a muito já se assentaram que, o comerciante pode ceder ao comprador a locação, sem necessidade da anuência do locador.
Cessão da parte do comércio. Inviabilidade da cláusula de proibição. É irrelevante que o negócio realizado não tenha compreendido todos os estabelecimentos comerciais, por quanto a simples cessão de um deles, de um fundo de comércio, do qual constitui elemento essencial a locação do imóvel, importa em sucessão na mesma pelo adquirente, independentemente de anuência do locador, sendo inválida cláusula contratual que disponha em sentido contrário. E o art. 10 da lei nº 6.649/79, não se aplica às locações comerciais.
Nas locações que se afirmam regidas pelo Decreto nº 24.153/34, a cessão do ajuste ou a sucessão no vínculo locatício e no fundo de comércio depende do consentimento escrito, por parte do locador, documento essencial que, inexistindo acarreta a carência da ação renovatória.
Do Empréstimo: O empréstimo seria uma cessão, a título provisório e gratuito, pelo locatário, de uso ou uso e fruição parcial ou total do prédio locado. Durante o empréstimo o locatário continua responsável perante o locador.
Da Sublocação: A sublocação é uma espécie de classe dos subcontratos. Estes últimos podem definir-se como negócios jurídicos de formação bilateral, em que um dos sujeitos negociais, que já é parte noutro contrato, sem deste se desvincular e com fundamento na posição jurídica que daí lhe advém estipula com terceiro, quer o desfrutamento, total ou parcial, das vantagens de que é titular, quer o adimplemento, total ou parcial, das prestações a que está adstrito.
No contrato de sublocação, o locatário – que é parte sublocadora – tem o uso e/ou a fruição do imóvel urbano, e transmite e garante, ao figurante na parte sublocatária, o exercício dessas posições jurídicas, a prazo ou por tempo indeterminado, mediante contraprestação que pode denominar-se subaluguel.
O subaluguel não poderá exceder o valor da locação, salvo nas habitações coletivas, multifamiliares, onde os aluguéis da sublocação poderão alcançar até o dobro do aluguel da locação (art. 21 da Lei 8.245/91). O sublocatário poderá reduzir o aluguel aos referidos níveis. Sempre que este limites forem violados, respondendo o sublocador por contravenção penal, punível com prisão simples de 05 (cinco) dias a 06 (seis) meses ou multa de 03 (três) a 12 (doze) meses do valor do último aluguel atualizado, revertido em favor do sublocatário (art. 43, da Lei 8.245/91).
A sublocação não estabelece vínculo entre locador e sublocatário. Embora autorizada o locador mantém vínculo jurídico apenas com o locatário, sem qualquer liame com o sublocatário.
O contrato de sublocação tem os limites do de locação. O ajuste entre sublocador e sublocatário não pode exceder os limites dos ajustes entre locador e locatário. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja a sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurando o direito de indenização, do sublocatário contra sublocador, por não cumprimento do prazo integral do contrato por benefício, etc.
Sobre a responsabilidade subsidiária do sublocatário pelos valores devidos pelo sublocador ao locador.
Por último, a responsabilidade do sublocatário perante o locador é subsidiária e não solidária. Seria solidária se pudesse o locador exigir tanto do locatário quanto do sublocatário indistintamente, o valor da dívida toda. Primeiro tem de procurar cobrar do locatário e se não conseguir atender a sua pretensão poderá vir a cobrar do outro.
BIBLIOTECA DO SINDIMÓVEIS
Iniciamos nossa campanha precisamente no dia 13 Maio do ano passado, recebemos várias doações de diversos profissionais, nossa biblioteca será inaugurada em breve.
Nossos agradecimentos a todos pela colaboração prestada para o aperfeiçoamento do Corretor de Imóveis e implantação da Biblioteca.
DIRETORIA SINDIMÓVEIS GESTÃO 2009/2012
PRESIDENTE: Antônio Maria Santos Sousa
1º VICE- PRESIDENTE: Silvio Kós Burlamaqui de Miranda
2º VICE- PRESIDENTE: Eduardo Afonso Damasceno de Mendonça
1º SECRETÁRIO: Leôncio Nicolau do Nascimento Silva
2ª SECRETÁRIA: Antônia Pereira da Silva Santos
1ª TESOUREIRA: Regina Célia Lima Albuquerque
2º TESOUREIRO: Ideval Pamplona Lima
DELEGADA FEDERAL DA FENACI: Maria Isabel Macedo Figueiredo
COORDENADOR PEDAGÓGICO: Carlos Moraes de Albuquerque Filho
HOMENAGEM - DIA INTERNACIONAL DA MULHER 08/03
Mulheres frágeis, fortes.
Não importa.
Mulheres mostram que mesmo através da fragilidade.
São fortes o bastante para erguerem sempre a cabeça
Sem desistir, pois sabemos que são capazes de vencer.
Tem a delicadeza das flores
A força e a paixão de ser mãe,
O carinho de ser esposa,
Reciprocidade de ser amiga,
A paixão de ser amante,
E o amor por ser mulher!
São guerreiras, vencedoras,
São sempre o tema de um poema
Distribuem paixão, meiguice, força, carinho, amor.
São um pouco de tudo
Calmas, agitadas!
Vaidosas, charmosas, turbulentas.
Mulheres fortes e lutadoras.
Mulheres conquistadoras
Que amam e querem ser amadas
Elegantes e repletas de inteligência.
Com paciência
O mundo soube conquistar.
Mulheres duras, frágeis.
Mulheres de todas raças
Mulheres guerreiras
Mulheres sem fronteiras
Mulheres… Mulheres…
Parabéns a todas as mulheres, guerreiras no dia a dia da vida. Nosso país hoje demonstra que já não existem barreiras, nem preconceitos ao possuirmos no comando do mais elevado cargo da nação uma mulher. Qualquer paradigma não existe mais.
“O SINDIMÓVEIS/PA congratula-se com todas as mulheres em especial com você Corretora de Imóveis pela sua força num reconhecimento da parceria que contribui no alicerce do crescimento profissional da classe de Corretores de Imóveis.”
Coordenador Pedagógico: Carlos Albuquerque Filho
DO PROCEDIMENTO ARBITRAL
LEI Nº 9.307, DE 23.09.96 (DOU 24.09.96)
Dispõe sobre a arbitragem
Capítulo IV
Art. 19. Considera-se instituída a arbitragem quando aceita a nomeação pelo árbitro, se for único, ou por todos, se forem vários.
Parágrafo único. Instituída a arbitragem e entendendo o árbitro ou o tribunal arbitral que há necessidade de explicitar alguma questão disposta na convenção de arbitragem, será elaborado, juntamente com as partes, um adendo, firmado por todos, que passará a fazer parte integrante da convenção de arbitragem.
Art. 20. A parte que pretender arguir questões relativas à competência, suspeição ou impedimento do árbitro ou dos árbitros, bem como nulidade, invalidade ou ineficácia da convenção de arbitragem, deverá fazê-lo na primeira oportunidade que tiver de se manifestar, após a instituição da arbitragem.
§ 1º Acolhida a arguição de suspeição ou impedimento, será o árbitro substituído nos termos do art. 16 desta Lei, reconhecida a incompetência do árbitro ou do tribunal arbitral, bem como a nulidade, invalidade ou ineficácia da convenção de arbitragem, serão as partes remetidas ao órgão do Poder Judiciário competente para julgar a causa.
§ 2º Não sendo acolhida a arguição, terá normal prosseguimento a arbitragem, sem prejuízo de vir a ser examinada a decisão pelo órgão do Poder Judiciário competente, quando da eventual propositura da demanda de que trata o art. 33 desta Lei.
Art. 21. A arbitragem obedecerá ao procedimento estabelecido pelas partes na convenção de arbitragem, que poderá reportar-se às regras de um órgão arbitral institucional ou entidade especializada, facultando-se, ainda, às partes delegar ao próprio árbitro, ou ao tribunal arbitral, regular o procedimento.
§ 1º Não havendo estipulação acerca do procedimento, caberá ao árbitro ou ao tribunal arbitral discipliná-lo.
§ 2º Serão, sempre respeitados no procedimento arbitral os princípios do contraditório, da igualdade das partes, da imparcialidade do árbitro e de seu livre convencimento.
§ 3º As partes poderão postular por intermédio de advogado, respeitada, sempre, a faculdade de designar quem as represente ou assista no procedimento arbitral.
§ 4º Competirá ao árbitro ou ao tribunal arbitral, no início do procedimento, tentar a conciliação das partes, aplicando-se, no que couber, o art. 28 desta Lei.
Art. 22. Poderá o árbitro ou o tribunal arbitral tomar o depoimento das partes, ouvir testemunhas e determinar a realização de perícias ou outras provas que julgar necessárias, mediante requerimento das partes ou de ofício.
§ 1º O depoimento das partes e das testemunhas será tomado em local, dia e hora previamente comunicados, por escrito, e reduzido a termo, assinado pelo depoente, ou a seu rogo, e pelos árbitros.
§ 2º Em caso de desatendimento, sem justa causa, da convocação para prestar depoimento pessoal, o árbitro ou o tribunal arbitral levará em consideração o comportamento da parte faltosa, ao proferir sua sentença; se a ausência for de testemunha, nas mesmas circunstâncias, poderá o árbitro ou o presidente do tribunal arbitral requerer à autoridade judiciária que conduza a testemunha renitente, comprovando a existência da convenção de arbitragem.
§ 3º A revelia da parte não impedirá que seja proferida a sentença arbitral.
§ 4º Ressalvado o disposto no § 2º, havendo necessidade de medidas coercitivas ou cautelares, os árbitros poderão solicitá-las ao órgão do Poder Judiciário que seria, originariamente, competente para julgar a causa.
§ 5º Se, durante o procedimento arbitral, um árbitro vier a ser substituído fica a critério do substituto repetir as provas já produzidas.
CONTRIBUIÇÃO SINDICAL
Prezado (a) Colega Corretor (a) de Imóveis.
Estamos diante de um momento de grandes transformações para o mercado imobiliário brasileiro, sendo reconhecido por todos que a força deste segmento é fundamental para alicerçar o crescimento econômico do país, a geração de empregos e ainda possibilitando o firme combate ao déficit habitacional. Para este ano, as perspectivas
são as melhores possíveis e a previsão é de que teremos aumento na produção e comercialização de imóveis.
Certamente a nossa categoria terá muito que comemorar. Desejamos-lhe bons negócios e muito sucesso.
Enviamos o boleto anual da Contribuição Sindical, no valor de R$- 156,00 (cento e cinquenta e seis reais), com vencimento em 10/03/2011, que visa o custeio do sistema confederativo da representação sindical. Ela é obrigatória, é devida por todos que participam de uma determinada categoria profissional. O seu recolhimento está amparado nos arts. 578 a 610 da CLT e ainda na Nota Técnica nº 201/2009 do Ministério do Trabalho. A participação da classe é fundamental para que possamos continuar lutando pelos interesses coletivos e valorização profissional.
O movimento sindical forte quem faz é você.
Informações: (91) 3259-34-93 SINDIMÓVEIS/PA- FENACI
Através do e-mail: sindimoveis_pa@yahoo.com.br ou no site da FENACI: www.fenaci.org.br
DA CESSÃO DA LOCAÇÃO, SUBLOCAÇÃO E EMPRÉSTIMO DO IMÓVEL
A cessão, a sublocação e o empréstimo de imóvel locado são modos de transferência inter vivos do contrato de locação, dependendo da anuência prévia e escrita do locador.
A falta de concenso prévio e escrito do locador, torna a transferência ilícita; nem mesmo o tempo ou a inércia do locador a convalidará.
A demora do locador em manifestar-se, de modo formal, a sua oposição não é indicativa de seu consentimento, nem de sua renúncia ao exercício de se opor a esses atos. Portanto, nestes casos não há aceitação presumida do locador.
Na maioria dos contratos de locação, consta cláusula proibitiva da cessão, sublocação e empréstimo do imóvel sem a permissão por escrita do locador. Entretanto, mesmo que o contrato de locação seja omisso em relação a esta cláusula, persiste a obrigação do locatário em obter o consentimento prévio do locador para tais situações.
Se o locatário transferir a locação por qualquer daqueles meios, sem o consentimento do locador, deverá notificá-lo por escrito, dando-lhe conhecimento de modo incontestável da ocorrência. Nessa hipótese o locador notificado, judicial ou extradicialmente, terá o prazo de 30 (trinta) dias para opor-se à cessão, sublocação ou empréstimo.
A oposição do locador consiste em: 1) mover ação de reintegração de posse contra terceiros que se instalar no prédio locado, o qual, apesar de se intitular cessionário, sublocatário ou comodatário, não passa de estranho que cometeu esbulho; 2) rescindir a locação intentando despejo contra o locatário que violou norma legal, dando ciência da ação aos ocupantes ilegítimos.
Se o locador não manifestar formalmente a sua oposição no prazo de 30 (trinta) dias, a contar do recebimento da notificação, ter-se-à por verificada a decadência de seu direito de fazê-lo, ficando, assim, convalidados os atos praticados pelo locatário.
Em não havendo notificação por parte do locatário, na ocorrência de transfereência sem o consentimento prévio e por escrito do locador, estará configurada a sublocação clandestina ou o empréstimo às escondidas. Nesta hipótese, cabe ao locador o direito de ingressar com ação possessória contra os ocupantes do imóvel, com a medida liminar de reintegração.
Da Cessão: Ceder é transferir a outrem. Ocorre cessão da locação quando, do acordo de vontades entre locador, locatário e cessionário, o locatário sai da relação contratual isento de qualquer responsabilidade , passsando o cessionário a ocupar o seu lugar.
A cessão da locação, pelo locatário autorizado, importa em novação subjetiva, que tem como consequência a extinção da fiança, por ser esta um obrigação acessória que acompanha a principal.
No caso de transferência de estabelecimento comercial, tanto a doutrina quanto a jurisprudência de a muito já se assentaram que, o comerciante pode ceder ao comprador a locação, sem necessidade da anuência do locador.
Cessão da parte do comércio. Inviabilidade da cláusula de proibição. É irrelevante que o negócio realizado não tenha compreendido todos os estabelecimentos comerciais, por quanto a simples cessão de um deles, de um fundo de comércio, do qual constitui elemento essencial a locação do imóvel, importa em sucessão na mesma pelo adquirente, independentemente de anuência do locador, sendo inválida cláusula contratual que disponha em sentido contrário. E o art. 10 da lei nº 6.649/79, não se aplica às locações comerciais.
Nas locações que se afirmam regidas pelo Decreto nº 24.153/34, a cessão do ajuste ou a sucessão no vínculo locatício e no fundo de comércio depende do consentimento escrito, por parte do locador, documento essencial que, inexistindo acarreta a carência da ação renovatória.
Do Empréstimo: O empréstimo seria uma cessão, a título provisório e gratuito, pelo locatário, de uso ou uso e fruição parcial ou total do prédio locado. Durante o empréstimo o locatário continua responsável perante o locador.
Da Sublocação: A sublocação é uma espécie de classe dos subcontratos. Estes últimos podem definir-se como negócios jurídicos de formação bilateral, em que um dos sujeitos negociais, que já é parte noutro contrato, sem deste se desvincular e com fundamento na posição jurídica que daí lhe advém estipula com terceiro, quer o desfrutamento, total ou parcial, das vantagens de que é titular, quer o adimplemento, total ou parcial, das prestações a que está adstrito.
No contrato de sublocação, o locatário – que é parte sublocadora – tem o uso e/ou a fruição do imóvel urbano, e transmite e garante, ao figurante na parte sublocatária, o exercício dessas posições jurídicas, a prazo ou por tempo indeterminado, mediante contraprestação que pode denominar-se subaluguel.
O subaluguel não poderá exceder o valor da locação, salvo nas habitações coletivas, multifamiliares, onde os aluguéis da sublocação poderão alcançar até o dobro do aluguel da locação (art. 21 da Lei 8.245/91). O sublocatário poderá reduzir o aluguel aos referidos níveis. Sempre que este limites forem violados, respondendo o sublocador por contravenção penal, punível com prisão simples de 05 (cinco) dias a 06 (seis) meses ou multa de 03 (três) a 12 (doze) meses do valor do último aluguel atualizado, revertido em favor do sublocatário (art. 43, da Lei 8.245/91).
A sublocação não estabelece vínculo entre locador e sublocatário. Embora autorizada o locador mantém vínculo jurídico apenas com o locatário, sem qualquer liame com o sublocatário.
O contrato de sublocação tem os limites do de locação. O ajuste entre sublocador e sublocatário não pode exceder os limites dos ajustes entre locador e locatário. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja a sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurando o direito de indenização, do sublocatário contra sublocador, por não cumprimento do prazo integral do contrato por benefício, etc.
Sobre a responsabilidade subsidiária do sublocatário pelos valores devidos pelo sublocador ao locador.
Por último, a responsabilidade do sublocatário perante o locador é subsidiária e não solidária. Seria solidária se pudesse o locador exigir tanto do locatário quanto do sublocatário indistintamente, o valor da dívida toda. Primeiro tem de procurar cobrar do locatário e se não conseguir atender a sua pretensão poderá vir a cobrar do outro.
BIBLIOTECA DO SINDIMÓVEIS
Iniciamos nossa campanha precisamente no dia 13 Maio do ano passado, recebemos várias doações de diversos profissionais, nossa biblioteca será inaugurada em breve.
Nossos agradecimentos a todos pela colaboração prestada para o aperfeiçoamento do Corretor de Imóveis e implantação da Biblioteca.
DIRETORIA SINDIMÓVEIS GESTÃO 2009/2012
PRESIDENTE: Antônio Maria Santos Sousa
1º VICE- PRESIDENTE: Silvio Kós Burlamaqui de Miranda
2º VICE- PRESIDENTE: Eduardo Afonso Damasceno de Mendonça
1º SECRETÁRIO: Leôncio Nicolau do Nascimento Silva
2ª SECRETÁRIA: Antônia Pereira da Silva Santos
1ª TESOUREIRA: Regina Célia Lima Albuquerque
2º TESOUREIRO: Ideval Pamplona Lima
DELEGADA FEDERAL DA FENACI: Maria Isabel Macedo Figueiredo
COORDENADOR PEDAGÓGICO: Carlos Moraes de Albuquerque Filho
quarta-feira, 2 de março de 2011
O sonho da casa propria X Perigo da bolha imobiliária
Aqui é o Hugo do ProLeilões e hoje eu tenho
uma coisa pra mostrar pra vocês que não tem nada
a ver com o ProLeilões.
É um vídeo que é um pedaço de
um programa que ví a algum tempo atrás.
Veja abaixo:
Vídeo - O sonho da casa própria X Perigo da bolha imobiliária
É um pedaço do programa Manhattan Connection
do qual eu sou um grande fã. Ele fala sobre a
situação da crise imóbiliária nos EUA hoje (na
verdade o programa é de setembro do ano passado).
E ele compara a situação do mercado imobiliário
dos EUA com o Brasil e faz um previsão do que esta
por vir no mercado imobiliário brasileiro.
Veja a previsão dos jornalistas no video abaixo:
Vídeo - Previsão do que vai acontecer com o mercado imobiliário brasileiro
Espero que goste e até a próxima!
Hugo
PS. Será que a bolha vai estourar no Brasil também?
Confira no link para o vídeo:
Video - Será que a bolha vai estourar no Brasil?
uma coisa pra mostrar pra vocês que não tem nada
a ver com o ProLeilões.
É um vídeo que é um pedaço de
um programa que ví a algum tempo atrás.
Veja abaixo:
Vídeo - O sonho da casa própria X Perigo da bolha imobiliária
É um pedaço do programa Manhattan Connection
do qual eu sou um grande fã. Ele fala sobre a
situação da crise imóbiliária nos EUA hoje (na
verdade o programa é de setembro do ano passado).
E ele compara a situação do mercado imobiliário
dos EUA com o Brasil e faz um previsão do que esta
por vir no mercado imobiliário brasileiro.
Veja a previsão dos jornalistas no video abaixo:
Vídeo - Previsão do que vai acontecer com o mercado imobiliário brasileiro
Espero que goste e até a próxima!
Hugo
PS. Será que a bolha vai estourar no Brasil também?
Confira no link para o vídeo:
Video - Será que a bolha vai estourar no Brasil?
AS PROVIDÊNCIAS QUE O CORRETOR DE IMÓVEIS DEVE ADOTAR PARA SER UM CAMPEÃO DE VENDAS
1. Venda de imóveis é uma venda complexa. Na corretagem imobiliária, não há mais espaço para o trabalho amador e de forma improvisada. Para vender um imóvel, Você deverá estar preparado para se relacionar e encantar as diferentes pessoas envolvidas no processo decisório do cliente;
2. Lembre-se que, antes do cliente comprar um imóvel, ele terá que, “comprar o corretor de imóveis”.
3. Para vender imóveis, Você precisa ter iniciativa própria e saber atuar como: professor, psicólogo e diplomata;
4. Tenha uma poupança. Seja prevenido e tenha uma poupança para enfrentar os períodos de “vacas magras”, quando não consegue fechar vendas;
5. No início de cada mês, estabeleça o seu objetivo de vendas. Você deverá trabalhar focado em atingi-lo. “Quem não sabe aonde vai, nunca chega”;
6. Quantos clientes Você precisa atender para fechar uma venda? O seu grande desafio, mês-a-mês, é melhorar o resultado da equação: número de clientes atendidos por número de vendas efetivadas. “Quem não mede não consegue avaliar o seu desempenho”;
7. Para vender um imóvel, siga as “fases do processo de venda de imóveis”: Abordagem, Entrevista, Apresentação/Demonstração, Objeção, Fechamento ou outra sequência, que achar mais conveniente;
8. Antes de oferecer um imóvel, faça a “lição de casa”, isto é, estude-o nos seus mínimos detalhes. Com a internet, o cliente pode saber mais que Você;
9. Desenvolva uma boa entrevista antes de oferecer um imóvel. “Enxergue o imóvel com os olhos do cliente” – o máximo da empatia;
10. Concluída a entrevista, enquadre o cliente atendido em um dos cinco motivadores de compra: Lucro, Prazer, Orgulho, Paz de espírito e Dor;
11. Para o cliente notar que o imóvel não custa mais, vale mais, Você deve convencê-lo e persuadi-lo falando “a língua dos benefícios” e não fique “vendendo características”. ”Diga o que ele quer ouvir”, centrando os seus argumentos de venda, nas características que atendem o motivador de compra identificado na entrevista. Ver o artigo “Cinco motivos básicos para comprar imóveis” (pág. 23), Revista Venda Maias, ano 17, nº 202, fevereiro de 2011;
12. Quando Você conclui que já expos todas as informações referentes ao imóvel que está demonstrando, não deixe de formular as perguntas do “fechamento tentativo”;
13. Dependendo das respostas obtidas, questione se o cliente gostaria de encaminhar uma proposta?
14. Se o cliente respondeu “sim”, pare de vender e comece a tratar do fechamento da venda;
15. Se o cliente respondeu “não”, questione os motivos e escolha uma nova alternativa, para dar continuidade no atendimento ao cliente.
16. Como Você pode observar o corretor de imóveis, para ser um Campeão de Vendas deve, continuamente, estar aprendendo, estudando e se preparando.
Por Sylvio LindenbergVilla do Mar
2. Lembre-se que, antes do cliente comprar um imóvel, ele terá que, “comprar o corretor de imóveis”.
3. Para vender imóveis, Você precisa ter iniciativa própria e saber atuar como: professor, psicólogo e diplomata;
4. Tenha uma poupança. Seja prevenido e tenha uma poupança para enfrentar os períodos de “vacas magras”, quando não consegue fechar vendas;
5. No início de cada mês, estabeleça o seu objetivo de vendas. Você deverá trabalhar focado em atingi-lo. “Quem não sabe aonde vai, nunca chega”;
6. Quantos clientes Você precisa atender para fechar uma venda? O seu grande desafio, mês-a-mês, é melhorar o resultado da equação: número de clientes atendidos por número de vendas efetivadas. “Quem não mede não consegue avaliar o seu desempenho”;
7. Para vender um imóvel, siga as “fases do processo de venda de imóveis”: Abordagem, Entrevista, Apresentação/Demonstração, Objeção, Fechamento ou outra sequência, que achar mais conveniente;
8. Antes de oferecer um imóvel, faça a “lição de casa”, isto é, estude-o nos seus mínimos detalhes. Com a internet, o cliente pode saber mais que Você;
9. Desenvolva uma boa entrevista antes de oferecer um imóvel. “Enxergue o imóvel com os olhos do cliente” – o máximo da empatia;
10. Concluída a entrevista, enquadre o cliente atendido em um dos cinco motivadores de compra: Lucro, Prazer, Orgulho, Paz de espírito e Dor;
11. Para o cliente notar que o imóvel não custa mais, vale mais, Você deve convencê-lo e persuadi-lo falando “a língua dos benefícios” e não fique “vendendo características”. ”Diga o que ele quer ouvir”, centrando os seus argumentos de venda, nas características que atendem o motivador de compra identificado na entrevista. Ver o artigo “Cinco motivos básicos para comprar imóveis” (pág. 23), Revista Venda Maias, ano 17, nº 202, fevereiro de 2011;
12. Quando Você conclui que já expos todas as informações referentes ao imóvel que está demonstrando, não deixe de formular as perguntas do “fechamento tentativo”;
13. Dependendo das respostas obtidas, questione se o cliente gostaria de encaminhar uma proposta?
14. Se o cliente respondeu “sim”, pare de vender e comece a tratar do fechamento da venda;
15. Se o cliente respondeu “não”, questione os motivos e escolha uma nova alternativa, para dar continuidade no atendimento ao cliente.
16. Como Você pode observar o corretor de imóveis, para ser um Campeão de Vendas deve, continuamente, estar aprendendo, estudando e se preparando.
Por Sylvio LindenbergVilla do Mar
COOPERATIVA DE CORRETORES DE IMOVEIS DO ESTADO DO PARA
No dia 30 de Janeiro de 2011, nascia uma nova história no nosso Estado para os corretores de Imoveis uma nova Esperança. Se fixando nessa idéia, o Sr. Alberto Chaves, visando melhorar a vida de seus colegas Corretores de Imoveis, idealizou junto com seus colegas Carlos Lima, Niuza Sales e Pablo Azevedo a Cooperativa de Corretores de Imoveis do Estado do Pará.
INFORMATIVO
Convidamos nossos colegas Corretores de Imoveis, para um coquitel onde faremos apresentação da maior "COOPERATIVA DE CORRETORES DE IMOVEIS DO ESTADO DO PARA".
Que se realizará no dia 05 de março de 2011 às 16:00hs na Rua Domingos Marreiros, 1735 Altos( Auditório do Centro Médico Psicológico), junte-se a nós precisamos da sua presença para realização deste evento.
Estamos sendo apoiado pelo Sindicato dos Corretores de Imoveis do Estado do Pará. Filie-se.
Alberto Chaves CRECI:3356.
INFORMATIVO
Convidamos nossos colegas Corretores de Imoveis, para um coquitel onde faremos apresentação da maior "COOPERATIVA DE CORRETORES DE IMOVEIS DO ESTADO DO PARA".
Que se realizará no dia 05 de março de 2011 às 16:00hs na Rua Domingos Marreiros, 1735 Altos( Auditório do Centro Médico Psicológico), junte-se a nós precisamos da sua presença para realização deste evento.
Estamos sendo apoiado pelo Sindicato dos Corretores de Imoveis do Estado do Pará. Filie-se.
Alberto Chaves CRECI:3356.
Convite - encontro de proficionais do ramo imobiliario e empreendimento para formar a maior cooperativa do norte do País.
Senhor(a) Corretor(a) de Imóveis,
> Você está sendo convidado(a) para ser membro da maior cooperativa de
> Corretores de Imóveis do Norte do País. Nosso encontro será “Sábado,
> dia 05 de Março de 2011, ás 16h 00min” End.: (Auditório do Centro
> Médico Psicológico) Rua Domingos Marreiros, 1735 entre 14 de Abril e
> Castelo Branco. Não perca esta oportunidade, convide seus amigos
> corretores, junte-se a nós e construa sua estabilidade financeira.
> Os Interessados deverão confirmar presença pelo blogger
> http://cooperativadecorretoresdeimoveis.blogspot.com ou pelo fone 3083
> – 1315.
> Obs.: Estamos sendo apoiado pelo COFECI Conselho Federal de
> Corretores de Imóveis - Sindicato dos corretores de imóveis do Estado
> do Pará. Filie-se!
>
> Atenciosamente,
> Alberto Chaves – CRECI: 3356 corretorescooperados@gmail.com
Fonte: corretorescooperados@gmail.com
> Você está sendo convidado(a) para ser membro da maior cooperativa de
> Corretores de Imóveis do Norte do País. Nosso encontro será “Sábado,
> dia 05 de Março de 2011, ás 16h 00min” End.: (Auditório do Centro
> Médico Psicológico) Rua Domingos Marreiros, 1735 entre 14 de Abril e
> Castelo Branco. Não perca esta oportunidade, convide seus amigos
> corretores, junte-se a nós e construa sua estabilidade financeira.
> Os Interessados deverão confirmar presença pelo blogger
> http://cooperativadecorretoresdeimoveis.blogspot.com ou pelo fone 3083
> – 1315.
> Obs.: Estamos sendo apoiado pelo COFECI Conselho Federal de
> Corretores de Imóveis - Sindicato dos corretores de imóveis do Estado
> do Pará. Filie-se!
>
> Atenciosamente,
> Alberto Chaves – CRECI: 3356 corretorescooperados@gmail.com
Fonte: corretorescooperados@gmail.com
domingo, 27 de fevereiro de 2011
SINDIMOVEIS - PA.
CNPL – Integrante da Confederação Nacional das Profissões Liberais
FENACI – Filiado a Federação Nacional dos Corretores de Imóveis
CNPJ: 05.199.906/0001-09
“Nosso compromisso é servir a classe dos corretores de imóveis a que temos a honra de pertencer e atuar”.
Contribuição Sindical
Prezado (a) Colega Corretor (a) de Imóveis.
Estamos diante de um momento de grandes transformações para o mercado imobiliário brasileiro, sendo reconhecido por todos que a força deste segmento é fundamental para alicerçar o crescimento econômico do país, a geração de empregos e ainda possibilitando o firme combate ao déficit habitacional. Para este ano, as perspectivas
São as melhores possíveis e a previsão é de que teremos aumento na produção e comercialização de imóveis.
Certamente a nossa categoria terá muito o que comemorar. Desejamos-lhe bons negócios e muito sucesso.
Enviamos o boleto anual da Contribuição Sindical, no valor de R$- 156,00 (cento e cinquenta e seis reais), com vencimento em 10/03/2011, que visa o custeio do sistema confederativo da representação sindical. Ela é obrigatória, é devida por todos que participam de uma determinada categoria profissional. O seu recolhimento está amparado nos arts. 578 a 610 da CLT e ainda na Nota Técnica nº 201/2009 do Ministério do Trabalho. A participação da classe é fundamental para que possamos continuar lutando pelos interesses coletivos e valorização profissional.
O movimento sindical forte quem faz é você.
Informações: (91) 3259-34-93 SINDIMÓVEIS/PA- FENACI
Através do e-mail: sindimoveis_pa@yahoo.com.br ou no site da FENACI: www.fenaci.org.br
Perguntas & Respostas
Contrato de compra e venda sem cláusula de arrependimento. Adquirente pode propor ação de adjudicação compulsória
Pergunta: Num Contrato de Compra e Venda que não conste cláusula de arrependimento - Irretratabilidade prevista no artigo 1417 do CC, impede a propositura de ação de adjudicação compulsória para a fim de obrigar o vendedor a outorgar a escritura definitiva de imóvel cujo preço pela compra foi integralmente pago pelo comprador, bem como todas as demais condições de compra atendidas por este último? Ou seja, o vendedor se recusa injustificadamente a outorgar a escritura, embora todas as obrigações assumidas pelo comprador tenham sido integralmente
cumpridas ?
Resposta: Se no contrato não consta cláusula de arrependimento que autorize os contraentes a desistir do negócio, bem como, se o negócio entabulado estiver quitado, poderá normalmente ser proposta a ação de adjudicação compulsória (arts. 1417 e 1418 do Código Civil). Entendemos, se no contrato “não constar cláusula expressa de arrependimento”, autorizando as partes contratantes a se arrependerem do negócio, conforme diz a lei, não é a mesma coisa de também não constar cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade. Mesmo que tivesse cláusula de arrependimento, impeditiva da adjudicação compulsória, tal direito somente poderia ser exercido antes do vencimento da última parcela, sob pena de ser considerado como renunciado (RICARDO ARCOVERDE CREDIE, Notas sobre a adjudicação compulsória, RT 601/17). O Código Civil aborda o contrato preliminar em seu art. 463, pelo qual concluído o mesmo, e desde que dele não conste CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. A novidade deste artigo veio no parágrafo único, ao exigir o prévio registro do contrato preliminar. Entretanto, a doutrina, jurisprudência, súmulas, não exigem tal registro, bem como o Enunciado 30 do CEJ tem a seguinte exegese: “a disposição do § único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros”.
Contrato de locação rescindido.
Por quanto tempo deve ser guardado?
Pergunta: Gostaria de saber qual é o tempo máximo que devo manter em nossos arquivos um contrato de locação que terminou há 2 anos e o porquê de mantê-lo guardado?
Resposta: Os contratos deverão ser guardados enquanto não rescindidos e, após rescindidos deverão ser observados os seguintes prazos de prescrição: A pretensão para receber aluguéis prescreve em 3 (três) anos.(art. 206, § 3.º, inciso I, do Código Civil). A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de Contratos Particulares ou Públicos, prescreve em 5 (cinco) anos (Art. 206, § 5.º, I doCódigo Civil). Na ação rescisória que dependa de prova baseada em contrato, após o trânsito em julgado da sentença, o interessado tem 2 (dois) anos para ajuizá-la. A pretensão dos profissionais liberais em geral (corretores, advogados, etc), pelos seus honorários incluídos em contratos de compra e venda ou de locação, prescreve em 5 (cinco) anos contados do prazo da conclusão dos serviços, da cessação dos respectivos Contratos ou mandato. (Art. 206, § 5.º, II do Código Civil).
Fonte: BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
Espaço do Leitor
Caro leitor,
Este espaço é dedicado a você!
Sua participação é muito importante para o SINDIMÓVEIS-PA. Agradecemos a todos os Corretores de Imóveis que contribuíram com mais esta edição enviando seus textos, opiniões e experiências.
Sua participação faz a diferença
Coordenador Pedagógico: Carlos Albuquerque Filho
carlosalbuquerquefilho@hotmail.com/ carloseconsolacao@uol.com.br
BIBLIOTECA DO SINDIMÓVEIS
Iniciamos nossa campanha precisamente no dia 13 Maio do ano passado, recebemos várias doações de diversos profissionais, nossa biblioteca será inaugurada em breve.
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LEI Nº 9.307, DE 23.09.96 (DOU 24.09.96)
Dispõe sobre a arbitragem
Capítulo II
DA CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM E SEUS EFEITOS
Art. 3º As partes interessadas podem submeter a solução de seus litígios ao juízo arbitral mediante convenção de arbitragem, assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso arbitral.
Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.
§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.
§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.
Art. 5º Reportando-se as partes, na cláusula compromissória, às regras de algum órgão arbitral institucional ou entidade especializada, a arbitragem será instituída e processada de acordo com tais regras, podendo, igualmente, as partes estabelecerem na própria cláusula, ou em outro documento, a forma convencionada para a instituição da arbitragem.
Art. 6º Não havendo acordo prévio sobre a forma de instituir a arbitragem, a parte interessada manifestará à outra parte sua intenção de dar início à arbitragem, por via postal ou por outro meio qualquer de comunicação, mediante comprovação de recebimento, convocando-a para, em dia, hora e local certos, firmar o compromisso arbitral.
Parágrafo único. Não comparecendo a parte convocada ou, comparecendo, recusar-se a firmar o compromisso arbitral, poderá a outra parte propor a demanda de que trata o art. 7º desta Lei, perante o órgão do Poder Judiciário a que, originariamente, tocaria o julgamento da causa.
Art. 7º Existindo cláusula compromissória e havendo resistência quanto à instituição da arbitragem, poderá a parte interessada requerer a citação da outra parte para comparecer em juízo a fim de lavrar-se o compromisso, designando o juiz audiência especial para tal fim.
§ 1º O autor indicará, com precisão, o objeto da arbitragem, instruindo o pedido com o documento que contiver a cláusula compromissória.
§ 2º Comparecendo as partes à audiência, o juiz tentará, previamente, a conciliação acerca do litígio. Não obtendo sucesso, tentará o juiz conduzir as partes à celebração, de comum acordo, do compromisso arbitral.
§ 3º Não concordando as partes sobre os termos do compromisso, decidirá o juiz, após ouvir o réu, sobre seu conteúdo, na própria audiência ou no prazo de dez dias, respeitadas as disposições da cláusula compromissória e atendendo ao disposto nos arts. 10 e 21, § 2º, desta Lei.
§ 4º Se a cláusula compromissória nada dispuser sobre a nomeação de árbitros, caberá ao juiz, ouvidas as partes, estatuir a respeito, podendo nomear árbitro único para a solução do litígio.
§ 5º A ausência do autor, sem justo motivo, à audiência designada para a lavratura do compromisso arbitral, importará a extinção do processo sem julgamento de mérito.
§ 6º Não comparecendo o réu à audiência, caberá ao juiz, ouvido o autor, estatuir a respeito do conteúdo do compromisso, nomeando árbitro único.
§ 7º A sentença que julgar procedente o pedido valerá como compromisso arbitral.
Art. 8º A cláusula compromissória é autônoma em relação ao contrato em que estiver inserta, de tal sorte que a nulidade deste não implica, necessariamente, a nulidade da cláusula compromissória.
Parágrafo único. Caberá ao árbitro decidir de ofício, ou por provocação das partes, as questões acerca da existência, validade e eficácia da convenção de arbitragem e do contrato que contenha a cláusula compromissória.
Art. 9º O compromisso arbitral é a convenção através da qual as partes submetem um litígio à arbitragem de uma ou mais pessoas, podendo ser judicial ou extrajudicial.
§ 1º O compromisso arbitral judicial celebrar-se-á por termo nos autos, perante o juízo ou tribunal, onde tem curso a demanda.
§ 2º O compromisso arbitral extrajudicial será celebrado por escrito particular, assinado por duas testemunhas, ou por instrumento público.
Art. 10. Constará, obrigatoriamente, do compromisso arbitral:
I – o nome, profissão, estado civil e domicílio das partes;
II – o nome, profissão e domicílio do árbitro, ou dos árbitros, ou, se for o caso, a identificação da entidade à qual as partes delegaram a indicação de árbitros;
III – a matéria que será objeto da arbitragem; e
IV – o lugar em que será proferida a sentença arbitral.
Art. 11. Poderá, ainda, o compromisso arbitral conter:
I – local, ou locais, onde se desenvolverá a arbitragem;
II – a autorização para que o árbitro ou os árbitros julguem por equidade, se assim for convencionado pelas partes;
III – o prazo para apresentação da sentença arbitral;
IV – a indicação da lei nacional ou das regras corporativas aplicáveis à arbitragem, quando assim convencionarem as partes;
V – a declaração da responsabilidade pelo pagamento dos honorários e das despesas com a arbitragem; e
VI – a fixação dos honorários do árbitro, ou dos árbitros.
Parágrafo único. Fixando as partes os honorários do árbitro, ou dos árbitros, no compromisso arbitral, este constituirá título executivo extrajudicial; não havendo tal estipulação, o árbitro requererá ao órgão do Poder Judiciário que seria competente para julgar, originariamente, a causa que os fixe por sentença.
Art. 12. Extingue-se o compromisso arbitral:
I – escusando-se qualquer dos árbitros, antes de aceitar a nomeação, desde que as partes tenham declarado, expressamente, não aceitar substituto;
II – falecendo ou ficando impossibilitado de dar seu voto algum dos árbitros, desde que as partes declarem, expressamente, não aceitar substituto; e
III – tendo expirado o prazo a que se refere o art. 11, inciso III, desde que a parte interessada tenha notificado o árbitro, ou o presidente do tribunal arbitral, concedendo-lhe o prazo de dez dias para a prolação e apresentação da sentença arbitral.
DIRETORIA SINDIMÓVEIS GESTÃO 2009/2012
PRESIDENTE: Antônio Maria Santos Sousa
1º VICE- PRESIDENTE: Silvio Kós Burlamaqui de Miranda
2º VICE- PRESIDENTE: Eduardo Afonso Damasceno de Mendonça
1º SECRETÁRIO: Leôncio Nicolau do Nascimento Silva
2ª SECRETÁRIA: Antônia Pereira da Silva Santos
1ª TESOUREIRA: Regina Célia Lima Albuquerque
2º TESOUREIRO: Ideval Pamplona Lima
Delegada Federal da FENACI: Maria Isabel Macedo Figueiredo
Coordenador Pedagógico: Carlos Moraes de Albuquerque Filho
FENACI – Filiado a Federação Nacional dos Corretores de Imóveis
CNPJ: 05.199.906/0001-09
“Nosso compromisso é servir a classe dos corretores de imóveis a que temos a honra de pertencer e atuar”.
Contribuição Sindical
Prezado (a) Colega Corretor (a) de Imóveis.
Estamos diante de um momento de grandes transformações para o mercado imobiliário brasileiro, sendo reconhecido por todos que a força deste segmento é fundamental para alicerçar o crescimento econômico do país, a geração de empregos e ainda possibilitando o firme combate ao déficit habitacional. Para este ano, as perspectivas
São as melhores possíveis e a previsão é de que teremos aumento na produção e comercialização de imóveis.
Certamente a nossa categoria terá muito o que comemorar. Desejamos-lhe bons negócios e muito sucesso.
Enviamos o boleto anual da Contribuição Sindical, no valor de R$- 156,00 (cento e cinquenta e seis reais), com vencimento em 10/03/2011, que visa o custeio do sistema confederativo da representação sindical. Ela é obrigatória, é devida por todos que participam de uma determinada categoria profissional. O seu recolhimento está amparado nos arts. 578 a 610 da CLT e ainda na Nota Técnica nº 201/2009 do Ministério do Trabalho. A participação da classe é fundamental para que possamos continuar lutando pelos interesses coletivos e valorização profissional.
O movimento sindical forte quem faz é você.
Informações: (91) 3259-34-93 SINDIMÓVEIS/PA- FENACI
Através do e-mail: sindimoveis_pa@yahoo.com.br ou no site da FENACI: www.fenaci.org.br
Perguntas & Respostas
Contrato de compra e venda sem cláusula de arrependimento. Adquirente pode propor ação de adjudicação compulsória
Pergunta: Num Contrato de Compra e Venda que não conste cláusula de arrependimento - Irretratabilidade prevista no artigo 1417 do CC, impede a propositura de ação de adjudicação compulsória para a fim de obrigar o vendedor a outorgar a escritura definitiva de imóvel cujo preço pela compra foi integralmente pago pelo comprador, bem como todas as demais condições de compra atendidas por este último? Ou seja, o vendedor se recusa injustificadamente a outorgar a escritura, embora todas as obrigações assumidas pelo comprador tenham sido integralmente
cumpridas ?
Resposta: Se no contrato não consta cláusula de arrependimento que autorize os contraentes a desistir do negócio, bem como, se o negócio entabulado estiver quitado, poderá normalmente ser proposta a ação de adjudicação compulsória (arts. 1417 e 1418 do Código Civil). Entendemos, se no contrato “não constar cláusula expressa de arrependimento”, autorizando as partes contratantes a se arrependerem do negócio, conforme diz a lei, não é a mesma coisa de também não constar cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade. Mesmo que tivesse cláusula de arrependimento, impeditiva da adjudicação compulsória, tal direito somente poderia ser exercido antes do vencimento da última parcela, sob pena de ser considerado como renunciado (RICARDO ARCOVERDE CREDIE, Notas sobre a adjudicação compulsória, RT 601/17). O Código Civil aborda o contrato preliminar em seu art. 463, pelo qual concluído o mesmo, e desde que dele não conste CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. A novidade deste artigo veio no parágrafo único, ao exigir o prévio registro do contrato preliminar. Entretanto, a doutrina, jurisprudência, súmulas, não exigem tal registro, bem como o Enunciado 30 do CEJ tem a seguinte exegese: “a disposição do § único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros”.
Contrato de locação rescindido.
Por quanto tempo deve ser guardado?
Pergunta: Gostaria de saber qual é o tempo máximo que devo manter em nossos arquivos um contrato de locação que terminou há 2 anos e o porquê de mantê-lo guardado?
Resposta: Os contratos deverão ser guardados enquanto não rescindidos e, após rescindidos deverão ser observados os seguintes prazos de prescrição: A pretensão para receber aluguéis prescreve em 3 (três) anos.(art. 206, § 3.º, inciso I, do Código Civil). A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de Contratos Particulares ou Públicos, prescreve em 5 (cinco) anos (Art. 206, § 5.º, I doCódigo Civil). Na ação rescisória que dependa de prova baseada em contrato, após o trânsito em julgado da sentença, o interessado tem 2 (dois) anos para ajuizá-la. A pretensão dos profissionais liberais em geral (corretores, advogados, etc), pelos seus honorários incluídos em contratos de compra e venda ou de locação, prescreve em 5 (cinco) anos contados do prazo da conclusão dos serviços, da cessação dos respectivos Contratos ou mandato. (Art. 206, § 5.º, II do Código Civil).
Fonte: BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
Espaço do Leitor
Caro leitor,
Este espaço é dedicado a você!
Sua participação é muito importante para o SINDIMÓVEIS-PA. Agradecemos a todos os Corretores de Imóveis que contribuíram com mais esta edição enviando seus textos, opiniões e experiências.
Sua participação faz a diferença
Coordenador Pedagógico: Carlos Albuquerque Filho
carlosalbuquerquefilho@hotmail.com/ carloseconsolacao@uol.com.br
BIBLIOTECA DO SINDIMÓVEIS
Iniciamos nossa campanha precisamente no dia 13 Maio do ano passado, recebemos várias doações de diversos profissionais, nossa biblioteca será inaugurada em breve.
Nossos agradecimentos a todos pela colaboração prestada para o aperfeiçoamento do Corretor de Imóveis e implantação da Biblioteca.
Coordenador Pedagógico: Carlos Albuquerque Filho
LEI Nº 9.307, DE 23.09.96 (DOU 24.09.96)
Dispõe sobre a arbitragem
Capítulo II
DA CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM E SEUS EFEITOS
Art. 3º As partes interessadas podem submeter a solução de seus litígios ao juízo arbitral mediante convenção de arbitragem, assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso arbitral.
Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.
§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.
§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.
Art. 5º Reportando-se as partes, na cláusula compromissória, às regras de algum órgão arbitral institucional ou entidade especializada, a arbitragem será instituída e processada de acordo com tais regras, podendo, igualmente, as partes estabelecerem na própria cláusula, ou em outro documento, a forma convencionada para a instituição da arbitragem.
Art. 6º Não havendo acordo prévio sobre a forma de instituir a arbitragem, a parte interessada manifestará à outra parte sua intenção de dar início à arbitragem, por via postal ou por outro meio qualquer de comunicação, mediante comprovação de recebimento, convocando-a para, em dia, hora e local certos, firmar o compromisso arbitral.
Parágrafo único. Não comparecendo a parte convocada ou, comparecendo, recusar-se a firmar o compromisso arbitral, poderá a outra parte propor a demanda de que trata o art. 7º desta Lei, perante o órgão do Poder Judiciário a que, originariamente, tocaria o julgamento da causa.
Art. 7º Existindo cláusula compromissória e havendo resistência quanto à instituição da arbitragem, poderá a parte interessada requerer a citação da outra parte para comparecer em juízo a fim de lavrar-se o compromisso, designando o juiz audiência especial para tal fim.
§ 1º O autor indicará, com precisão, o objeto da arbitragem, instruindo o pedido com o documento que contiver a cláusula compromissória.
§ 2º Comparecendo as partes à audiência, o juiz tentará, previamente, a conciliação acerca do litígio. Não obtendo sucesso, tentará o juiz conduzir as partes à celebração, de comum acordo, do compromisso arbitral.
§ 3º Não concordando as partes sobre os termos do compromisso, decidirá o juiz, após ouvir o réu, sobre seu conteúdo, na própria audiência ou no prazo de dez dias, respeitadas as disposições da cláusula compromissória e atendendo ao disposto nos arts. 10 e 21, § 2º, desta Lei.
§ 4º Se a cláusula compromissória nada dispuser sobre a nomeação de árbitros, caberá ao juiz, ouvidas as partes, estatuir a respeito, podendo nomear árbitro único para a solução do litígio.
§ 5º A ausência do autor, sem justo motivo, à audiência designada para a lavratura do compromisso arbitral, importará a extinção do processo sem julgamento de mérito.
§ 6º Não comparecendo o réu à audiência, caberá ao juiz, ouvido o autor, estatuir a respeito do conteúdo do compromisso, nomeando árbitro único.
§ 7º A sentença que julgar procedente o pedido valerá como compromisso arbitral.
Art. 8º A cláusula compromissória é autônoma em relação ao contrato em que estiver inserta, de tal sorte que a nulidade deste não implica, necessariamente, a nulidade da cláusula compromissória.
Parágrafo único. Caberá ao árbitro decidir de ofício, ou por provocação das partes, as questões acerca da existência, validade e eficácia da convenção de arbitragem e do contrato que contenha a cláusula compromissória.
Art. 9º O compromisso arbitral é a convenção através da qual as partes submetem um litígio à arbitragem de uma ou mais pessoas, podendo ser judicial ou extrajudicial.
§ 1º O compromisso arbitral judicial celebrar-se-á por termo nos autos, perante o juízo ou tribunal, onde tem curso a demanda.
§ 2º O compromisso arbitral extrajudicial será celebrado por escrito particular, assinado por duas testemunhas, ou por instrumento público.
Art. 10. Constará, obrigatoriamente, do compromisso arbitral:
I – o nome, profissão, estado civil e domicílio das partes;
II – o nome, profissão e domicílio do árbitro, ou dos árbitros, ou, se for o caso, a identificação da entidade à qual as partes delegaram a indicação de árbitros;
III – a matéria que será objeto da arbitragem; e
IV – o lugar em que será proferida a sentença arbitral.
Art. 11. Poderá, ainda, o compromisso arbitral conter:
I – local, ou locais, onde se desenvolverá a arbitragem;
II – a autorização para que o árbitro ou os árbitros julguem por equidade, se assim for convencionado pelas partes;
III – o prazo para apresentação da sentença arbitral;
IV – a indicação da lei nacional ou das regras corporativas aplicáveis à arbitragem, quando assim convencionarem as partes;
V – a declaração da responsabilidade pelo pagamento dos honorários e das despesas com a arbitragem; e
VI – a fixação dos honorários do árbitro, ou dos árbitros.
Parágrafo único. Fixando as partes os honorários do árbitro, ou dos árbitros, no compromisso arbitral, este constituirá título executivo extrajudicial; não havendo tal estipulação, o árbitro requererá ao órgão do Poder Judiciário que seria competente para julgar, originariamente, a causa que os fixe por sentença.
Art. 12. Extingue-se o compromisso arbitral:
I – escusando-se qualquer dos árbitros, antes de aceitar a nomeação, desde que as partes tenham declarado, expressamente, não aceitar substituto;
II – falecendo ou ficando impossibilitado de dar seu voto algum dos árbitros, desde que as partes declarem, expressamente, não aceitar substituto; e
III – tendo expirado o prazo a que se refere o art. 11, inciso III, desde que a parte interessada tenha notificado o árbitro, ou o presidente do tribunal arbitral, concedendo-lhe o prazo de dez dias para a prolação e apresentação da sentença arbitral.
DIRETORIA SINDIMÓVEIS GESTÃO 2009/2012
PRESIDENTE: Antônio Maria Santos Sousa
1º VICE- PRESIDENTE: Silvio Kós Burlamaqui de Miranda
2º VICE- PRESIDENTE: Eduardo Afonso Damasceno de Mendonça
1º SECRETÁRIO: Leôncio Nicolau do Nascimento Silva
2ª SECRETÁRIA: Antônia Pereira da Silva Santos
1ª TESOUREIRA: Regina Célia Lima Albuquerque
2º TESOUREIRO: Ideval Pamplona Lima
Delegada Federal da FENACI: Maria Isabel Macedo Figueiredo
Coordenador Pedagógico: Carlos Moraes de Albuquerque Filho
sábado, 19 de fevereiro de 2011
SINDIMOVEIS - PA.
CNPL – Integrante da Confederação Nacional das Profissões Liberais
FENACI – Filiado a Federação Nacional dos Corretores de Imóveis
CNPJ: 05.199.906/0001-09
“Nosso compromisso é servir a classe dos corretores de imóveis a que temos a honra de pertencer e atuar”.
ARBITRAGEM
A arbitragem é uma modalidade rápida e eficaz na solução de litígios, valendo a sentença arbitral como título executivo. É regulada atualmente pela Lei 9.307/96.
Qualquer pessoa com plena capacidade de transigir e dispor de seus bens pode utilizar-se da arbitragem.
Para tanto, devem submeter à solução de suas questões ao juízo arbitral mediante convenção de arbitragem, assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso arbitral inserido no contrato ou apartado dele. Essa cláusula compromissória tem força obrigatória entre as partes.
São inúmeras as vantagens do juízo arbitral. Dentre elas, reputada a mais favorável é Aceleridade da decisão. Enquanto na justiça comum um litígio pode se arrastar durante infindáveis anos, no juízo arbitral a Lei 9.307/96, no artigo 23, estabelece o prazo máximo de 06 (seis) meses para a prolação da decisão, não sendo estipulado no compromisso arbitral tempo menor.
No ambiente próprio da corretagem imobiliária, a arbitragem pode ser aplicada em qualquer contrato, desde a locação, condomínio, até no contrato de compra e venda desde que não estejam envolvidos interesses de menores e incapazes.
É indiscutível o ganho com a adoção do juízo arbitral, inclusive porque pode ser eleito como árbitro um especialista no assunto e que seja de plena confiança das partes envolvidas.
A arbitragem não é nenhuma novidade no Brasil, eis que está presente desde a constituição de 1824. Entretanto já era praticada desde os tempos da colonização portuguesa, tanto é que o Código Comercial de 1850, ainda vigente, adota em alguns de seus dispositivos, o arbitramento obrigatório, tendo como exemplo específico o artigo 294, aplicado nas causas entre sócios de sociedades comerciais.
Uma divergência decorrente da relação locatícia implica na formação de um processo denominado de conhecimento pelo qual o juiz decidirá quem tem razão. Esse processo pode levar anos para que a sentença transite em julgado, tendo em vista estar sujeita à apelação, recursos para tribunais, além de outros recursos pontuais, como agravos e embargos. Ao contrário, no juizado arbitral, esse veredicto, com força executória, será dado no prazo máximo de 06 (seis) meses.
Apesar da Aceleridade, o processo arbitral deve respeitar o princípio do contraditório, igualdade entre as partes, imparcialidade e livre convencimento do árbitro.
É interessante, portanto, o conhecimento dessa modalidade de solução de pendências para maior utilização nas nossas relações profissionais.
Carlos Alberto Couto da Cunha
Advogado e Corretor de Imóveis
LEI Nº 12.236/2010:
AUMENTA A RESPONSABILIDADE DO INTERMEDIADOR
Pequena alteração introduzida há cerca de um mês no novo Código Civil continua passando completamente despercebida pela absoluta maioria dos corretores e imobiliárias, conquanto o novo texto legal seja de altíssima relevância para esse ramo de prestadores de serviços.
Observe-se que quando o Código Civil de 2002 entrou em vigor, surgiram várias regras disciplinando o contrato de corretagem, aplicáveis, por óbvio, ao mercado imobiliário. Dentre elas estava a contida no art. 723, que dispunha que o corretor era obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, além de prestar ao cliente, de forma espontânea, todas as informações sobre o andamento do negócio. Também determinava que sob pena de responder por perdas e danos, o corretor deveria prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
No dia 19 de maio de 2010, a Lei nº 12.236 fez uma mudança pontual naquele artigo, dando inclusive a impressão de ter dito a mesma coisa com outras palavras: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”. E no seu parágrafo único: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.
Quase igual, não? Sim, quase. No entanto, como a boa técnica legislativa im-
Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”
Pede-se a troca de seis por meia dúzia, percebe-se que, sutilmente, foi introduzida a obrigatoriedade de o corretor investigar e informar as partes sobre todas e quaisquer circunstâncias que digam respeito à segurança ou ao risco da transação, sob pena de responder por perdas e danos. E isso foi feito porque o texto revogado já vinha provocando interpretações dúbias, na medida em que, para alguns, dava a entender que o corretor só seria responsabilizado se não respondesse com exatidão a questões previamente levantadas pelas partes.
Nota-se, portanto, que o legislador federal fez tal alteração no artigo 723 do Código Civil com o claro objetivo de atribuir maiores atribuições ao corretor, de sorte que sua responsabilidade passou a ser objetiva; ou seja, seu dever de indenizar encontra amparo no risco que o exercício de SUS atividade causa a outros, em função do proveito econômico daí resultante. É que, conforme a melhor doutrina, a parte que explora determinado ramo da economia, auferindo lucros desta atividade – no caso, os corretores de imóveis e as imobiliárias – deve, da mesma forma, suportar os riscos de danos a terceiros.
Para finalizar, algumas provocações objetivando despertar a atenção dos desavisados: O comprador é mau pagador? O inquilino está negativado no SPC? O alienante tem algum protesto ou ação judicial em andamento contra si? A incorporação foi registrada? A publicidade está de acordo com o que consta no registro imobiliário? A locação ficou bem garantida? Apenas poucas questões dentre dezenas que podem originar volumosas perdas e danos...
Por: CARLOS ALCEU MACHADO
Advogado , Consultor, Palestrante
CORRETORES DE IMÓVEIS PERMANECEM
AUTORIZADOS A FAZER AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS
Essa foi a decisão da Sétima Turma do TRF da 1ª Região, que contrariou uma apelação do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA) e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE).
As duas instituições tentavam anular a Resolução 957, de 2006, do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI). O documento autoriza os corretores a emitirem Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinar o valor comercial de um imóvel. O CONFEA e o IBAPE defendem que essa atribuição deve ser privativa de engenheiros.
Os apelantes argumentaram que a resolução fere o artigo 3 da Lei 6.530/78, que define as competências dos corretores. Pelo texto, além da compra e venda de imóveis, os profissionais também podem “opinar quanto à comercialização imobiliária”. Assim, o CONFEA e o IBAPE ponderaram que, ao fazer avaliações de imóveis, os corretores extrapolam o limite da lei – de “apenas” opinar – e incorrem em outra prática ilícita: o exercício ilegal da profissão.
Entretanto, o relator do processo no TRF, desembargador federal Reynaldo Fonseca, verificou em seu voto que “opinar quanto à comercialização imobiliária inclui a elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica”, descrito no art. 3º da referida resolução e que este, por sua vez, não se desvia das determinações contidas na Lei 6.530/78. O relator também destacou que, ao editar a Resolução 957/06, o COFECI não se desviou de suas finalidades, e que o documento serve para “disciplinar o exercício da profissão, uniformizando procedimentos, muitas vezes, realizados dentro da informalidade”.
O magistrado ressaltou, ainda, que a Lei 5.194/66, ao detalhar as atividades que competem ao engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrônomo, “não excluiu a possibilidade de (elas) serem realizadas por outros profissionais”. Dessa forma, o desembargador federal concluiu que, para fazer a avaliação do preço de um imóvel, o corretor não precisa ter “formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia”, porque essa avaliação já está relacionada com sua área de atuação e conhecimento.
Para embasar a decisão, o desembargador federal fez referência a processos julgados no TRF da 4ª Região e no Superior Tribunal de Justiça (STJ), e que consolidaram entendimento no mesmo sentido. Diante disso, a Sétima Turma negou provimento à apelação e, assim, a Resolução 957/06 do Cofeci permanece em vigor.
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ARBITRAGEM
A arbitragem é uma modalidade rápida e eficaz na solução de litígios, valendo a sentença arbitral como título executivo. É regulada atualmente pela Lei 9.307/96.
Qualquer pessoa com plena capacidade de transigir e dispor de seus bens pode utilizar-se da arbitragem.
Para tanto, devem submeter à solução de suas questões ao juízo arbitral mediante convenção de arbitragem, assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso arbitral inserido no contrato ou apartado dele. Essa cláusula compromissória tem força obrigatória entre as partes.
São inúmeras as vantagens do juízo arbitral. Dentre elas, reputada a mais favorável é Aceleridade da decisão. Enquanto na justiça comum um litígio pode se arrastar durante infindáveis anos, no juízo arbitral a Lei 9.307/96, no artigo 23, estabelece o prazo máximo de 06 (seis) meses para a prolação da decisão, não sendo estipulado no compromisso arbitral tempo menor.
No ambiente próprio da corretagem imobiliária, a arbitragem pode ser aplicada em qualquer contrato, desde a locação, condomínio, até no contrato de compra e venda desde que não estejam envolvidos interesses de menores e incapazes.
É indiscutível o ganho com a adoção do juízo arbitral, inclusive porque pode ser eleito como árbitro um especialista no assunto e que seja de plena confiança das partes envolvidas.
A arbitragem não é nenhuma novidade no Brasil, eis que está presente desde a constituição de 1824. Entretanto já era praticada desde os tempos da colonização portuguesa, tanto é que o Código Comercial de 1850, ainda vigente, adota em alguns de seus dispositivos, o arbitramento obrigatório, tendo como exemplo específico o artigo 294, aplicado nas causas entre sócios de sociedades comerciais.
Uma divergência decorrente da relação locatícia implica na formação de um processo denominado de conhecimento pelo qual o juiz decidirá quem tem razão. Esse processo pode levar anos para que a sentença transite em julgado, tendo em vista estar sujeita à apelação, recursos para tribunais, além de outros recursos pontuais, como agravos e embargos. Ao contrário, no juizado arbitral, esse veredicto, com força executória, será dado no prazo máximo de 06 (seis) meses.
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Advogado e Corretor de Imóveis
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Observe-se que quando o Código Civil de 2002 entrou em vigor, surgiram várias regras disciplinando o contrato de corretagem, aplicáveis, por óbvio, ao mercado imobiliário. Dentre elas estava a contida no art. 723, que dispunha que o corretor era obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, além de prestar ao cliente, de forma espontânea, todas as informações sobre o andamento do negócio. Também determinava que sob pena de responder por perdas e danos, o corretor deveria prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
No dia 19 de maio de 2010, a Lei nº 12.236 fez uma mudança pontual naquele artigo, dando inclusive a impressão de ter dito a mesma coisa com outras palavras: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”. E no seu parágrafo único: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.
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Pede-se a troca de seis por meia dúzia, percebe-se que, sutilmente, foi introduzida a obrigatoriedade de o corretor investigar e informar as partes sobre todas e quaisquer circunstâncias que digam respeito à segurança ou ao risco da transação, sob pena de responder por perdas e danos. E isso foi feito porque o texto revogado já vinha provocando interpretações dúbias, na medida em que, para alguns, dava a entender que o corretor só seria responsabilizado se não respondesse com exatidão a questões previamente levantadas pelas partes.
Nota-se, portanto, que o legislador federal fez tal alteração no artigo 723 do Código Civil com o claro objetivo de atribuir maiores atribuições ao corretor, de sorte que sua responsabilidade passou a ser objetiva; ou seja, seu dever de indenizar encontra amparo no risco que o exercício de SUS atividade causa a outros, em função do proveito econômico daí resultante. É que, conforme a melhor doutrina, a parte que explora determinado ramo da economia, auferindo lucros desta atividade – no caso, os corretores de imóveis e as imobiliárias – deve, da mesma forma, suportar os riscos de danos a terceiros.
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Essa foi a decisão da Sétima Turma do TRF da 1ª Região, que contrariou uma apelação do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA) e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE).
As duas instituições tentavam anular a Resolução 957, de 2006, do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI). O documento autoriza os corretores a emitirem Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinar o valor comercial de um imóvel. O CONFEA e o IBAPE defendem que essa atribuição deve ser privativa de engenheiros.
Os apelantes argumentaram que a resolução fere o artigo 3 da Lei 6.530/78, que define as competências dos corretores. Pelo texto, além da compra e venda de imóveis, os profissionais também podem “opinar quanto à comercialização imobiliária”. Assim, o CONFEA e o IBAPE ponderaram que, ao fazer avaliações de imóveis, os corretores extrapolam o limite da lei – de “apenas” opinar – e incorrem em outra prática ilícita: o exercício ilegal da profissão.
Entretanto, o relator do processo no TRF, desembargador federal Reynaldo Fonseca, verificou em seu voto que “opinar quanto à comercialização imobiliária inclui a elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica”, descrito no art. 3º da referida resolução e que este, por sua vez, não se desvia das determinações contidas na Lei 6.530/78. O relator também destacou que, ao editar a Resolução 957/06, o COFECI não se desviou de suas finalidades, e que o documento serve para “disciplinar o exercício da profissão, uniformizando procedimentos, muitas vezes, realizados dentro da informalidade”.
O magistrado ressaltou, ainda, que a Lei 5.194/66, ao detalhar as atividades que competem ao engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrônomo, “não excluiu a possibilidade de (elas) serem realizadas por outros profissionais”. Dessa forma, o desembargador federal concluiu que, para fazer a avaliação do preço de um imóvel, o corretor não precisa ter “formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia”, porque essa avaliação já está relacionada com sua área de atuação e conhecimento.
Para embasar a decisão, o desembargador federal fez referência a processos julgados no TRF da 4ª Região e no Superior Tribunal de Justiça (STJ), e que consolidaram entendimento no mesmo sentido. Diante disso, a Sétima Turma negou provimento à apelação e, assim, a Resolução 957/06 do Cofeci permanece em vigor.
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terça-feira, 1 de fevereiro de 2011
CORRETORES DE IMOVEIS
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